주택감정에 관하여

최근 수년간 집값이 많이 올랐을 뿐만 아니라 일부 지역에서는 지난 수개월간 급속히 오른 모습을 보였다. 이렇게 집값이 갑지기 많이 오르는 때에 보통 감정가격이 잘 나오지 않는 경향이 있는데 오늘은 주택감정에 대하여 한번 살펴보기로 한다.

주택감정(Appraisal)이란 주택의 현 시세에 대한 공인감정사의 의견을 말한다, 감정사는 정해진 규칙에 따라 주택의 현 시세를 객관적으로 확인하는 절차를 거쳐 그 결과로 감정서보고서작성하여 렌더에게 제출하는데, 이는 렌더가 융자를 해줄 때 반드시 필요로 하는 서류이다. 렌더는 공인된 감정회사를 통해서 감정주문을 하는데 감정비는 구매융자의 경우 바이어가, 재융자의 경우 집소유주가 부담해야하고 다른 모든 비용과는 달리 통상 미리 지불해야한다. 융자를 해주는 렌더는 주택의 매매가와 감정가를 비교해서 낮은 값을 LTV (Loan to Value)를 결정하는 기준으로 삼는다.

예를 들어 60만 달러에 매매계약을 했는데 막상 감정을 해보니 58만 달러가 나왔다고 해보자. 애초에 20%, 즉 12만 달러 다운하고 80% 즉 48만 달러를 융자받을 계획이었으나, 감정가가 58만 달러밖에 나오지 않았으므로 이에 대한 80% 즉, 46만 4천 달러까지 융자를 받게되고 손님의 다운페이먼트는 13만 6천 달러로 늘어나게 된다. 물론 처음계획대로 12만달러만 다운하고 48만 달러를 융자를 받을 수도 있다. 하지만 이 경우 LTV가 82.76% (48만/58만)로 80%넘어서게 되어 PMI(Private Mortgage Insurance)를 추가로 지불하게 되어 월페이먼트가 늘어나게 된다. 

이렇게 감정가가 구입가보다 낮게 나올 경우 손님은 시세보다 더 비싸게 주고 산다는 의미일가? 반대로 감정가가 구입가보다 더 높게 나올 경우는 손님이 싸게 집을 산 셈일가? 주택의 감정가는 기본적으로 근처 이웃의 비슷한 주택의 최근 판매가와 시장 트렌드에 가장 큰 영향을 받는다. 여기서 근처 이웃이란 학군, 범죄율, 주택단지, 교통등의 내용이 비슷한 지역을 말하고, 비슷한 주택이란 대지, 건평, 방과 화장실 개수, 수영장 유무, 전망등의 조건이 유사한 집을 말한다. 같은 트렉단지안의 같은 모델이라도 업그레이드를 많이 한 집의 주인은 비싸게 팔려고 할 것이다.

하지만 이 집의 감정은 집 주인이 팔려고 하는 그 가격 많큼 안나올 가능성이 높다. 왜냐하면 감정가는 업그레드에 들어간 비용을 100% 모두 반영하지 않기 때문이다. 반대로 트렉단지 안에서 제일 업그레이드 하지 않은 집의 감정가는 오히려 잘 나올 가능성이 높다.

따라서 단순히 감정가와 매매가만 비교해서 바이어의 입장에서 집을 싸게 샀다 혹은 비싸게 샀다라고 말 하는데는 무리가 있다. 셀러나 재융자를 신청하는 손님의 입장에서는 위에 언급한 감정가 산정의 논리와는 상관없이 감정가가 많이 나오기를 바란다. 그래야 매매과정이 순조롭게 끝날 수 있고 재융자도 원하는데로 진행할 수 있기 때문이다. 그러면 셀러나 손님의 입장에서 감정가를 최대한 잘나오게 하기 위해서 할 수 있는 일은 무엇일가 ?

우선 주택의 눈에 보이는 부분의 컨디션이 매우 중요하다. 건물의 구조적인 문제와 상태를 검사하는 인스펙션과 달리 감정은 눈에 보이는 부분만 보고 판단한다. 따라서 고장난 곳은 고치고, 벽의 얼룩이나 헤진 페인트는 깨끗이 관리치장하고, 잔디는 깎아주고 죽은 나무나 잡초를 깨끗이 제거하는 등 좋은 인상을 보이는 것이 중요하다.

그리고 주택감정의 핵심은 비슷한 매물의 매매정보이다. 길하나 사이에 두고 집값이 차이가 많이 나는 동네도 많다. 이러한 내용을 감정사가 당연히 알고 있을 것으로 간주하지 말고 근거자료를 제공하면서 상세히 설명해 주는 것이 아주 중요하다. 자신이 살고있는 동네와 집의 정보를 가장 잘 아는 사람은 바로 손님 자신과 지역전문 부동산 에이전트이기 때문이다. 부엌, 화장실, 마루, 지붕의 업그레이드 정보나, 들어간 비용, 혹은 면적 확장이나 방과 화장실의 추가등 감정가에 직접적으로 영향을 줄 수 있는 내용들의 퍼밋등 관련서류를 미리 복사해서 제공해 주는 것도 중요하다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 5. 17>