고쳐서 사는 집 ‘픽서어퍼’ 로케이션 더욱 중요

추가 비용·스케줄 여유 필요해
리노베이션 중 불편도 불가피
주변 주택들 수준 맞춰 고쳐야

‘픽서어퍼’ 도전 5대 전략 

적당한 매물 찾기가 어려운 최근 주택시장에서 ‘픽서어퍼(Fixer-Upper)’로 눈을 돌리는 바이어가 늘고 있다. 픽서어퍼는 보통 오래된 집으로 사람이 살기 위해서는 상당한 수리 및 보수 또는 리노베이션을 필요로 하는 주택이다.
 
팬데믹 이전에는 순수한 의미에서 픽서어퍼 매물이 수리비 정도를 고려해서 주변 시세보다 싸게 나오는 경우가 많았다. 그러나 팬데믹 이후 매물 부족과 수요 증가 속에서 픽서어퍼 수준의 주택이 주변 시세와 크게 다르지 않게 등장하고 있다.
 
이것이 바이어의 고민이 시작되는 지점이지만 무턱대고 ‘고쳐서 살면 되지’라고 제대로 따져보지 않고 덜컥 샀다가 후회할 수 있다. 픽서어퍼를 구매할 때 고려할 5가지 전략을 점검해본다.

▶올바른 마음가짐이 출발점 픽서어퍼를 사려고 할 때 처음부터 끝까지 필요한 계획을 세우는 것은 무엇보다 중요하다. 집을 고치는데 드는 시간과 비용은 예상외로 많이 소요될 수 있다. 집의 상태, 프로젝트의 성격에 따라 최종 예산과 스케줄이 늘어나면 애써서 산 집이 골칫거리로 전락할 수도 있다.

‘레드핀 부동산’의 도노반 레이놀즈 에이전트는 전체 예산의 20%를 추가로 준비해야 한다고 조언했다. 그리고 최대한 예산을 벗어나지 않는 선에서 주택을 고치려면 ‘필요한 것’과 ‘원하는 것’의 차이점을 알아야 한다고 강조했다.

어떤 바이어는 본인이 손재주가 있으니 직접 고치면 된다고 생각하기도 하지만 전기나 배관 등 전문 자격증이 필요한 분야는 프로페셔널의 도움이 필수다. 즉, 예산을 짤 때도 이런 점을 반영해야 한다는

뜻으로 예를 들면 1500스퀘어피트 주택의 전기 배선을 안전하게 다시 배치하는데 드는 인건비와 재료비는 평균 4000달러에 달한다.

이런 전문가를 동원한다면 가능한 한 전체 스케줄의 앞부분에 일을 맡기는 것이 좋다. 전문가 평판을 알아볼 때도 예산과 스케줄을 잘 지키는지가 핵심이다. 관련해서 제재를 받은 전력도 살펴야 하며 충분한 인력을 갖췄는지 최종 점검하고 계약서에 스케줄 준수에 관한 내용도 넣어야 한다.
 
만약 압류 물건을 산다면 현재 비워진 집이 아니라 누군가 거주 중인 주택을 살 수 있다는 것인데 이들을 내보내는 과정도 비용과 시간이 추가로 들 수 있다는 점을 알아야 한다.
 
▶리노베이션에 따르는 불편

최근 자재난과 물류난, 예측 불가능한 날씨, 복잡한 인허가 과정 등의 돌발상황은 충분히 일어날 수 있고 바이어는 이를 변수가 아닌 상수로 받아들여야 한다. 이와 관련해 바이어는 집을 고치는 동안에도 그 집에서 살 수 있을지를 자문해봐야 한다. 만약 본인이나 가족이 재택근무를 하거나 어린 자녀들이 있다면 수개월 동안 지속할 리노베이션이 부담이 되고 최종 거래에 걸림돌이 될 수도 있다.
 
케이블 채널 HGTV의 홈 리노베이션 쇼 ‘굿 본스’의 진행자인 캐런 레인은 “생활습관과 삶의 질을 놓고 봤을 때 리노베이션은 큰 도전이 될 수 있다”며 “집을 고치는 동안 욕실이나 주방 등이 없이 얼마나 잘 살 수 있을지 신중하게 따져봐야 한다”고 말했다.
 
전기톱 소음과 망치질 소리를 도저히 참을 수 없지만 그래도 픽서어퍼를 골라야 한다면 주택 개조 프로젝트를 단계별로 나눠서 길게 진행하는 방법도 선택할 수 있다.

▶선택 시 로케이션 더욱 중요

픽서어퍼를 고른다면 로케이션은 더욱 중요하다. 집은 고칠 수 있지만 입지는 바꿀 수 없기 때문이다. 따라서 바이어는 본인이 가장 좋아하는 로케이션을 선택해야 하고 되팔 때도 유리한 곳을 선점해야 한다.

레이놀즈 에이전트는 “목표로 삼은 지역을 잘 아는 에이전트를 고용해서 도움을 받는 것이 좋다”며

“아무리 픽서어퍼라고 해도 주변 시세가 너무 높은 지역이라면 결과적으로 본인이 감당할 수 없는 집을 사고 후회할 가능성도 있기 때문”이라고 설명했다.
 
픽서어퍼는 입지가 중요하기 때문에 학군, 범죄 통계, 쇼핑 등 편의시설, 공원 등 주변도 잘 살펴야 한다. 또 주변의 다른 집들이 잘 가꿔져 있는지도 판단해야 한다. 여기에 주변에 교통량이 많은 차도나 철도 또는 쓰레기 매립장이 있는지도 알아봐야 한다. 현재 진행 중이거나 가까운 미래에 시행될 도시개발 공사 등의 정보도 필요하다.
 
레이놀즈 에이전트는 리노베이션도 인근 다른 주택들과 비슷한 수준에서 이뤄져야 한다고 조언했다. 그는 “주변 주택들과의 시세 비교가 포함된 ‘리노베이션 이후 가치(ARV: After-Renovation Value)’에 집중해서 투자 대비 최대 효과를 낼 수 있는 결정을 해야 한다”고 말했다.
 
▶철저한 홈 인스펙션 필수
 
모든 전문가가 오퍼를 제시할 때는 컨트랙터나 엔지니어 등  도움을 받아야 한다고 강조했다. 이들이 현재 집이 가지고 있거나 미래에 큰 문제로 커질 수 있는 심각한 결함을 찾아낼 수 있기 때문이다.
 
HGTV ‘굿 본스’의 또 다른 호스트인 미나 호크는 “바이어는 눈에 보이지 않는 파운데이션, 벽 뒤의 충전물들과 후미진 공간까지 판단할 수 있는 전문가를 원할 것”이라며 “대표적으로 파운데이션이 부실한 집은 두고두고 엄청난 재정적인 충격을 가져올 수 있다”고 말했다.
 
따라서 인스펙션 시 집중할 부분은 전기와 상하수도 시설, 에어컨과 난방(HVAC) 시스템, 지붕, 드라이브 웨이와 데크 및 계단, 욕실과 주방의 결함, 파운데이션, 환경 이슈 등이다.
 
또 클로징 직전에는 전문 인스펙터 점검을 통해 터마이트 등이 있는지, 하수관과 오·폐수 시설은 쓸 만한지, 열선 영상 분석으로 벽 뒷면은 문제가 없는지 등을 알아봐야 한다.

▶전문 파이낸싱 프로그램
 
픽서어퍼를 고치는 데는 비용도 만만치 않게 든다. 대신 제대로 된 전문 융자 프로그램을 활용하면 좀 더 수월하게 고칠 수 있다.
 
국책 모기지 기관인 패니매의 ‘홈스타일 론(HomeStyle Loan)’은 수리가 필요한 집을 사거나 사는 집을 고치는 데 필요한 자금을 대준다. 공인된 컨트랙터가 비용과 스케줄에 대한 준비 작업을 해줘야 하고 대출금은 이들 작업자에게 직접 지급된다.
 
같은 성격의 기관인 프레디맥은 ‘초이스리노베이션 모기지(CHOICERenovation Mortgage)’ 프로그램이 있다. 이 상품은 자연재해 피해 복구 또는 예방 목적의 주택 업그레이드에 사용할 수 있다.
 
연방 주택국(FHA)의 ‘203(k) 론(203(k) Loan)’은 모기지 하나로 집을 사고 고치는 비용을 해결해준다. 시중의 다른 대출 프로그램보다 요구하는 크레딧 점수와 다운페이가 적은 것이 특징이다.

류정일 기자

출처:미주중앙일보