모기지 변동금리 선택시 위험 요소 두루 살펴야

▶ 금년 들어 변동 금리 이용자 10%로 치솟아, 이전 보다 많이 안전해졌지만 리스크 상존

▶ 결정하기 전 대출 조건 내용 완전 숙지해야…일정 기간 후 종종 5%포인트 더 오르기도

모기지 변동 금리를 기억하는가? 금리가 상승하면서 이 금리는 주택구입자들에게 매력적이 되고 있다. 왜냐하면 시작하는 금리가 주택 구입을 위한 전통적 고정 금리보다 훨씬 낮기 때문이다. 그러나 이 금리는 한층 더 위험할 수 있다. ARM로 알려진 모기지 변동 금리는 시간의 경과에 따라 더 올라갈 수도 혹은 더 낮아질 수도 있다. 금리는 통상적으로 30년 고정 금리보다 낮은 수준에서 시작한다. 하지만 일정 시간이 지난 다음, 즉 3년 혹은 5년이나 7년 후 달라질 수 있다. 그러면서 모기지 대출을 받은 사람들의 월 페이먼트 부담이 크게 늘어난다.

최근 수년 동안 ARM의 수요는 그리 많지 않았다. 예상 가능한 고정 금리가 계속 낮은 수준이었기 때문이다. 이 금리는 금융 위기 당시 아주 좋지 못한 평판을 얻었다. 자격이 되지 않는 많은 대출자들이 낮은 금리에 현혹돼 대출을 받았다가 금리 인상 후 페이먼트를 부담하지 못했기 때문이다.

금융 위기가 지나간 후 통과된 법안들에 따라 ARM은 “이전보다 한층 더 안전하고 보다 더 투명해졌다”고 책임 있는 대출을 위한 센터의 에릭 스타인 수석부회장은 말했다. 예를 들어 대출기관들은 대출을 받는 사람들이 이를 상환할만한 합리적 능력이 있음을 확인하도록 의무화했다. 

또한 ARM의 조기상환에 따른 페널티도 없앴다. 이에 따라 대출 받은 사람들은 많아진 대출 상환금을 감당하기 힘들 때 보다 용이하게 이를 페이오프 하거나 재융자를 받을 수 있게 됐다. 그럼에도 변동금리 대출에는 내재적인 위험이 도사리고 있다고 스타인은 지적했다. 그는 “결국 대출 받는 사람들이 판단할 문제”라고 덧붙였다.

올 들어 주택 가격과 함께 금리가 오르면서 일부 대출자들은 부담이 덜한 페이먼트를 위해 ARM으로 눈을 돌리고 있다. 프레디 맥에 따르면 30년 모기지 고정 금리는 현재 5%를 넘어서 1년 전의 3% 수준보다 크게 오른 상태이다.

동시에 4월 기존 주택의 중간 가격은 약 39만1,000달러로 1년 전보다 15% 가량 올랐다고 전국 부동산 협회는 밝혔다.(일부 지역의 경우 상승률은 이보다 훨씬 높다.)

높은 주택 가격과 비용이 오른 모기지로 일부 구매자들은 어려움을 겪고 있다. 온라인 대출기관인 LoanDepot의 수석 크레딧 담당자인 브라이언 러그는 “ARM과 관련해 더 많은 문의와 질문들을 받고 있다”고 밝혔다. 그는 “이 금리는 감당 가능성 측면에서 아주 강력한 도구가 된다”고 덧붙였다.

지난해의 경우 전체 모기지 대출 가운데 변동 금리는 채 4%가 되지 않았다고 모기지 뱅커협회의 마이클 프래탄토니 수석 경제학자는 밝혔다. 그러나 올해 들어 금리가 오르면서 이 비율은 약 10% 정도로 치솟았다고 덧붙였다.

그는 변동 금리를 선택하면 “바로 집을 사고 싶은 구매자들은 즉각적으로 많은 돈을 절약할 수 있는 셈”이라고 설명했다. 프레디 맥에 따르면 5월 말 현재 5년 간 고정되는 변동 금리 평균은 4,04%로 고정 금리 대출의 5.09%보다 1%포인트 이상 낮다. 35만 달러 대출인 경우 월 페이먼트는 200달러 이상 차이가 나게 된다. 프래탄토니는 “이것은 진짜 돈”이라고 강조했다.

일부 대출자들은 변동 금리로 절약한 돈을 금리가 낮은 변동 금리 기간 중 원금을 상환하는데 사용한다고 러그는 밝혔다. 그러면서 “감당할 수 있다면 절약한 돈을 원금 상환하는 데 사용할 것을 권고한다”고 덧붙였다. 

물론 유의해야 할 것이 있다. 첫 고정 기간이 끝난 후에 금리가 오를 수도 있다는 점이다. 아주 낮은 ‘미끼용’ 금리를 제공한 후 곧바로 이를 올렸던 금융 위기 이전 ARM과 비교해보면 현재의 변동 금리는 많이 안전해졌다고 전문가들은 말한다. 최소한 3년은 금리를 고정해주는데다, 얼마나 자주 그리고 얼마나 많이 금리를 조정할 수 있는지와 관련해 제한이 있기 때문이다. 가령 1년에 1번에다 2% 이상 인상하지 못하도록 하는 것 등이다. 또 대출자가 대출 이자만 갚을 수 있도록 하는 등의 위험한 ARM은 많이 사라진 상황이다.

하지만 여전히 일정 상환 기간이 지나면 대출자들은 오른 금리를 부담하게 될지 모른다. 만약 집을 팔지 못하거나 재융자를 받지 못할 경우 늘어난 페이먼트를 감당할 수 있도록 미리 계획을 잘 세워놓은 필요가 있다.

5년 후 혹은 7년 후 금리가 어떻게 될지 확신할 수 있는 사람은 없다. 현재는 금리가 올라가고 있다. 캔자스 대학 개인금융 부교수인 마틴 세이는 “금리가 내려갈 여지보다는 올라가 소지가 더 많다”고 말했다.

금리가 대출의 상한선까지 오를 경우 당신의 페이먼트가 얼마가 될지 계산을 해 두는 것이 현명하다. 소비자 금융보호국은 당신의 대출을 평가해볼 수 있는 변동 금리 모기지 안내를 제공하고 있다. 또한 프레디 맥이 제공하는 온라인 도구들을 사용해 오르게 되는 페이먼트가 얼마나 될지 계산해 볼 수도 있다.

ARM은 전통적 모기지보다 더 복잡하다. 이해해야 할 조건들이 더 많고 잘 따라 잡아야 할 잠재적 변화들도 많다. 그래서 대출을 받을 때는 시간을 갖고 조건들을 완전히 이해해야 할 필요가 있다. “결정을 내리기 전 내용을 잘 숙지해야 한다”고 전국 모기지 브로커 협회의 린다 매코이 회장은 강조했다. 다음은 변동 금리 관련 일문일답이다.

▲5/1, 7/1 혹은 10/1이라는 ARM 광고는 무엇을 뜻하나

첫 번째 숫자는 금리가 고정되는 기간을 말한다.(5년, 7년 혹은 10년 등이다.) 두 번째 숫자는 고정금리가 끝난 후 금리가 바뀔 수 있는 횟수를 의미한다. 예를 들어 1년 에 한번 식으로 말이다. 그러나 6개월마다 금리가 바뀌는 대출도 흔하다. 이런 경우는 7/6-months 혹은 10/6-months 등으로 광고가 된다.

일부 대출의 경우 첫 금리 재조정 시 큰 폭의 금리 상승이 이뤄진다. 종종 시작 금리보다 5%포인트가 더 올라가기도 한다. 그 이후에는 2% 이상 오를 수 없도록 한다고 롱아일랜드의 모기지 브로커인 션 블록은 말했다. 첫 고정금리보다 2% 가량 오른 금리의 페이먼트 감당 능력에 의거해 대출 승인을 해주고 있다고 블록은 설명했다.

▲어떤 경우 ARM 선택이 합리적일까

만약 당신이 구입 주택에서 비교적 단기간 살 계획이라면-금리의 고정 기간이 끝나기 전까지-ARM은 현명한 선택이 된다. 당신은 금리 재조정이 이뤄지기 전 집을 매각하거나 재융자를 받을 수 있다. 재조정 이전에 상당한 수입 인상을 기대하고 있다면-병원 레지던트나 법대 학생들처럼-이 역시 변동 금리의 혜택을 볼 수 있다.

하지만 변동 금리만이 집을 구입할 수 있는 유일한 수단이 되고 있는 시간 당 임금 근로자라면 이런 옵션을 상당히 위험하다. “나는 이들에게 ARM을 주지 않을 것이다. 늘어난 페이먼트를 감당하지 못할 경우 이들은 집과 투자의 상당 부분을 잃을 수 있다”고 매코이는 지적했다.

▲ARM 금리가 낮은 쪽으로 재조정 될 수도 있나

그렇다. 1차 상환 기간이 지난 후 ARM 금리는 기준 시장금리와 마진이라 알려진 일단의 금리들에 의거해 재조정된다. 만약 인덱스가 하락하면 대출 금리 또한 그렇게 될 수 있다. 그러나 많은 대출의 경우 금리가 일정 수준 이하로 떨어지지 못하도록 하는 하한선을 갖고 있다. 이 하한 금리가 얼마인지 알고 싶다면 대출기관에 문의하거나 대출 서류를 꼼꼼히 살펴보면 된다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 6. 8>