모기지 융자에서 CD란 무엇인가?

요즘 부동산이나 융자 업계에서 흔이 듣는 말이 CD이다. 보통의 부동산 에이전트도 정확히는 모르지만 CD가 언제 나오는지 융자 에이전트에게 닥달하며 물어보기도 하고 CD도 안나왔는데 융자가 되기는 되는 것이냐 하며 호통을 치시기도 한다. 그렇다면 CD가 나왔다면 융자가 나온다는 것인가? 대답은 Yes 이다. 왜냐하면 CD는 융자가 완전히 승인된(Clear to Close) 후에 나오는 것이기 때문이다.

그러면 CD란 무엇이고 무슨 내용이 포함되어 있는지 알아본다. CD란 “ The Closing Disclosure”의 약자이다. 총 5장으로 되어있고 융자에 대한 상세한 정보가 들어있다. Standard Closing Disclosure 법은 2015년 10월3일 부터 발효되었다. CD가 나오기 전에는 HUD-1 Settlement Statement와 Truth-in-lending 폼이 사용되었는데 너무 보기가 복잡하고 보는 사람에게 혼동을 주어왔다. 더우기 이폼은 융자가 끝나야 받을 수 있었으므로 별로 효과가 없었다. 새로 개정된 CD에 따르면 렌더는 융자가 끝나기 적어도 3일 전에 융자 신청인에게 CD를 보내주어 리뷰 할 수 있도록 해 주어야 한다. 이는 다시 말하면 CD가 나온지 3일이 지나기 전에는 융자를 클로즈 할 수 없다는 뜻이다.

다음은 5장 짜리 CD에는 무슨 내용이 들어있는지 알아본다.

1. Loan term

주로 주택 구입가격, 융자금액, 이자, 매달 페이먼트, 조기상환 벌금의 유무에 대한 내용들이 포함되어있다. 특히 이 융자가 30년 고정인지 15년 고정인지 아니면 5년만 고정이고 나머지 25년은 변동인지 등등이 포함되어있다.

2. Projected Payments

모기지 페이먼트와 화재보험, 제산세 등등이 포함되어있고 만약 변동 융자를 받았을 경우 이자가 올랐을 때 최대치 페이먼트가 얼마인지도 명시되어있다. 또한 재산세와 보험을 모기지 페이먼트와 같이 매달 지불할 경우(impound account)에도 이곳에 미리 내야 하는 액수가 기록되 있다.

3. Closing cost

융자에 의해 발생되는 모든 비용들이 총 망라되어있다. A) loan fee, B) Discount point, 3) application fee, 4)underwriting fee, 5) Prepaid interest, 6) insurance premium for 1 year, 7) Escrow fee, 8) recording fee 등등 내용이 다양하다.

간혹 융자를 신청한 고객들이 이 CD를 받아보시고 무슨 비용이 이리 많이 들어갔냐 하고 따지시면서 융자를 안하겠다고 하는 경우도 있다. 하지만 이는 이 내용을 잘 확인하지 않고 밑에 요약되서 나오는 총 closing cost가 이전에 말한 경비보다 많이 나왔기 때문이다. 하지만 이 클로징 코스트에는 재산세, 보험 그리고 재산세를 페이먼트에 같이 낼 경우 해야하는 Reserve 등등을 포함해서 그리 많은 것 처럼 보이는 것이다. CD란 쉽게 말하면 융자 받을 때 필요한 총 경비가 얼마이고 어떻게 쓰여지는지에 대한 설명서 정도로 보면 무방할 듯 하다. 

CD는 융자를 받는 신청인이 비용을 정확히 확인하여 사기나 불이익을 당하지 않도록 돕는 일종의 Safe Guard라 할 수 있다. 이 법이 시행된지 7년이 지나고 있지만 아직도 많은 고객들은 이 CD에 대하여 생소하다. 왜냐하면 집을 사거나 재융자를 하는 경우가 아닌 경우 무관심 할 수 밖에 없기 때문이다. 보통 사람들은 평균적으로 5년에서 7년에 1번 정도 이사를 가거나 재융자를 받는다고 한다. 요약하면 CD란 내가 얼마의 이자로 융자를 받고, 들어가는 비용이 얼마인지 알려주는 것이라 보면 된다.

CD는 융자신청인의 권익을 보호 하려는 취지에서 마련되었다. 하지만 아직까지 융자업에 종사하는 사람들의 손해를 보전해 주는 법은 없다. 융자한다고 필요한 정보를 다 알아본 다음 다른 곳에 융자를 신청하는 경우는 애교로 생각할 수 있지만 두 달이 넘게 고생하여 융자가 나왔는데 별 특별한 이유 없이 미안하게 되었다는 영혼없는 한마디로 융자를 캔슬하는 경우 융자하는 사람들의 잃어버린 시간들을 어디서도 보상 받을 길이 없다.

자신만 생각하지 말고 자기를 위해 일해주는 다른 사람들도 함께 보듬어주는 향기있는 사회가 되었으면 한다. “ What goes around comes around” 라는 말이 있다. 한자로 하면 사필귀정 한글로 하면 뿌린대로 거둔다는 뜻이다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 6. 13>