인플레이션 위기 속 주택시장

인플레이션이 모든 뉴스의 중심을 장악하면서 부동산 시장도 이자율 급상승이란 악재로 바이어, 셀러 모두 심리적으로 상당히 위축된 분위기를 보이고 있다. 팬데믹 기간 중 보였던 일방적인 셀러 중심의 시장이 빠른 속도로 정상 시장 분위기로 바뀌어 가면서 여러 가지 현상들을 보이고 있다.

첫째, 주택 인벤토리가 예상보다 훨씬 빠른 속도로 늘어나고 있다. 주택 인벤토리도 6월 현재 2.6달치의 인벤토리를 기록하면서 팬데믹 이후 가장 빠른 속도로 인벤토리가 쌓여가고 있다. 물론 정상 시장 인벤토리 수준인 4~6달치에는 아직 미치지 못하지만 올 초의 1.7달치에 비교하면 상당히 빠른 속도로 재고 물량이 쌓여가고 있어서 정상 인벤토리 수준까지 가는 데 걸리는 시간도 당초 예상과 달리 대폭 줄어들 것으로 점쳐지고 있다.

둘째, 복수 오퍼에 익숙해 있던 바이어, 셀러 모두 이제는 더 이상 이러한 현상을 기대하기가 어려운 사실이 현실화되고 있다. 복수 오퍼가 줄다 보니 그동안 셀러의 당당한 기세에(?) 밀려 이전에 요구하지 못했던 가격 협상이나 수리 문제 등을 이제는 바이어들이 당당히 요구하는 분위기로 시장 분위기가 바뀌고 있다.

셋째, 소위 FOMO(Fear Of Missing Opportunity)라고 불리는 다른 사람들은 사는데 나만 못 사면 손해라는 주택 구입 압박 분위기도 최근에는 바이어 사이에서 거의 찾아보기 힘든 상황이다. 구입을 미루거나 아예 지금 구입하면 손해라는 심리적 부담감 때문에 집 구입을 미루고 있는 바이어들이 늘어나고 있다.

과연 이렇게 급격히 변하고 있는 주택시장 분위기에서 바이어는 어떤 포지션을 취하는 것이 좋을까?

먼저 최근 부동산시장의 급격한 변화는 대부분 외부적인 요소에 의한 것임을 인식할 필요가 있다. 현재 인플레이션으로 인한 예상치 못했던 급격한 이자율 상승이 주택시장에 큰 타격을 가하고 있지만 팬데믹 전부터 지속적으로 문제점으로 제기되어왔던 주택 인벤토리 부족 이슈는 아직도 끝난 상태가 아니라는 점을 잊어서는 안 된다. 빠른 속도로 쌓여가는 인벤토리 수준도 장기적으로 예상해 볼 때 결코 앞으로 계속해서 구입에 나설 젊은 세대들의 주택 수요를 다 충족하기에는 부족할 것으로 보인다. 또 팬데믹으로 인한 급격한 원자재, 인건비 상승으로 신규주택의 공급도 제 역할을 못 하면서 이러한 주택시장 바탕에 깔려 있는 주택 부족 문제는 현재로서 일시적으로는 수요와 공급을 맞추어 가는 모양을 보이지만 주택이자율이 5% 미만에 머문다면 수면 밑에 가라앉아 있던 주택 부족 문제는 다시 수면 위로 떠 오를 전망이다. 이러한 주택 부족 문제는 앞으로도 시장에서 현 주택가격을 유지하는 든든한 버팀목이 될 것으로 보인다.

Fannie Mae의 최근 주택시장 전망 보고서에 의하면 인플레이션도 내년 상반기까지는 약 5% 수준, 하반기 말에는 연방준비제도(Fed)에서 지키기를 원하는 2% 수준에도 못 미치는 약 1.7% 수준까지 내려갈 것으로 전망하고 있다. 따라서 인플레이션이 Fannie Mae가 발표한 수준대로 잡혀간다면 최근 인플레이션과 함께 핫 이슈로 떠오른 경기침체(Recession)를 방지하기 위해 Fed가 이자율을 내년 후반기부터는 지금 보다 대폭 낮출 가능성도 대두되고 있다. 주택시장은 팬데믹과 같은 비정상 시장이 아니라 인플레이션을 통한 조정기간을 거쳐 정상 시장 모양으로 복귀될 가능성이 높아 보인다. 앞으로 인플레이션 여파로 당분간 겪게 될 것으로 보이는 주택시장 조정 기간 중에서도 현재로서는 주택가격의 심각한 하락을 점치는 전문가들은 많지 않다. 대부분의 전문가들은 3~5% 정도의 소폭 조정 정도가 있을 것으로 보고 있다. 차압매물의 숫자도 팬데믹 이전의 수준 혹은 그 미만에 머물 것으로 예상되고 있다.

이 지면을 통해 바이어들에게 조언을 한다면 주택구입은 투자가 아닌 거주의 목적이 주가 되어야 한다고 말하고 싶다. 인플레이션이 만약 예상보다 더 오래 지속된다면 오히려 주택 소유는 현금이 아닌 현물과 함께 인플레이션으로부터 가장 좋고 강력한 재산 보호막이 될 수 있다는 점을 다시 강조해 본다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 8. 1>