“내 주택을 팔고 세금을 얼마를 내야 하나”

내 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 그 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼다. 이때 세금을 얼마를 내고 어떤 경우에 세금면제의 혜택을 받을까?

이 때의 이익을 자본이익, 또는 자본소득 Capital Gain이라 하는데, 주 거주지의 매매에 의한 자본이득이 있을 경우, 그 이익금에서 최대 ＄250,00, 부부공동신고자의 경우 최대 ＄500,000까지 세금면제를 받을 수 있다. 이 세금면제 규정 “The Taxpayer Relief Act of 1997”은 1997년에 제정되어 2021년 현재까지 많은 수정을 거쳐 꾸준히 연장되어 오는 특별법적 성격으로 지금까지의 주택경기의 활성화에 큰 역할을 하고 있다.

일단, 세금면제를 받을 자격 요건은, 2가지 기준, 즉 팔고자 하는 주택이 자기 자신의 실제거주 주택 Primary Residence 이어야 하고, 매매 이전, 최근 5년 동안 총 2년 이상 그 주택을 실제 거주하여야 한다. 여기서 자기 자신이 실제 거주한 자신의 집에만 해당이 되므로, 렌트를 주었거나 개인이 소유하고 있는 2채의 집 가운데 가끔 별장용으로 사용하는 Vacation Property는 해당되지 않고 반드시 실제 거주한 집에만 해당이 된다. 그 다음 기준으로, 매매일 기준으로 최근 5년 동안 총 2년을 소유하고 거주하여야 한다. To be exempt, the home must be considered a primary residency based on Internal Revenue Service(IRS) rules. These rules state that you must have occupied the residence “for at least two of the last five years.”

여기서 혼동이 되는 부분은, “최근 5년 동안 최소한 2년 for at least two of the last five years.”인데, 이에 대한 정확한 해석은, 집을 팔기 직전부터 소급해서 최소한 2년을 실제 살고 있어야 하는 것이 아니라, 최근 5년 안에, 중간 중간 렌트를 주었거나 다른 곳에 살았더라도 실제로 거주한 기간이 합계 2년이 넘으면 이 세금면제를 받을 수 있다는 것이다.

예를 들어, 5년 전에 구입한 집에 1년 살다가, 일이 생겨 3년 정도 타 주에 가야 하는 바람에 그 3년간 렌트를 주었다가 다시 본 집으로 돌아와 1년을 더 지내고 집을 팔았거나, 집을 구입하고 3년 살다가 렌트를 1년 반 정도 주고 있는 와중에 매매를 했을 경우, 최근 5년 이내에 2년 이상 실제 거주에 해당되므로 세금면제 혜택에 해당이 된다. 이 또한 매 2년마다 주택을 사서 살다가 또 판다 하더라고 횟수에 상관없이 계속적으로 1인당 25만불씩 그 차액에 대해 세금을 내지 않아도 되니 주택투자에 큰 도움이 될 것이다. 단, 집값이 계속 꾸준하게 오른다면 가능한 일이겠다.

그 다음, 세금면제 혜택의 금액은 소유주 1인당 매매 차액의 25만불까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 합계 50만불까지 자본이익 Capital Gain에서 이 금액을 제외할 수가 있다. 매매의 경우에는 에스크로 회사에서 셀러 CPA의 도움을 받아 이 금액을 처음부터 제외한다.

단독 소유주가 40만불에 주택을 구입해서 실제로 그 집에 살다가 갑자기 옮기는 일이 생겨 1년 만에 60만불에 그 집을 판 경우에는 이익이 남은 20만불에 대해 세금면제를 받을 수 있을까? 이런 경우에는 실제로 거주한 날자로 계산해서 세금을 내게 된다. 즉 차액 20만불에 대해 50%(2년 중 1년),즉 10만불은 세금면제를 받게 되고 나머지 10만불에 대해 적절한 매매차익 세금을 내게 된다.

다른 예로, 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구입하여 함께 3,4년을 같이 살며 직장을 다녔는데, 그 중 한 명이 결혼을 하게 되었고, 다른 한 명은 타 주에서 일자리를 얻게 되어 그 집을 팔게 되었는데, 다행스럽게 집값이 올라 80만불에 팔게 되었다. 그러면 이 세금면제 혜택은 어떻게 되나? 대부분의 경우에는 부부의 경우 1인당 25만불, 부부 합계 50만불의 세금혜택만을 이야기하고 있어서, 이 경우에는 어떻게 되는 지 많이 궁금하다. 정답은 이 3사람에게 모두 1인당 최대 25만불 (합계 최대 75만불)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 3 사람 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 즉 미혼 공동 소유자들도 그 혜택을 입을 수 있는 것이다. 

<출처:미주한국일보 2022. 8.30>