[부동산] 이자율 상승 후 마켓 동향

9월 활성 리스팅 전년 대비 19% 증가
주택가격 하락세…바이어스 마켓 전환

2022년도 4분기에 접어들며 많은 변수가 드러나고 있다. 인플레이션과 고유가, 불경기 등 우려하던 예상들이 진행되고 있고 또한 서서히 높아져 가는 모기지(주택 담보 대출) 금리와 주택 시장에까지 여파를 미친 경제적 충격으로 지난달에만 30년 주택 담보 대출 금리가 3%대에서 6%대로 급등했다.
 
이런 상황은 일부 주택 매입자와 주택을 매입하려던 사람들이 대출 자격 및 대출 상환금이 어려워지거나 부담이 커진 것을 의미한다. 모기지 금리의 빠른 상승으로 인해 주택시장이 빠르게 둔화하고 부동산 리서치 회사들도 부동산 가격 모델을 다시 조정하고 있다. 지난해 저금리 기조에 따른 바이어들의 주택 매입 경쟁은 사라진 지 오래다. 이제는 셀러들이 마켓에 매물을 내놓고 집이 팔리기까지 대기하는 시간도 늘었다. 극심한 공급난이 다소 해소되고 있다는 의미다.
 
특히 10만 달러가 넘는 웃돈 경쟁도 찾아볼 수 없다고 많은 동료 부동산업자들은 입을 모았다.
 
특히 눈에 띄는 변화는 주요 대도시들의 주택 재고 증가다. 부동산 정보 제공업체인 리얼터닷컴에 따르면 지난 9월 시장에 매물로 나온 주택 활성 리스팅은 전년 대비 19% 증가했다. 이는 이 회사가 5년 전 지표를 조사하기 시작한 이래 가장 빠른 속도라고 CNBC는 전했다. 신규 매물은 1년 전보다 4.5% 증가했다. 전체 재고는 여전히 코로나19 이전의 절반 수준에 불과하긴 하다.

지난 6월 이후 집값이 지난달 3년 만에 하락세로 돌아섰다. 데이터 분석회사 블랙나이트가 발표한 자료에 따르면, 7월 집값은 전달보다 0.77% 하락했다. 3년 만의 첫 하락으로, 하락 폭은 2011년 1월 이후 약 11년 만에 가장 큰 수준이었다.  
 
부동산 시장이 이처럼 하락세로 돌아선 것은 팬데믹 이후 집값이 지나치게 올랐던 상황에서 주택융자 금리가 급등하면서 수요가 줄었기 때문으로 보인다.  
 
블랙나이트의 앤디 월든 기업.연구 전략 담당 부사장은 “금리와 주택 재고, 가격 사이의 역학 관계가 유지될 수 없다”고 말했다. 그는 “7월 수치는 시장이 중요한 변곡점에 있다는 것을 보여준다”며 “추가적인 가격 조정 조짐이 보인다”고 한다.
 
최근 월스트리트저널도 기존 주택 매매는 6개월 연속 떨어져 8년 만에 가장 긴 하락세를 보인다고 전했다. 미국부동산중개인협회 수석 이코노미스트 로런스 윤은 “우리는 주택 경기 침체기에 있다”고 말했다.
 
급속한 금리 인상으로 부동산 수요가 감소하면서 중소 주택담보대출 업체 가운데선 파산하는 곳도 나오고 있다.  지난달 블룸버그 통신은 대출금리가 급격하게 오르면서 주택담보대출 업체들이 파산하고 있다고 보도했다. 블룸버그는 “실패의 물결이 15년 전 주택시장의 거품 붕괴 이후로 최악의 수준이 될 수 있다”고 했다.
 
현재 파산은 대부분 중소 주택담보대출업체에 집중되고 있다. 대형 은행들은 지난 2008년 세계 금융위기 이후로 대부분 주택담보대출시장에서 발을 뺐기 때문이다. 이 때문에 시장에서는 일부 업체의 파산이 구조적인 대폭락으로 이어질 가능성은 크지 않지만, 주택담보대출 업체에서 대규모 직원 해고 등이 발생할 가능성이 있을 것으로 예상한다.

연준에서 인플레이션을 제지하려는 노력으로 주택 마켓 동향은 2022년 후반기 이후 셀러스마켓이 바이어스 마켓으로 확연히 돌아선 상황으로 보인다. 이러한 상황에서 주택을 팔지 아니면 유지할지, 또는 구입할지는 개인마다 다르겠지만, 확연히 마켓의 급격한 변화가 보인다.
 출처:미주중앙일보