“홈오너의 든든한 우군, 목돈 제공하는 효자”

넉넉한 홈에퀴티, 어떻게 활용할까

에퀴티론, 에퀴티 라인오브 크레딧, 캐시아웃 재융자 등 방법 다양

62세 시니어는 ‘역모기지’도 가능, 개인 필요에 따라 적절한 상품 골라야

홈오너에게 ‘에퀴티(equity)’는 든든한 자산이다. 100만달러짜리 집을 살 때 50%에 해당하는 50만달러를 다운하면 곧바로 50만달러의 에퀴티가 생긴다. 대부분의 바이어는 다운페이를 한 만큼 에퀴티를 확보하며, 집에 사는 동안 매달 모기지 페이먼트를 납부하면서 계속 에퀴티를 쌓아간다. 홈 밸류가 상승하면 에퀴티는 더욱 불어난다. 에퀴티를 적절히 이용하는 방법을 알아본다.

◇에퀴티란 무엇인가

쉽게 말해 에퀴티란 홈 밸류에서 홈오너가 소유한 부분을 뜻한다. 일반적으로 홈 밸류에서 남은 모기지 밸런스를 뺀 금액이 에퀴티가 되는 것이다. 홈오너가 매달 모기지 페이먼트를 내면 모기지 밸런스가 줄어들면서 에퀴티는 자연스럽게 늘어난다. 에퀴티를 더 빨리 쌓기 원하면 정해진 금액보다 더 많은 액수를 납부하는 방법으로 융자 원금을 줄일 수 있다.

에퀴티를 불리는 또 다른 방법은 효과적인 홈 리노베이션을 통해 주택가치를 높이는 것이다. 모기지 밸런스 규모에 변동이 없어도 홈 밸류가 상승하면 에퀴티가 오른다. 또한 주택을 구입할 때 다운페이먼트를 많이 하면 할수록 홈오너가 되자마자 두둑한 에퀴티를 보유하게 된다.

◇에퀴티를 통한 현금 조달

생활하면서 원하는 것과 필요한 것을 얻기 위한 투자를 해야 할 때가 있다. 수만달러에 달하는 고금리 크레딧카드 빚을 갚거나, 집 부엌과 화장실을 업그레이드할 때 적잖은 돈이 필요하다. 집을 소유한 상태에서 에퀴티가 두둑이 쌓였다면 크게 2가지 방법 중 하나를 통해 필요한 현금을 조달할 수 있다. 

◇홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)

HELOC는 크레딧카드와 성격이 흡사하다. 일정기간 사용한도 만큼 돈을 꺼내 사용할 수 있다. 

처음 HELOC를 얻을 때 렌더는 10년 정도의 기간을 준다. 꺼내 쓴 돈을 갚으면 크레딧이 회복돼 돈을 다시 사용할 수 있다. 이런 점에서 크레딧카드와 컨셉이 같다고 보면 된다. HELOC는 홈오너에게 이자만 납부하거나 이자와 원금을 함께 갚는 옵션을 제공한다. 이자*원금을 함꼐 갚으면 론을 더 빨리 페이오프 하는데 도움이 된다.

대부분 HELOC는 변동이자율이 적용된다. 융자를 보유한 기간동안 월 페이먼트 규모가 늘기도 하고, 줄기도 할 수 있다는 얘기다. 일부 렌더는 고정금리 HELOC를 제공하는데 이 경우 이자율이 다소 높고, 추가 수수료를 부과한다. 

◇홈에퀴티 론(HEL)

HEL은 ‘세컨드 모기지(second mortgage)’ 라고도 불린다. 소유한 집을 담보로 빌리는 융자이다.

HEL를 얻게 되면 렌더가 일정금액을 한꺼번에 홈오너에게 지급한다. 보통 HEL를 받자마자 곧바로 고정금리로 융자상환을 시작해야 한다. 상환기간은 정하기 나름이다. 5년이 될 수도 있고, 30년이 될 수도 있다. 당장 큰 규모의 목돈이 필요한 홈오너에게 HEL은 적합한 선택이 될 수 있다. 

◇캐시아웃 재융자(COR)

캐시아웃 재융자는 남은 모기지밸런스에 쌓인 에퀴티 중 일부를 붙여 다시 모기지를 얻는 것을 말한다. 에퀴티 부분은 홈오너가 바로 손에 쥐게 되며 이 돈을 다양한 용도로 사용할 수 있다. 

HELOC, HEL과는 달리 캐시아웃 재융자의 경우 메인 모기지에 한해 더 낮은 이자율을 적용 받을 수도 있다. 

◇역모기지(reverse mortgage)

62세 이상 시니어 홈오너는 필요하면 에퀴티를 이용해 역모기지를 얻을 수 있다. 모기지 밸런스를 페이오프 했거나, 에퀴티가 많이 쌓인 시니어가 대상이다. 리버스 모기지의 경우 다른 상품과는 달리 매달 납부해야 하는 페이먼트가 없는 게 특징이다. 계속 집에 사는 동안 렌더가 매달 홈오너에게 생활비를 지급하는 것으로 이해하면 된다. 역모기지는 당사자나 배우자가 집을 팔거나 이사할 때, 혹은 사망하기 전에는 되갚을 필요가 없다. 

[출처 조선일보]

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