“모기지 상승에 집값 20%까지 하락”

[댈러스 연은 분석 발표]
가처분소득서 주택 비중 증가
수요 감소-집값 하락 악순환

모기지 이자율 상승의 여파로 집값이 최대 20%까지 하락할 수도 있다는 전망이 제기됐다.
 
지난 15일 마르티네스-가르시아 댈러스 연방준비은행(연은) 선임 이코노미스트는 세계 금융위기 전인 2005∼2007년의 집값 거품과 최근의 집값 상승 폭을 비교하며 이 같은 분석을 내놨다.
 
집값은 2022년 2분기에 10년 전인 2013년 1분기보다 94.5% 상승했다. 이는 물가상승률을 고려해도 60.8%에 달하는 상승률이다.
 
2022년 코로나19 팬데믹 이후 집값 상승세는 더 가팔라져서 최근 10년간의 집값 상승분 중 약 40%가 2020년 1분기부터 2022년 2분기 기간에 올랐다.
 확장 재정과 초저금리로 인해 가처분 소득이 늘어난 소비자들의 주택 수요가 늘어났고, 세계 공급망 경색과 코로나19로 인한 봉쇄, 인건비와 건설 자재 가격 상승은 주택 공급을 줄였다.
 
그러자 집값에 거품이 끼기 시작했고 집값 상승에서 자신만 소외되고 있다는 소비자들의 두려움, 이른바 ‘FOMO(Fear Of Missing Out)’도 이를 자극했다.
 
개인 가처분소득에서 모기지 대출 원리금 페이먼트가 차지하는 비중이 지난 2분기 기준 3.9%로 사상 최저였다.
 
그러나 올해 들어 기준금리를 4회 연속 0.75%포인트씩 높인 연준의 공격적 금리 인상으로 인해 이 비중은 이번 3분기 말 6% 이상으로 급격히 높아질 것으로 추산됐다.
 
30년 고정 모기지 이자는 이미 지난달 20년 만에 7% 선을 넘어섰다.
 이처럼 모기지 이자 급등에 따른 가계 부담 증가로 인해 모기지 신청이 급감하고 주택 매매도 감소한 것으로 분석됐다.
 
그 결과 비관적인 시나리오의 경우 집값이 15∼20% 떨어지고 이에 따라 개인 실질 소비지출도 0.5∼0.7% 감소할 수 있다고 마르티네스 가르시아는 전망했다.
 
그는 총지출에 대한 이러한 영향으로 주택 수요가 더 감소하고 집값은 더 하락하는 악순환이 벌어질 것이라고 예상했다.
 
글로벌 부동산 컨설팅 업체 ‘쿠시먼 앤드 웨이크필드’도 지난 9월 보고서를 통해서 전국 집값이 올 하반기 8.2% 하락 후 내년에 11.2%가 더 빠져 내년까지 약 20% 정도 하락할 것이라고 전망한 바 있다. 이후 천천히 회복되기 시작해 2024년 2.6%, 2026년에는 4.8% 정도 상승할 것이라고 예상했다. 

양재영 기자

출처;미주중앙일보