자녀와 부동산을 같이 공동 소유한 경우 (1)

부동산의 공동소유 방법은 여러가지이다. 그 중 가장 많이 알려진 것은 Joint Tenancy (조인트 테넌시)이다. 최소 두명부터 Joint Tenancy를 만들수 있는 데, 각 소유주를 지칭하여 Joint Tenant (조인트 테넌트)라고 일컫는다.

Joint Tenancy의 가장 큰 특징은, 소유주의 사망시 나머지 Joint Tenant들이 사망한 이의 몫을 상속받게 되는 것이다. 예를 들어, 김철수씨와 김영희씨가 부부이고 John Kim이 아들인데, 세 사람이 다같이 Joint Tenants 로 부동산 명의가 되어있다고 가정하자. 이때 김철수씨가 사망했다면, 김철수씨의 몫은 각각 김영희씨와 John Kim이 받게된다. 그 후 김영희씨가 사망하게되면 John Kim이 김영희씨의 몫도 상속받으므로, 결국 가장 오래 살아남은 사람이 다 재산을 차지하게 되는 구조이다.

이때 많이 하는 오해중 하나가 김철수씨와 김영희씨가 부부이니, 김철수씨 몫은 김영희씨만 받는 게 아니냐고 하는 데, 다같이 세명이서 Joint Tenancy이면 부부이던 아니던 상관없이 살아남은 Joint Tenant들이 먼저 사망한 이의 몫을 골고루 분배받게 된다.

즉 세명이 각각 1/3씩 소유하고 있다는 전제하에, 김철수씨의 사망으로 인해 김영희씨와 John Kim의 지분이 각각 ½씩 으로 변화가 된다는 이야기이다. 김철수씨의 몫 1/3이 이등분되어서 김영희씨와 John Kim의 지분으로 흡수되어서 김영희씨의 몫, John Kim의 몫이 각각 1/3에서 1/6을 더해 1/2된다고 이해하면 쉽다.

또 다른 오해는 한 사람이 사망하면 아무런 서류작업없이도 사망한 이의 이름이 부동산 명의에서 저절로 없어진다는 것이다. 당연히 그렇지않다. 김철수씨의 사망을 알리기 위해서 Affidavit of Death of Co-Joint Tenant (조인트 테넌트중 한 사람의 사망을 알리는 문서)를 부동산 명의에 등록을 해야, 김철수씨의 이름이 타이틀에서 없어지게 되는 데 이때 등록시 꼭 망자의 사망통지서 (원본)을 같이 접수해서 등록해야한다. 즉 아무리 망자가 하늘나라를 갔다라는 것을 이미 카운티에 통보했을지라도, 사망에 대한 공식적인 서류를 꼭 같이 첨부해야한다.

세번째 많이 오해하는 부분은 자녀의 이름이 부동산 타이틀에 같이 Joint Tenant로 올라와있더라도 부모의 리빙트러스트로 명의이전이 가능하다는 것이다. 물론 명의 이전은 가능하다. 앞서 든 예를 다시 쓴다면, 부모의 전체 몫 2/3를 부모의 트러스트로 옮길수는 있다. 나머지 1/3 은 John Kim의 몫이기에 John Kim이 부모에게 판매를 하거나 증여를 해야지만 부동산 전체를 부모의 트러스트로 이전할수 있다.

John Kim이 흔쾌히 본인 몫을 부모에게 증여해서, 부모의 리빙트러스트로 소유권을 이전했다고 가정하자. 이때 복병은 재산세이다. 재산세는 부동산 주인이 바뀔때마다 (현 소유주의 지분변화) 그 때의 시세로 재책정이 된다.

예를 들어 김철수씨와 김영희씨가 구매한 부동산이었고, 이 부동산의 1/3 지분을 John Kim에게 증여했다면 기본적으로 1/3 지분변화에 대한 재산세 재책정이 일어나야하나, 예외조항이 있다. Joint Tenant로 누군가를 부동산 명의에 추가할때는 (몇명이던 상관없이), 재산세가 재책정이 되지 않는다. 허나 Joint Tenant가 명의에서 빠질때는 재산세가 상향조정이 된다. 따라서 Joint Tenant로 명의에 넣기는 쉬우나, 뺄때는 재산세 재책정을 피하기가 힘들다. 

<출처: 미주한국일보 2023. 1. 6>