적은 다운페이로 주택 구입 길 있다… 연방 프로그램들

▶ 연방 정부 지원 프로그램들 3% 또는 노다운

▶ 패니매·프레디맥·FHA·VA·USDA 등 기관 다양

2023년 낮은 다운페이먼트 모기지 가이드

주택을 구입하려는 사람들이 끊임없는 묻는 질문은 어떻게 그렇게 큰 돈의 다운페이를 낼 수 있나 하는 것이다. 이에 대한 대답은 그럴 필요가 없다는 것이다. 대부분의 첫 주택구매자들(심지어 재구매자들도)은 20%의 다운페이를 마련하지 못한다. 설사 돈을 모았다 해도 1년 전과는 또 다르다. 모기지 금리는 두 배로 올랐고 주택가격은 이를 상쇄할 만큼 충분히 떨어지지 않은 것이다. 그러나 여전히 적은 돈으로 집을 사는 일은 가능하다. 연방 정부가 지원하는 많은 프로그램들이 3% 혹은 노 다운페이를 허용하기 때문이다. 패니매(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac), FHA.(연방주택국), VA(재향군인회), USDA(연방농무부) 등이 그런 기관들이다.

현재 시장에 나와 있는 모기지는 2008~2009년 주택 위기 때보다 더 엄격하게 규제되고 덜 위험하다. 그래도 다운페이를 적게 했을 때는 내재된 위험이 있다. 직장을 잃거나 건강 문제 또는 기타 위기에 처할 수 있기 때문이다.

특히 우려되는 한 가지 가능성은 부동산 가치가 빠르게 하락함으로써 주택 가치보다 훨씬 더 많은 빚을 지게 될 수 있다는 것이다.

그러한 위험에도 불구하고 대부분의 첫 주택구입자는 낮은 계약금으로 집을 살 수 있다. 전미부동산협회(NAR)의 최근 통계에 따르면 첫 주택구매자의 일반적인 다운페이는 6%였다. 그리고 정부가 지원한 대출의 거의 47%가 20% 미만이었다.

▲첫 주택구매자를 위한 낮은 다운페이

첫 주택을 구입하는 많은 사람들이 소액의 다운페이가 허용되는 모기지를 얻는다. 최저 이자율을 얻고 모기지 보험과 같은 추가 비용을 피하는 데 필요한 20%보다 훨씬 적은 금액이다.

대출 프로그램들은 대출자의 평균 다운페이 및 신용점수에 따라 다양한 옵션을 보여준다. 정답은 없으며 상황과 재정 상황에 맞는 최적의 선택만 있을 뿐이다. 그리고 모든 옵션을 이해한 다음 쇼핑을 해야 가장 적절한 선택을 할 수 있다.

▲모기지 시장은 어떻게 작동하나

일부 대출기관은 대출을 보유하지만 대부분은 모기지의 대부분을 보증하는 준정부기관인 패니 매 또는 프레디 맥에 팔아넘긴다. 패니와 프레디는 대출금을 보유하거나 채권으로 포장하여 투자자에게 판매하고, 투자자들은 대출자의 월 페이먼트에서 수입의 일부를 징수한다. 

또 다른 기관인 지니 매(Ginnie Mae)는 주로 첫 주택구매자에게 대출해주는 연방주택관리국(FHA)과 재향군인회(DVA) 등을 통해 대출을 보유한 모기지 채권을 구입한 투자자에게 지불을 보장한다.

이러한 기관들은 소비자와 접촉하지 않고 뒤에서 운영된다. 그들은 모기지 시장의 안정성을 제공하기 위해 존재하며, 집을 사려는 저소득 및 중산층 가정에 지속적인 자금 조달 및 지원을 제공한다. 정부 지원의 모기지 규모는 주택 시장이 얼마나 부풀려졌는지를 보여준다.

올해부터 패니 매와 프레디 맥은 처음으로 비싼 지역에서 최대 100만 달러, 전 지역에서 최대 72만6,200달러의 대출을 지원할 예정이다. 대출자들은 월 상환액을 안전하게 감당할 수 있는 한 정부의 승인 하에 상당한 규모의 대출에 대해서도 20% 미만을 다운페이할 수 있게 된다.

▲낮은 다운페이 모기지에 대한 추가비용이 있나

대부분의 경우 작은 다운페이에는 추가비용이 따르며 이는 프로그램에 따라 다르다. 20% 미만일 경우 많은 대출기관은 모기지 보험에 가입하도록 요구한다. 이 보험은 대출자를 보호하는 것이 아니라 채무 불이행 시 대출기관이 돈을 받는 것이다.

비용(모기지에 추가되는 월 보험료)은 신용점수, 다운페이 금액 및 보험사에 따라 결정된다. 프레디 맥에 따르면 통상 대출액 10만 달러 당 매달 30~70달러를 지불하게 된다.

그러나 일부 낮은 다운페이 프로그램, 특히 저소득 및 중간소득 대출자에게 맞춤화된 프로그램들은 더 나은 가격을 제공하거나 보험 요건을 면제해주기도 한다. 그리고 집에 대한 대출자의 지분이 20%에 도달하면 대개 보험이 더 이상 필요하지 않다.

▲어떤 유형의 낮은 다운페이 대출이 가능한가

3.5% 이상의 다운페이로 대출을 보장하는 연방주택국(FHA)은 신용기록이 좋지 않은 중저소득층 대출자에게 확실한 옵션이다. 그러나 가장 저렴한 옵션은 아니다. 모든 차용인은 융자금액의 1.75%에 해당하는 선불 모기지 보험료를 지불하게 되며 이는 종종 모기지에 추가되므로 실제로 선불로 지불할 필요는 없다. 그런 다음 예를 들어 다운이 5% 미만인 30년 고정 금리 모기지에는 대출 금액의 0.85%에 해당하는 연간 보험료가 월 페이먼트에 나뉘어 부과된다. 한 가지 단점은 FHA는 집에 대한 자기자본이 20%가 되어도 모기지 보험 해지를 허용하지 않는다는 것이다.

프레디 맥과 패니 매 역시 첫 주택구매자와 저소득 및 중산층 가구에 맞춤화된 대출 프로그램에 따라 몇 가지 낮은 다운페이 옵션을 제공한다. 대부분의 프로그램은 적격 대출자에게 F.H.A.보다 약간 낮은 3%의 다운페이를 허용한다.

프레디의 홈 파서블(Home Possible) 프로그램은 저소득 대출자, 즉 해당 지역 중간 소득의 80% 이하를 버는 사람들을 대상으로 한다. 이 프로그램은 신용 점수가 낮은 사람들에게 부과되는 수수료를 면제하며 모기지 보험은 일반적으로 더 저렴하다. 다운페이의 전부 또는 일부를 가족이 선물한 돈으로 충당할 수도 있다.

패니의 홈레디(HomeReady) 프로그램은 구매자가 최소 3%만 다운하면 표준 모기지에 비해 월 페이먼트가 낮아질 수 있다. 소득 상한선(지역 부동산 중앙값의 80% 이하)을 정하지만 신용 점수가 620점 이하인 사람도 받고, 일반적으로 선물도 허용한다.

그러나 두 프로그램 모두 이자율은 상황에 따라 달라진다. 수입 대비 월 부채액, 신용 점수, 다운페이 규모, 클로징 후 남은 저축액 등이 그것이다.

재향군인회(DVA)가 지원하는 대출은 자격 있는 재향군인, 현역 군인, 주 방위군, 예비군 및 그 배우자가 이용할 수 있으며 다운페이가 필요없다.

이 프로그램은 최소 신용점수조차 요구하지 않지만 이러한 대출을 해주는 대출기관은 요구할 수도 있다. 낮은 다운페이를 한 V.A. 론은 모기지 보험이 필요하지 않지만 5% 미만을 다운한 대출자는 대출금액의 2.3%에 해당하는 일회성 수수료를 지불하게 된다. 그러나 현재 대출자의 절반 이상이 장애 보상을 받거나 다른 자격의 이유로 면제받고 있다.

연방 농무부(USDA)는 농촌 지역에서 집을 구매하는 저소득 또는 중간소득자에게 다운페이 없이 모기지를 제공하는 프로그램을 운영한다. 예를 들어, 약 10만4,000달러를 버는 부부는 승인된 대출기관을 통해 캘리포니아 샌버나디노 카운티의 시골에서 집을 구입하거나 건축하기 위해 대출을 신청할 수 있다. 그러나 규칙과 비용이 있는데 대출 금액의 1% 선불 수수료와 미납 원금잔액의 연간 0.35% 수수료가 그것이다.

<By Tara Siegel Bernard and Ron Lieber> 

< 출처: 미주한국일보 2023. 1. 9 >