고 금리시대에 부동산 투자 (1)

지난 2022년은 역동에 한해라고 해도 과언이 아닌 듯하다. 전혀 꺾일 줄 모르던 주식시장이 그야 말로 폭락을 하고 역사에 남을 만한 높은 인플레이션을 잡겠다고 두배 이상으로 오른 금리는 대부분에 투자자들을 얼어붙게 만들었다.

특히 은퇴를 앞두고 주식이나 여러가지 투자 상품에 투자를 했던 투자자들은 노심초사하는 있는 지경이다. 그렇다고 2023에 투자를 멈출 수도 없는 노릇이나 항상 힘든 환경 속에서도 기회는 있는 법, 앞으로 다가올 투자에 환경과 기회들을 하나하나 찾아보도록 하겠다. 우선 이번 컬럼에는 고 금리시대에 부동산 투자 현황에 대해서 알아보고 다음 컬럼에 어떤 전략으로 부동산 투자를 하고 어떠한 투자 상품들이 있는지를 자세히 알아보도록 하겠다.

일단 인플레이션과 금리의 전망은 암울하다. 금리는 연준에서 얘기하듯 인플레이션이 2%까지 떨어 질때까지 계속해서 인상한다는 전망이다. 전문가들은 빠르면 2023년 하반기에 인플레이션이 4%로 떨어지는 것을 관망하고 있다. 2023에 점진적으로 인플레이션이 낮아지면 금리에 상승은 멈추겠지만 지난 몇 년 동안 우리가 누려 왔던 0%에 금리는 전혀 생각 할 수 없다. 기존에 부동산 소유주들은 금리가 낮았을 때 대부분 대출을 새롭게 받았기 때문에 대출 이자에 대한 부담도 적고 하니 딱히 부동산을 급하게 매매 하려하지 않는 것이 현실이다. 

또 한가지의 위험성은 실업률 증가를 꼽을 수 있겠다. 현제 실업률은 상당히 낮은 편이지만 우리가 요즘 매체에서 보고 듣듯이 대기업 들이 대대적인 감원에 나서고 있는 상황이라 실업률이 올라 갈 수 있는 가능성이 커 보이는 상황이다. 현재 3.5%에 낮은 실업률을 나타내고 있지만 경기 침체가 올 상황을 가만 한다면 5% 이상에 실업률을 보일 수도 있다.

이러한 높은 금리 시대를 맞이하는 우리지만 기회도 찾아볼 수 있다. 부동산 투자자들은 잘 알겠지만 높은 인플레이션에 대한 좋은 투자는 바로 부동산 투자이다. 부동산 소유주들은 인플레이션이 높아지면 임대 수익이 높아지고 부동산 가격 또한 올라간다. 하지만 지금은 높은 그리고 매매가 현저히 줄어 부동산 가격이 조금이나마 떨어지고 있는 상황이다. 그럼 이런 고 금리에 부동산 시장에 다른 상황은 어떠한 것들이 있을까? 일단 고 금리시대에도 경제력이 되는 밀레니얼 세대에 부동산 구입은 꾸준히 증가하고 있는 상황이다. 재택 근무가 늘어나고 앞으로도 재택근무가 활성화될 것으로 보이고 이들은 도시보다는 외곽으로 집에서 근무를 할 수 있는 환경을 만들 수 있는 주택을 선호한다고 한다.

다음으로는 미국에 인구가 어디로 이동을 하는 지를 보면 투자의 기회를 찾아볼 수 있다. 대표적인 경우가 뉴욕과 LA등에서 아틀란타와 텍사스로의 이주가 활발하다. 부동산 가격이 비교적 저렴한 곳을 찾고 있고 세금에 대한 부담도 적을 제2도시로 이주를 하는 속도가 매우 빠르게 늘고 있다. 또한 미국은 여전히 주택공급이 많이 부족한 상태이다. 보통 6개월치에 주택 공급재고가 정상인데 현재는 2-3개월 수준이다. 마지막으로는 높은 주택가격과 고 금리로 많은 사람들은 여전히 임대를 해야 되는 상황에서 임대 아파트, 임대주택도 부족한 상태이다.

또한 높은 인플레이션으로 임대료도 소폭 상승하는 경우를 보이고 있다. 우리가 여기 한인타운에서도 보듯이 많은 새로운 건물들은 아파트로 들어서고 기존에 오피스에서 콘도나 아파트로 용도 변경을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 이것들이 현재 말해주고 있는 부동산 트랜드 인 것이다. 그럼 이러한 부동산 시장에서 투자자는 어떠한 부동산 투자에 관심을 가져야 하는지, 고 금리시대에 어떻게 투자를 해야 하는지, 다른 도시로의 인구 이동이 활발한 시점에서 어떻게 다른 도시 부동산에 투자를 할 수 있는지, 새로 각광을 받고 있는 부동산 투자 상품들은 어떠한 것 들이 있는지를 다음 컬럼에서 다루어 보도록 하겠다.

현 시대는 정보에 시대이다. 내가 더 많이 알고 알려고 노력해서 좋은 투자를 찾는 것은 투자자에 기본이라 생각한다. 

<출처:미주한국일보 2023. 1. 16>