모기지에서 바이다운이란?

물가상승을 잠재우려는 연준의 지속적인 금리인상은 아직도 끝나지 않아 이번 2월1일 미팅에서도 0.25%내지 많게는 0.5%까지 인상할 것으로 예상된다. 이렇게 인상을 하면 기준금리는 4.75%~5%가 되고 프라임 금리는 7.5%-8%까지로 올라가게 된다. 불과 1년 반 만에 기준금리가 5%포인트 가까이 오른 셈이 된다.

이에 따라 미국채 및 모기지 금리도 많이 올라 1년 반 전인 2020년 중반의 저점일때 비하여 3% 포인트 이상 올랐다. 이러한 모기지금리의 단기간의 급속한 상승은 주택시장의 많은 잠재적 바이어들로 하여금 구택구입을 망설이게 하는 중요한 요인중의 하나가 되었다.

그런데 금리가 높다고 하여도 집이 꼭 필요한 사람들은 사야되는데, 요즘처럼 금리가 높을 때 주택구입자들이 많이 사용하는 융자방법의 하나로 바이다운 (Buydown)이라는 제도가 있어 소개하고자 한다. 바운다운이란 쉽게 얘기하여 돈을 주고 앞으로 2-3년 동안의 이자율을 낮추는 것이다. 

대표적인 바이다운으로 3-2-1 과 2-1이 있는데, 3-2-1의 예를 한번 들어보자. 집을 800,000달러에 구입하기위해 25%다운하고 600,000달러의 융자를 받을 때 현재 30년 고정 이자율을 계산하기 쉽게 6%라고 해보자. 3-2-1 바운다운 옵션을 선택하면 첫 1년 동안의 이자율은 3%, 둘째 해는 4%, 셋째 해는 5%의 이자율을 적용받게 된다.

물론 이렇게 처음 3년 동안 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 돈을 지불해야하는데 그 금액은 각 이자율에 해당하는 페이먼트의 차이만큼을 지불한다. 6%에 대한 월 페이먼트는 ＄3597.30달러이고, 3%에 해당하는 월페이먼트는 ＄2529.63 인데 그 차이가 한달에 ＄1067.68, 일년에 ＄12,812.15가 된다. 4%의 월페이먼트는 ＄2864.49로 6%와는 한달에 ＄732.81, 일년에 ＄7893.74의 페이먼트 차이가 나고, 5%의 월페이먼트는 ＄3220.93으로 한달에 ＄376.37, 일년에 ＄4516.48의 차이가 난다. 삼년치페이먼트 차이의 합계인＄26,122.36(12812.15+7893.74+4516.48)를 바이다운옵션 값으로 융자받으면서 지불해야한다.

물론 3년이 지난후에는 월페이먼트가 다시 ＄3597.30으로 돌아간다. 그러면 이 돈을 지불하고 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리한가? 산술적으로 계산하면 당연히 유리하다. 바이다운을 하지 않고 6%의 이자율로 3년 동안 지급하는 이자금액의 총액은 10만 6천불이 약간 넘는다.

반면, 바이다운 옵션을 선택했을 경우 3년 동안 지불하는 이자금액의 총액은 5만2천달러 정도이다. 따라서 2만 6천불을 지불하고 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리하다. 이 바이다운옵션은 향후 2-3년 사이에 진급이나 결혼 등으로 수입, 급여가 상승할 것으로 예상되는 사람들에 안성 맞춤인 상품이다.

또한 지금은 연준이 물가와의 전쟁으로 금리가 많이 올린 상태이지만, 이 고물가로 인하여 경기불황이 온다면 연준은 금리를 다시 낮출 수밖에 없을 것이다. 이렇게 향후 2-3년 동안에 금리가 내려갈 것으로 예상되어 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있을 것 같다면 바이다운은 좋은 선택이 될 수 있다. 바이다운 만기가 되는 3년전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 다 사용하지 않은 금액에 대하여 원금삭감을 해주므로 손해 볼 일은 없다.

다만 초기에 바이다운을 위해 큰 금액의 돈을 지불하는 것이 단점인데, 집을 구입하는 경우에는 셀러와 매매조건을 협상할 때 이 금액을 추가로 요청하여 사용하는 경우가 많다. 또한 3년 동안 월 페이펀트가 매년 올라가므로 향후 3년 동안 재정 상황을 잘 예측한 후 신중하게 선택해야 한다.

마지막으로 바이다운옵션은 초기에 돈을 지불하고 30년 동안 전체의 이자율을 낮추는 포인트 (Discount Point)와는 전혀 다른 것으로 융자담당자와 잘 상의하여 본인의 상황과 입장에 맞는 것을 선택하기 바란다.

<출처: 미주한국일보 2023. 1. 24>