“고금리 시대, 은행과 대출 조건 협상은 필수”

▶ ‘아는 만큼 깎는다’ …협상 최고 무기는 바로‘지식’

▶ 여러 은행 비교하고 이자율 시세도 수시로 점검해야

잠시 주춤했던 모기지 이자율이 다시 상승세로 돌아섰다. 대부분 바이어가 모기지 대출을 끼고 주택을 구입하기 때문에 이자율 변동은 바이어에게 매우 민감한 사안이다.

같은 제품도 판매자에 따라 다른 판매 가격이 적용되듯 모기지 이자율도 은행마다 천차만별이다. 따라서 여러 은행이 제시하는 이자율을 꼼꼼히 비교하고 결정해야 내 집 마련에 따른 비용 부담을 덜 수 있다. 경제매체 CNBC와 폭스 비즈니스가 모기지 대출 은행 선별에 대해 설명했다. 

◇ 까다로워지자

모기지 대출은 누구에게나 평생 가장 큰 금액의 대출이다. 그래서 대출 은행을 고를 때 조금 ‘까다로워’지는 것도 괜찮다. 잘못된 선택으로 높은 이자율을 받게 되면 30년 동안 높은 페이먼트 부담에 묶인다. 이런 사실을 잘 알면서도 좋은 은행을 고르기란 쉽지 않다. 하지만 주택 구입 경험이 있어도 은행마다 이자율과 수수료를 적용하는 방식 각기 다르기 때문이다.

가장 일반적으로 저지르는 실수는 낮은 이자율을 제시하는 은행과 덥석 계약을 맺는 것이다. 그러나 낮은 이자율 뒤에 숨겨진 수수료 비용이 있을 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 대출 은행과 이자율과 수수료 비용을 협상할 때 가장 큰 무기는 바로 ‘지식’이다. 아는 만큼 깎을 수 있기 때문에 우선 현재 이자율 시세부터 점검한다. 그래야 터무니없이 높은 이자율을 제시하는 은행을 솎아낼 수 있다.

◇ 최소 2곳 이상 은행과 문의해야

모기지 대출을 신청할 때 아무리 강조해도 지나치지 않는 것이 있다. 가능한 여러 은행에 문의해 이자율과 수수료를 비교하는 것이다. 처음부터 낮은 이자율을 제시하는 ‘정직한’ 은행이 있는가 하면 일단 높은 이자율부터 부르는 은행도 있다.

정직한 은행을 선택하기 위해서는 최소 2곳 이상의 은행으로부터 이자율과 수수료 견적을 받아봐야 한다. ‘낮은 이자율을 제시하는 은행이 있다면 우리도 그렇게 하겠다’라는 식으로 나오는 은행은 신청 대상에서 제외하는 것이 좋다.

◇ 이자율 비교는 같은 날 해야 

모기지 이자율은 정해진 것이 아니라 주식 시세처럼 시시각각 변동한다. 따라서 은행별 이자율을 비교할 때 가능하면 같은 날 해야 정확한 비교가 가능하다. 또 가능하다면 2시간 이내에 이자율을 비교하면 각 은행이 제시하는 이자율을 더 정확하게 비교할 수 있다.

여러 은행에 문의할 때 은행이 취급하는 모기지 대출 상품과 수수료 구조를 이해하는 것도 중요하다. 모기지 대출 수수료는 크게 클로징 비용, ‘디스카운트 포인트’, ‘바이다운’ 비용 등으로 이뤄진다. 클로징 비용이 포함되지 않아 이자율만 확인할 수 있는 견적, 클로징 비용은 포함됐지만 디스카운트 비용은 제외된 견적, 바이다운 비용까지 포함된 견적 등 3가지 형태의 견적으로 요구해 이자율과 수수료 비용을 따로 떼어낸 비교가 가능하다.

◇ 수수료도 최대한 깎아라

대부분 모기지 이자율만 낮추면 다행이라고 생각하지만 그렇지 않다. 모기지 이자율과는 별도로 지불해야하는 수수료도 은행 측과 협상을 통해 최대한 깎아야 할 대상이다. 대출 은행과 문의하면서 이자율만 물어보고 수수료와 디스카운트 포인 등을 확인하지 않는다면 정확한 대출 비용을 알 수가 없다.

디스카운트 포인트는 일정 비용을 선납하는 방식으로 모기지 이자율을 낮추는 비용이다. 대개 이자율을 0.125%포인트~0.5%포인트 낮추려면 대출 금액의 1%에 해당하는 디스카운트 포인트 수수료를 지불하면 된다. 대출 은행에 견적을 요청할 때 디스카운트 포인트 비용이 포함됐는지 반드시 확인해야 한다. 낮은 이자율을 받았다고 좋아했다가 나중에 디스카운트 포인트 비용을 지불하는 경우도 많다.

◇ 은행 부과 수수료 반드시 확인

모기지 대출과 재융자를 받을 때 가장 큰 부담이 바로 수수료를 의미하는 클로징 비용이다. 클로징 비용 중에는 대출 은행이 정하는 금액이 있고 이미 정해져 은행이 변경할 수 없는 금액도 있다. 은행이 제시하는 클로징 비용 항목을 비교해야 어느 은행이 높은 수수료를 부과하고 낮은 수수료를 부과하는지 알 수 있다.

클로징 비용 중 은행이 정하는 비용은 크게 ‘은행 수수료’(Lender Fees), 디스카운트 포인트, 이자율 등이다. 이중 은행 수수료는 에스크로 수수료와 재산세, 주택 보험료 등으로 구성되는데 이중 에스크로 수수료는 은행이 자체적으로 부과하는 금액이다. 일부 은행은 전체 클로징 비용을 낮게 제시한 뒤 나중에 에스크로 수수료를 부풀려 부과하기 때문에 유의해야 한다.

◇ 내 대출 조건 나쁘면 협상 결과도 나빠

모기지 대출 은행과 대출 조건을 협상할 때 또 다른 무기는 바로 대출자 자신이다. 대출자의 자격이 미달하면 아무리 협상을 시도해도 좋은 조건을 받기 힘들다. 유리한 대출 조건을 받기 위해서 챙겨야 할 대출 자격은 크레딧 점수, 자산 및 소득, 부채 현황 등이다. 이중 소득과 자산 조건은 단기간에 끌어올리기 힘들다. 반면 크레딧 점수와 부채 등은 비교적 짧은 기간에 조정이 가능하기 때문에 대출 신청 전 이 두 가지 자격 조건을 개선하는 데 신경 써야 한다.

크레딧 점수는 최대한 끌어올리는 것이 좋다. 크레딧 점수는 대출자의 신용도를 대변하기 때문에 모기지 이자율을 낮출 수 있는 최대의 무기다. 모기지 대출 승인 조건 중 중요한 조건이 바로 ‘부채상환비율’(DTI)이다. 소득 중 부채가 차지하는 비율로 이 비율이 일정 수준을 넘으면 대출받기 힘들다. 따라서 크레딧 카드 부채 등 상환 가능한 부채를 최대한 갚아 DTI를 낮추는 것이 대출 은행을 상대로 한 협상력을 높이는 방법이다.

주택을 구입하려면 다운페이먼트 외에도 클로징 비용과 기타 적립금 등 현금 자신이 필수다. 이 중 가장 중요한 자산 항목은 다운페이먼트 금액이다. 다운페이먼 비율이 일정 수준을 넘어야 대출을 받을 수 있고 모기지 보험료와 같은 낮은 다운페이먼트 비율에 따른 추가 비용을 절약할 수 있다. 

< 출처: 미주 한국일보 2023. 3. 2>