[부동산 칼럼]전환기의 부동산 투자 요령

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 

지난 3월 초 북가주 샌타클라라에 있는 실리콘밸리 은행 사태로 금융시장이 한바탕 홍역을 치렀다. 

실리콘밸리의 스타트업 회사들을 대상으로 급성장한 은행이 최근의 수익 악화와 뱅크런으로 갑작스럽게 무너지면서 금융시장에 상당한 타격을 주었다. 

하지만 노스 캐롤라이나주에서 가족회사로 오랫동안 성장해온 퍼스트 시티즌스 은행이 아주 싸게 인수하면서 실리콘밸리 은행 사태는 수면 아래로 일단락 됐다. 

이 작은 퍼스트 시티즌스 은행은 금융시장 변동기에 성장한 회사이다. 

지난 2008년 금융위기 때에도 이런 소규모 은행들을 인수 합병하면서 몸집을 불렸다. 이번 재빠른 실리콘밸리 은행 합병 인수도 이런 성장 계획의 일환이다. 

요즘 투자자들이 언제가 투자 적기이냐고 많이 묻는다. 

투자자 관점에서는 금방 언급한 퍼스트 시티즌스 은행의 투자 전략에서 답을 얻을 수 있다. 즉 부동산과 이와 연계된 금융시장 변동기에 투자기회가 많이 열리게 된다. 퍼스트 시티즌스 은행은 2008년도에 자산이 167억달러에 불과했다. 

하지만 2008년부터 10~20억달러 규모의 소규모 은행을 인수 합병하면서 10배 이상 규모가 커졌다. 실리콘밸리 은행 합병 인수가 완료되면 2190억달러 규모의 전국 20위 안에 드는 대형 은행으로 변모하게 된다. 이렇게 낮은 자세로 영리하게 성장한 회사가 지금 주목을 받고 있다. 

첫째, 투자 자금을 준비한다. 

지금 여윳돈을 갖고 있는 많은 투자자들은 고금리 금융상품에 묶여 있다. 위에서 언급한 금융 변동기가 언제 올지 모른다. 유동성 준비를 해야 변동기에 좋은 기회를 잡을 수 있다.

둘째, 투자 매물을 5~7년 정도 소유했을 때 예상할 수 있는 투자 수익률(Return on Investment)을 계산해 본다. 주택의 예상 매매 차익에서 주택매매 비용을 뺀 투자 순이익을 투자 금액으로 나눈 비율이 투자 수익률인데 예상 투자 수익률이 7~10% 정도가 무난하며 7% 미만일 경우에는 신중히 투자하길 권한다. 또한 투자 현금 흐름(Cash Flow)을 잘 살펴야 한다. 

만약 무리하게 융자를 많이 얻어 투자할 경우 매달 나오는 렌트 수익보다 유지비용이 많이 들어 현금 흐름에 부담이 되며, 결국 건물을 유지하지 못하는 경우가 생길 수 있다.

셋째, 투자 지역을 선정할 경우 여러가지 지역 통계자료를 전문가의 도움을 받아 미리 분석해 본다. 같은 카운티 내에서도 인구 증가율, 실업률, 시 재정 상태, 최근 차압율 및 주택가격 추이 등 여러 자료들을 분석해 투자처를 결정한다. 

가령 최근 주택 차압율이 많이 올라가고 실업률 개선 기미가 없고 인구도 줄어드는 시에는 투자를 권하지 않는다. 아직도 주택가격 하락 요인이 있기 때문이다. 

넷째, 투자 건물의 상태를 꼼꼼히 살핀다. 

너무 좋은 가격이라고 덥석 구입하는 것은 곤란하다. 주택의 전반적인 상태는 물론 건축 연도, 들어앉은 위치, 업그레이드 정도, 주변 환경, 학군 등을 잘 살펴본다. 겉으로 보기에 업그레이드가 되어 있지만 너무 오래된 건물의 경우 추후 유지·보수에 큰 비용이 들 수도 있으므로 잘 살펴보아야 한다. 

투자에 적기는 아무도 모른다. 다만 준비를 미리 해두면 좋은 기회를 얻을 수 있다. 여러 전문가의 조언을 통해 재산 증식을 하시길 바란다.

문의 (818)439-8949

[출처 조선일보]

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