“리노베이션 스킬 있으면 ‘플리핑’이 정답”

투자용 부동산에 관심 있는 홈오너들이 적지 않다. 장단점을 잘 파악해 플리핑을 할지, 임대를 할지 결정해야 한다. /AP

홈 플리핑 vs 임대용 부동산 투자

플리핑은 ‘적극적’, 임대는 ‘소극적’ 인컴 창출

본인 경제력과 취향, 시간적 여유 등 꼼꼼히 따져야

경제적으로 여유가 있는 홈오너라면 투자용 부동산 매입에 관심이 있을 가능성이 크다. 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 부동산 투자방법은 여러가지가 있지만 무엇을 어떻게 해야할지 모르는 사람이 부지기수다. 가장 흔한 두 가지는 ‘플리핑(flipping)’과 임대를 하는 것이다. 플리핑과 임대 중 어느 것이 더 나은 전략인지 살펴본다.

◇플리핑이란

플리핑은 수리가 필요한 집을 싸게 사서 손을 본 후 비싼 가격에 판매하는 것을 말한다. 이 방법을 선호하는 투자자는 보통 해당 주택을 매입한 후 다양한 리노베이션 작업을 통해 집 가치를 높인다. 이 경우 집을 살 때 비싸게 사는 것을 피하는 것이 바람직하다. 또한 집을 손보는 과정에서 비용을 최소화해야 한다. 

플리핑의 목표는 수익 극대화이다. 일부 투자자는 경제적으로 어려운 상황에 처한 홈오너로부터 집을 싸게 사서 플리핑을 하기도 한다. 

◇임대용 부동산 보유 

이 방법은 ‘바이 앤 홀드(buy-and-hold)’ 투자법이라고도 불린다. 투자용 주택을 구입한 후 바로 되팔지 않고 일정기간 소유하는 방법이다. 임대용 주택은 플리핑용 주택과는 달리 수리가 필요한 부분이 없을 수가 있다. 그러나 홈오너는 수익 창출을 위해 테넌트를 확보해야 하고, 렌트비를 차질없이 징수해야 하며, 계속 집을 최상의 컨디션으로 유지하는데 신경을 써야 한다. 

또한 매달 주택보험료를 납부해야 하고, 일년에 두번 재산세를 내야 한다. 필요에 따라 부동산 매니지먼트 회사를 고용해 주택관리를 맡길 수 있지만 이럴 경우 적잖은 비용을 부담해야 한다. 

◇소극적(passive) vs 적극적(active) 인컴

플리핑이 적극적 인컴이라면 임대용 주택 보유는 소극적 인컴이라고 할 수 있다. 

플리핑은 홈오너가 비용을 들여 필요한 부분을 손봐야 하지만 임대용 부동산은 프로퍼티 매니지먼트 컴퍼니를 고용해 관리를 맡기는 경우가 많다. 프로퍼티 매니저는 홈오너가 거두는 월 수익금의 6~12% 정도를 받고 부동산 관리를 책임져 준다. 

◇플리핑의 장단점

단시일내에서 투자한 것 이상을 뽑을 수 있다는 것이 큰 장점중 하나이다. 물론 리노베이션을 마친 후 집을 원하는 가격에 팔 수 있을 때 말이다. 리모델링 작업을 얼마나 빨리 끝내느냐가 관건이다. 계속 되는 매니지먼트 이슈와 씨름하지 않아돼 스트레스를 크게 줄일 수 있다. 플리핑은 계속 반복할 수 있다. 한번 재미를 본 후 수익금을 다음 플리핑 매물에 투자할 수 있다.

집을 사는데 비용이 들고, 리노베이션을 하는데도 돈이 든다는 것은 단점 중 하나이다. 집을 매입하는 과정에서 클로징비용이 주머니에서 나가며, 집을 팔 때 자본소득세(capital gains tax) 도 물어야 한다.

◇임대용 부동산의 장단점

소유한 집에 테넌트가 계속 거주하면 매달 렌트비가 홈오너의 수중에 들어온다. 시간이 지날수록 부동산 가치는 오를 가능성이 높다. 투자용 부동산을 유지하는 동안 나가는 다양한 비용에 대해 세금공제를 신청할 수 있다.

임대용 부동산을 산다고 테넌트를 쉽게 확보할 수 있는 것은 아니다. 어쩌면 한달이 지나도, 6개월이 지나도 렌트비가 한푼도 들어오지 않을 수도 있다. 부동산을 관리하는데 적잖은 비용이 들 수도 있다. 집 안에서 뭔가 고장나면 수리비용은 홈오너의 몫이다. 

◇초보 투자자의 선택은

집 안팎을 손보고, 멋지게 리모델링을 할 의지와 스킬이 있다면 플리핑을 추천한다. 스트레스를 줄이고, 가만히 앉아서 소극적인 인컴을 창출하길 원한다면 임대용 부동산이 더 나은 선택일 것이다. 가장 중요한 것은 본인의 경제력과 취향, 시간적 여유 등 여러 요소를 고려한 후 결정하는 것이다. 

[출처 조선일보]

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