성공하는 투자의 첫 시작 – 대체 투자

대체 투자란 무엇인가. 대체 투자란 기존의 일반 투자자들이 투자하던 예금이나 적금, 보험 상품, 주식이나 채권을 제외한 대상에 투자를 하는 것이다. 대체 투자는 주식과 채권을 제외한 모든 투자를 말하는데 종류로는 사모펀드, 부동산, 원자재, 원유, 금, 선박, 항공기, 미술품, 포도주, 벤처기업, ETF(상장지수펀드)까지 원리적으로 모든 것이 투자대상이 될 수 있다.

일반적으로 일반 투자자들이 접근하기 힘들었던 투자 대상이 이제는 대체 투자를 통해서 투자가 가능해진 것이다. 특히 부동산 투자 같은 경우는 일반적으로 투자자가 20%에서 30%의 다운 페이를 통해서 은행에서 대출을 받아서 투자용 주택이나 상업용 부동산을 매입하고 매월 렌트 수익으로 은행에 대출을 갚아 나가고 매월 각종 보험료, 관리비, 그리고 Property Tax를 내고 나면 솔직히 남는 것이 별로 없다. 또한 요즘은 높은 금리로 인해서 선뜻 대출을 받아서 부동산 매입을 하는 것을 매우 꺼려하고 있는 것이 현실이다.

예를 들어 LA 있는 4 unit 아파트를 ＄2M에 구입을 했다고 가정했을 때 ＄50만불 다운페이하고 ＄1.5M이 대출이라고 해보자. 대출금을 30년 고정으로 6% 이자 가정하면 한달에 ＄8,900 정도가 된다. (라디오 코리아 모기지 계산기) 이는 1년에 원금과 이자가 ＄106,800정도가 된다는 계산이 된다. 또한 여기서 Property Tax ＄20,000, 보험비용 ＄3,000, 그리고 관리비 ＄5,000정도를 더하면 ＄134,800정도가 된다. 그렇다면 4 unit에 렌트 수입이 매월에 ＄12,000이라고 하면 1년에 총 ＄144,000이 된다. ＄144,000에서 ＄134,800을 제하면 ＄9,200정도가 수익이 되는 것이다. 

또한 여기에는 내가 아파트를 관리하는 나의 노동력에 대한 대가는 전혀 들어 있지 않다. 여기서 요즘 뜨고 있는 DST(Delaware Statutory Trust) 부동산 대체 투자를 보자. DST는 대형 부동산, 예를 들어 250 ~300 unit에 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 시니어 리빙, 대학교 기숙사, 병원 건물 등에 여러 투자자들이 함께 투자할 수 있는 공동 투자라고 보면 된다.

내가 만약 ＄50만불을 투자를 한다고 하면 대출을 받을 필요도 없고 렌트 수익률이 연 5%로 가정을 하게 되면 나는 매년 ＄25,000에 인컴을 받을 수 있다. 여기에 ＄25,000 인컴은 순수익이 된다. 이유는 부동산을 관리하는 회사에서 Property Tax, 보험비용, 관리비용을 모두 부담하기에 투자자는 매월 렌트 인컴만 받으면 되는 것이다. 또한 부동산 회사에서 100% 건물 관기를 해주기 때문에 투자자들은 관리를 전혀 신경 쓸 필요가 없는 것이다. 나의 노동력이 전혀 필요 없는 것이다. 또 다른 예로 만약 아파트를 현찰로 ＄2백만불에 구입을 했을 경우는 렌트 수익 ＄144,400에서 Property Tax ＄20,000, 보험비용 ＄3,000, 그리고 관리비 ＄5,000을 제하면 연 수입이 ＄116,000이 된다.

DST로 ＄2백만을 투자를 한다면 연 수익은 5%, ＄100,000이 된다. 개인 부동산 투자가 조금 더 이익이 많을 수는 있지만 현실적으로 CA에서 부동산 관리를 직접 하기는 결코 쉬운 일이 아니다. 여기서 또한 중요한 것은 일반 부동산처럼 DST 부동산도 시세 차익이 발생한 만큼 투자자에게 부동산이 팔리게 되면 그 차익을 돌려준다. 필자가 꼭 짚고 넘어 가고 싶은 점은 일반 부동산 투자자가 절대 나쁘다는 이야기가 아니다. 오해 말아 주시기를 바란다. 미국에서 부동산 투자는 필수라 생각한다.

1031 Exchange라든지 상속을 해줄 때 Step Up이라는 훌륭한 제도 도 있기 때문이다. 다만 투자자의 입장에서 같은 부동산 투자에도 여러가지 옵션이 있다는 것을 말하는 것이다. 이 외에도 대체투자를 통한 부동산 투자는 또 다른 투자들이 있는데 예를 들어 부동산 건물들을 실질적으로 건설을 하고 리모델링 하는 것에도 투자를 할 수 있다.  

싱글 패밀리 하우스나 상업용 건물, 또는 아파트를 매입해서 렌트를 주고 훗날에 가격상승이 있으면 매물을 매매하고 차익을 남기는 것이 전형적인 부동산 투자로 우리는 알고 있다.

또 조금 더 부동산에 적극적으로 투자를 하는 투자자들은 오래되거나 보수가 필요한 부동산 또는 싱글 하우스를 구매해서 내부에 구조를 바꾸고 새집처럼 리모델링을 하고 높은 가격으로 되 파는 것을 많이 하고 있다. 그렇다면 어떠한 부동산투자가 투자자에게 가장 많은 이득을 가져오는지 궁금하기도 하다. 물론 여기에는 정답은 없는 것 같다. 부동산을 투자하는 지역, 종류, 방법, 세금, 또는 시간에 따라 매우 다르기 때문으로 필자는 생각한다.

그런데 요즘 차를 타고 지나가다 보면 이곳 저곳에서 아파트들이 많이 들어서고 있다. 새로 건설중인 아파트, 오피스를 아파트나 콘도로 리모델링 하는 것들도 정말 많이 볼 수 있다. 아무래도 현재 오피스의 공실률이 늘어나고 아파트는 부족한 상황이다 보니 많은 건물주들이 발 빠르게 전환을 하고 있는 것으로 보인다.

또한 200에서 300세대 정도에 아파트 들도 많이 건설되는 것을 볼 수가 있다. 이곳 저곳에서 호텔도 건설되고 규모가 거대한 쇼핑센터들도 들어서는 것도 볼 수 있다. 우리는 이런 것들을 보면서 돈 많이 벌겠다고 생각을 할 것이다. 그리고 도대체 어떤 사람들이 저런 것을 투자할까, 아님 어떤 부동산 개발자 들이 할까, 우리 같은 일반 투자자들은 저러한 대형 부동산 개발 프로젝트에 투자를 할 수 있을까 하는 궁금점이 들기도 한다. 여기에 대한 대답은 “있다”이다. 그것이 바로 대체 투자인 것이다. 이러한 대규모 부동산 프로젝트에 일반 우리 같은 투자자들도 소규모의 투자금액으로 투자가 가능하게 시큐어리티 상품으로 나와 있다.

현재 진행중인 예를 들어 보자. Inland라는 대규모 부동산 회사에서 팬데믹때 문을 닫은 대형 상업용 건물(K-Mart)를 아주 낮은 가격에 구입을 해서 마트 대신 그 건물안에 창고 스토리지로 바꾸는 프로젝트이다. 스토리지 창고는 지난 20년에 미국 부동산에서 가장 많이 가격이 상승한 부동산의 하나로 앞으로의 전망도 좋기 때문에 이 프로젝트를 하는 것이다. 이 프로젝트를 금융감독 위원회 (SEC)에 등록을 하고 일반 투자자들도 투자를 가능하게 한 것이다.

프로젝트 기간은 3년에서 4년으로 공사가 벌써 시작되었다. 스토리지 창고로 전환하고 창고에 80%-90% 정도 렌트가 차면 부동산을 팔아서 이익을 남기는 것이다. 현재 Inland에서 IRR(내부 수익률)을 매년 14%- 16%정도 예상하고 있다고 한다. 나는 이러한 대형 부동산 프로젝트에 투자를 하고 미국에서 공신력 있은 대형 부동산들이 개발을 하고 남는 이익을 내 투자 지분에 따라서 받으면 되는 것이다. 이 얼마나 좋은 기회인가. 생각해 보면 우리 같은 일반 투자자들은 엄두를 내기 힘들 지만 대체 투자라는 방법으로 투자의 기회가 생긴 것이다. 다른 진행 중인 프로젝트는 295세대에 아파트를 새로 건설중인 것도 있다. 이것은 IRR(내부 수익률)을 매면 16%에서 19%정도로 예상하고 있다고 한다.

이러한 부동산 프로젝트는 금융감독 위원회에 관리 감독을 받고 있기 때문에 우리가 항상 걱정하는 여러가지 리스크에 대해서 조금은 낫다고 할 수 있겠다. 하지만 물론 리스크는 항상 있게 마련이다. 하지만 우리가 전혀 엄두를 못 내었던 이러한 대형 부동산 프로젝트에 공신력이 있는 대형 부동산에서 개발하는 프로젝트에 소규모로 투자를 해서 좋은 수익률을 기대해 볼 수 있다면 이 또한 우리가 투자를 하는 방법 중에 한 옵션이 될 수 있는 것이다.

이러한 대체 투자는 시큐어리티 투자 상품이기 때문에 정식 연방정부 라이센스를 소지한 파이낸셜 어드바이져 만이 취급할 수 있는 투자 상품으로 투자 전에 꼭 상의를 해보기를 권장한다. 

<출처: 미주한국일보 2023. 7. 17>