“주택 판매 고민? 높은 이자율, 수리비, 시장 상황에 대처하는 노하우!”
집을 팔고 새 집을 찾는 과정에서의 스트레스는 더해지고 있습니다. 높은 모기지 이자율과 주택 시장의 불확실성으로 셀러의 걱정은 더 커졌습니다. 하지만 기존 주택의 자산 가치가 높다면 이자율 상승에 영향 받지 않고 새 집을 구할 수 있습니다. 바이 다운 옵션과 컨틴젼시, ‘애즈 이즈’ 판매 조건 등을 활용하여 새 집을 찾는데 시간을 벌 수 있으며, 수리가 완료된 집은 높은 가치를 받습니다. 결함이 발견되어도 셀러와 바이어 간의 협상을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 이런 방법들을 적절히 활용하면 어려운 상황을 극복할 수 있습니다.
현재 주택 시장에서 높은 이자율은 많은 바이어와 셀러에게 부담을 주고 있습니다. 모기지 이자율이 20년 만에 최고점에 이르렀기 때문에 새 집을 구할 때 높은 이자 비용을 부담해야 할 가능성이 큽니다. 그러나 이런 상황에서도 새 집을 구하는 방법이 있습니다.
- 자산 가치 활용: 현재 보유 중인 주택의 자산 가치가 상승한 경우, 이를 팔고 낮은 가격의 집을 현금으로 구입함으로써 이자율 문제를 해결할 수 있습니다.
- 바이 다운 (Buy Down) 옵션 활용: 이 옵션을 사용하면 처음 3년 동안 이자율을 낮출 수 있습니다. 예를 들어, 첫 해에는 3% 낮추고, 둘째 해에는 2%, 셋째 해에는 1%까지 낮출 수 있습니다. 이를 통해 처음 몇 년 동안은 낮은 이자를 유지하면서 시간을 벌 수 있습니다.
- 셀러의 모기지 조건 활용: 정부 보증 융자(VA, USDA, FHA 등)의 경우에는 셀러의 모기지 조건을 인수할 수 있습니다. 이를 통해 낮은 이자율의 조건을 계속 유지할 수 있습니다. 단, 이 방법은 승인 과정이 오래 걸릴 수 있으므로 시간을 충분히 고려해야 합니다.
주택 시장에서는 현재 주택 가격이 오르고 있는 실정이지만 그 상승 폭은 팬데믹 기간에 비해 낮아졌습니다. 이로 인해 일부 셀러들은 주택 가격이 더 오를 것을 기대하며 집을 내놓지 않고 기다리고 있습니다. 그러나 최근 모기지 이자율 급등으로 인해 주택 거래와 주택 가격에 영향을 미치고 있습니다. 따라서 기다려도 주택 가격 상승 폭이 크지 않을 뿐더러 가격이 하락할 경우 손해를 입을 가능성도 있습니다. 이러한 상황에서는 신중한 판단이 필요합니다.
현재 높은 이자율으로 인해 바이어의 수요가 감소하고 있는 상황에서 이자율이 내려가기를 기다리며 집을 팔려는 셀러들이 많이 있습니다. 그들은 낮은 이자율이면 수요가 다시 늘어나고 높은 가격에 집을 팔 수 있을 것이라는 기대를 가지고 있습니다. 그러나 이러한 기대가 모두가 집을 팔기 시작할 때 매물 공급도 증가하면서 가격 상승 폭을 제한할 수 있습니다. 따라서 현재 주택 시장의 상황을 신중하게 살펴보고 판단하는 것이 중요합니다. 이자율 급등으로 수요가 위축되었지만 매물 공급 상황이 더욱 나빠져 높은 이자율에도 불구하고 주택 가격이 상승하고 있다는 점을 고려해야 합니다.
매물이 빠르게 팔리는 현재 주택 시장에서, 많은 판매자들은 자신의 집이 너무 빨리 팔리면 새로운 집을 찾는 시간이 부족하다는 걱정을 하고 있습니다. 그러나 판매자들은 여러 거래 조건을 활용하여 이러한 문제를 해결할 수 있습니다. 대부분의 매물은 46일 안에 새 주인을 찾는데, 이를 고려하여 새 집을 찾는 시간을 마련할 필요가 있습니다.
일반적인 방법으로는 ‘컨틴젼시'(Contingency)를 활용하는 것이 흔한데, 이는 판매자가 새 집을 구해야만 현재 집을 팔 수 있는 조건을 의미합니다. 이 조건은 보통 30일에서 60일의 시간을 주며, 판매자는 이 기간 동안에 새로운 주택을 찾을 수 있습니다. 또한, 에스크로(Escrow) 기간을 길게 조정하는 방법도 있습니다. 일반적인 에스크로 기간은 30일이지만, 60일로 늘리면 더 많은 시간을 확보할 수 있습니다.
또 다른 옵션으로는 주택 매매가 완료된 후에 판매자가 다시 자신의 집을 임대하는 것입니다. 대부분의 대출 은행은 주택을 산 구매자에게 최대 60일 동안 판매자에게 집을 임대할 수 있도록 허용하므로, 이 조건을 활용하면 구매자는 집을 구하고 판매자는 새로운 주택을 찾는 데 필요한 시간을 확보할 수 있습니다.
주택 구매자들은 주택 수리와 관련된 높은 비용 때문에 입주가 즉시 가능한 ‘턴 키’ 매물을 선호합니다. 현재 시장에서는 수리가 필요한 ‘픽서 어퍼’ 매물보다 높은 가치를 받고 있습니다. 일반적으로 주택 판매자들은 필요한 수리 작업을 마친 뒤 리모델링까지 완료하는 것이 기본 판매 절차입니다. 그러나 최근에는 자재비 및 인건비 상승으로 인해 수리 작업에 나서기 어려운 경우가 많습니다.
이런 상황에서 판매자는 ‘애즈 이즈'(As Is) 판매 조건을 제시할 수 있습니다. 이는 현재 상태 그대로 집을 팔 것이라는 계약 조건으로, 수리가 필요하지 않은 매물에 대한 수요가 높아집니다. 그러나 ‘애즈 이즈’ 조건으로 판매할 경우, 수리가 완료된 매물에 비해 높은 가격을 받는 것이 어려울 수 있습니다.
또한, 홈 인스펙션을 통해 결함이 발견되는 경우, 판매자는 해당 결함을 수리해야 구매 계약이 유효하게 유지됩니다. 그러나 수리비용이 부담스러운 경우, 예상 수리비를 구매자에게 크레딧 형태로 제공하거나 거래 가격에서 할인을 해주는 방법을 선택할 수 있습니다. 이를 통해 판매자는 즉시 집을 팔고 구매자는 나중에 필요한 수리나 리모델링을 자유롭게 진행할 수 있습니다
[출처 한국일보]
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