미국 상업용 부동산 시장 차별화…노후 업무지구 둔화세 두드러져

미국 상업용 부동산 시장 차별화…노후 업무지구 둔화세 두드러져

미국 상업용 부동산 시장이 지역별로 차별화되고 있으며, 특히 노후한 도심 업무지구에서 둔화세가 두드러지고 있다. 블룸버그 통신은 26일(현지시간) 이러한 현상을 지적하며, 도심 지역은 공실 문제와 파산 등의 어려움을 겪고 있는 반면, 교외 지역은 비교적 잘 버티거나 오히려 번창하고 있다고 보도했다.

특히, 캘리포니아주 로스앤젤레스(LA) 도심에서는 건물들이 공실 문제로 어려움을 겪고 있으나, 16km 떨어진 센추리시티는 엔터테인먼트와 금융 관련 기업들로 활기를 띠고 있어 대조적인 상황이 연출되고 있다. 이러한 차이는 다른 지역에서도 유사하게 나타나고 있다.

모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 자료에 따르면, 미국 도심 업무지구의 사무용 건물 가치는 고점 대비 약 52% 하락했으며, 샌프란시스코, 뉴욕 맨해튼, 워싱턴, 보스턴 등 도심 지역의 하락세가 두드러진다. 반면 교외 지역은 고점 대비 하락률이 약 18%로 상대적으로 선방하고 있다.

컬럼비아대와 뉴욕대 연구진의 추정에 따르면, 지난해 미국 사무용 건물의 평가 가치는 2019년 대비 약 5,570억 달러(약 741조 4천억 원) 감소했으며, 특히 품질이 낮은 부동산들의 가치 하락이 두드러졌다. 상위 2%의 최고급 사무용 건물의 임대료는 나머지 건물들보다 84%가량 더 비싸다는 CBRE 그룹의 자료도 있다.

기업들은 재택근무에서 다시 사무실 출근으로 전환하는 과정에서 범죄율이 낮고, 공원, 식당, 여가시설 등이 잘 갖춰진 지역으로 이동하는 경향이 있다. 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)의 케빈 벤더는 이러한 현상을 ‘고급 선호’라며, 기업들이 ‘트로피 자산’뿐만 아니라 ‘트로피 환경’으로 이동하고 있다고 평가했다.

노후한 도심 건물들은 개보수 비용이 급증하고, 은행들이 대출에 소극적인 태도를 보이면서 더욱 어려움을 겪고 있다. 부동산 자문업체 훠턴 관계자는 “남아있는 매물들은 오래된 건물들이며, 문제가 쓰나미급”이라고 경고했다.

블룸버그는 한국, 독일 등의 투자자들이 한때 안전한 고수익 투자처로 여겨졌던 미국 상업용 부동산에 투자했다가 큰 손해를 본 상황을 이해하기 위해서는 이러한 시장 흐름을 파악하는 것이 필요하다고 강조했다.

코리아타운데일리 참조