내 집 마련의 성패는 어떤 모기지 대출 상품을 선택하느냐
올해는 주택 가격 상승세가 둔화되고 모기지 이자율도 소폭 하락할 것으로 예상되면서 주택 구입비 부담이 지난해보다 다소 완화될 전망이다. 다만 이자율 자체는 여전히 높은 수준이어서 내 집 마련의 성패는 어떤 모기지 대출 상품을 선택하느냐에 달려 있다는 분석이 나온다. 실제로 많은 바이어가 여러 대출 견적을 받아도 단순 비교에 그쳐 자신에게 가장 유리한 조건을 찾지 못하는 경우가 적지 않다.
전문가들은 같은 날, 같은 조건으로 여러 대출 기관에서 공식 견적을 받아 비교하는 것이 핵심이라고 조언한다. 모기지 이자율은 하루에도 수차례 변동되기 때문에 날짜가 다른 견적을 비교하는 것은 의미가 없으며, 크레딧 점수와 다운페이먼트, 대출 금액, 이자율 고정 기간, 포인트 여부 등 모든 조건을 동일하게 맞춰야 정확한 비교가 가능하다. 이렇게 하면 대출 기관별 비용 차이가 분명해지며, 이자율이 0.25~0.5%만 낮아져도 장기적으로 수만 달러의 이자를 절약할 수 있다.
대출 견적서에서는 협상이 가능한 항목과 그렇지 않은 항목을 구분해 살펴보는 것이 중요하다. 대출 개시 수수료와 포인트 등이 포함된 항목은 조정을 통해 수천 달러를 아낄 수 있으며, 포인트를 선납해 이자율을 낮추는 경우에는 실제로 얼마 동안 대출을 유지해야 이익이 되는지 손익분기점을 반드시 계산해야 한다. 향후 재융자나 주택 매각 가능성이 있다면 초기 비용을 회수하지 못할 위험도 고려해야 한다.
겉으로 보이는 낮은 이자율이나 수수료에만 끌리지 말고 세부 조건도 꼼꼼히 확인해야 한다. 이자율 고정 기간과 연장 비용, 거래 지연 시 처리 방식, 시장 금리 하락 시 적용 여부를 명확히 해야 하며, 형식적인 사전 승인서가 아닌 실제 서류 검토가 이뤄진 승인인지도 중요하다. 신축 주택의 경우 건설사가 제시하는 이자율 인센티브가 매력적으로 보일 수 있지만, 높은 분양가로 인해 향후 주택 가치가 대출액보다 낮아지는 사례도 적지 않은 만큼 숨겨진 비용과 장기적인 위험을 함께 따져봐야 한다. 결국 올해 내 집 마련을 계획하고 있다면, 모기지 상품을 얼마나 꼼꼼히 비교하고 이해하느냐가 주택 구입비 부담을 좌우하는 결정적 요소가 될 전망이다.
출처 한국일보 1/8/2026 <준 최 객원 기자>
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