주택의 뒷마당이나 내부에 작은 별도 주거 공간 ADU
주택의 뒷마당이나 내부에 작은 별도 주거 공간을 만드는 ADU는 예전의 ‘그래니 플랫(Granny Flat)’이나 ‘인로 스위트(In-Law Suite)’ 개념에서 발전한 형태다. 일반적으로 약 800스퀘어피트 정도 크기가 많으며, 구조는 독립형(별채 코티지), 부착형(차고·뒷마당 확장), 내부 개조형(지하실·다락방 개조) 등으로 나뉜다. 내부 개조형은 공사비가 약 3만~10만 달러로 비교적 저렴한 반면, 독립형은 일반 주택에 가까운 비용이 들 수 있다. 최근에는 임대 수익을 목적으로 중산층 지역에서 ADU 건설이 늘고 있으며, 상당수가 장기 임대 형태로 활용된다.
ADU를 계획할 때는 먼저 목적을 명확히 해야 한다. 임대 수익, 가족 거주 공간, 임시 생활 공간 등 용도에 따라 설계와 재정 계획이 달라진다. 또한 단기 임대 플랫폼인 Airbnb 등을 통한 단기 임대를 고려한다면 해당 도시나 카운티의 규정을 반드시 확인해야 한다.
건설 전에는 지역 정부의 규정 확인도 필수다. 부지 면적, 건물 높이와 크기 제한, 주차 요건, 소유자 거주 의무, 각종 수수료 등 도시별 규정이 다르기 때문이다. 일부 도시에서는 사전 승인된 ADU 설계도를 제공해 허가 절차와 비용을 줄이기도 하며, YIMBY Law 같은 단체를 통해 관련 정보를 얻을 수도 있다.
재정적 타당성 검토 역시 중요하다. 설계·허가·건설·유틸리티 연결 비용과 공사 일정, 예상 임대료, 자금 조달 방법 등을 사전에 계산해야 한다. 많은 경우 은행이 미완성 건물 가치를 평가하기 어려워 현금이나 주택담보 신용대출(HELOC)을 이용해 자금을 마련한다. 완공 후에는 주택 가치 상승을 반영해 모기지를 재융자하기도 한다.
마지막으로 설계 초기 단계부터 건축가와 시공사를 참여시키는 것이 중요하다. 창문 위치, 내부 구조, 계단 설치 여부 같은 세부 설계가 생활 편의성과 임대 수익성에 큰 영향을 미치기 때문이다. 노부모 거주용이라면 접근성을 고려한 설계가 필요하고, 임대용이라면 마감재나 가구 등을 통해 임대 경쟁력을 높이는 전략이 도움이 된다.
출처 한국일보 3/12/2026 <준 최 객원 기자>
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