렌트 10%까지 올려도 된다고요?

렌트 10%까지 올려도 된다고요?

구미리 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장
최근 집주인들과 이야기를 하다 보면 “캘리포니아에서는 렌트를 1년에 10%까지 올릴 수 있는 것 아닌가요?”라는 질문을 종종 받는다. 반대로 테넌트들은 “집주인이 렌트를 이렇게 많이 올려도 되는 건가요?”라고 묻는다. 나는 주택 매매뿐 아니라 렌트와 Property Management 업무도 함께 하다 보니 이런 질문을 자주 받는다.
결론부터 말하면 캘리포니아에서 모든 집주인이 무조건 렌트를 10%까지 올릴 수 있는 것은 아니다.
캘리포니아에는 주거용 렌트 인상과 퇴거를 제한하는 Tenant Protection Act, 흔히 AB 1482라고 부르는 법?이 있다. 이 법의 적용을 받는 주택은 일반적으로 12개월 동안 렌트를 5% + 해당 지역의 물가상승률(CPI)또는 10% 중 낮은 금액?까지만 올릴 수 있다. 따라서 사람들이 흔히 알고 있는 ‘10%’는 매년 당연히 올릴 수 있는 비율이 아니라 최대 상한선이다.
실제로 주택 임대계약을 할 때 사용하는 California Association of REALTORS의 RCJC(Rent Cap and Just Cause Addendum) 에도 이러한 내용이 명시되어 있다. 이 서류에는 Rent Cap뿐 아니라 어떤 주택이 면제될 수 있는지, 일정 기간 거주한 테넌트의 tenancy를 종료할 때 어떤 정당한 사유가 필요한지도 설명되어 있다.
2026년 8월 1일부터 2027년 7월 31일까지 Los Angeles와 Orange County에서 AB 1482가 적용되는 주택의 최대 렌트 인상률은 8.7%이다. 예를 들어 현재 월 ＄3,000의 렌트를 받고 있다면 8.7%는 ＄261이므로 최대 월 ＄3,261이 된다. 하지만 이것은 어디까지나 주법상 허용되는 최대 범위이지 반드시 그만큼 올려야 한다는 의미는 아니다.
또 하나 중요한 점은 모든 렌트 주택에 8.7%가 적용되는 것은 아니라는 것이다. RCJC Form에도 최근 15년 이내 Certificate of Occupancy가 발급된 주택이나 일정 요건을 충족하는 Single Family Residence, Condo 등에 대한 면제 규정이 명시되어 있다.
특히 개인이 소유한 일부 Single Family Home이나 Condo는 일정 조건을 충족하고 법에서 요구하는 Notice of Exemption을 테넌트에게 제공한 경우 Rent Cap과 Just Cause 규정에서 면제될 수 있다. 따라서 “단독주택이니까 AB 1482가 적용되지 않는다”고 단순하게 판단해서는 안 된다. 소유 형태와 면제 조건, 필요한 통지가 제대로 이루어졌는지를 함께 확인해야 한다.
지역별 규정도 확인해야 한다. AB 1482는 캘리포니아 주법의 기준이고, Los Angeles City나 Santa Ana처럼 자체적인 Rent Control 또는 Rent Stabilization 규정을 운영하는 지역도 있다. 이런 곳에서는 주법보다 더 엄격한 렌트 인상 제한이 적용될 수 있다.
또한 렌트를 올릴 때는 인상률만 맞으면 되는 것이 아니다. 테넌트에게 법에서 요구하는 기간에 맞춰 서면으로 Rent Increase Notice를 전달하는 절차도 지켜야 한다. 따라서 렌트 인상을 결정할 때는 인상률과 함께 Notice 기간과 전달 방법도 확인하는 것이 좋다.
그리고 법적으로 최대 얼마까지 올릴 수 있는가와 실제로 얼마를 올리는 것이 좋은가는 또 다른 문제다. 렌트를 제때 내고 집을 깨끗하게 관리하는 좋은 테넌트라면 시장 렌트보다 조금 낮게 받더라도 장기적으로 집주인에게 이익이 될 수 있다. 반대로 수년 동안 렌트를 전혀 조정하지 않아 시장가격과 너무 큰 차이가 생기는 것도 좋은 관리 방법은 아니다.
결국 렌트를 올리기 전에는 내 주택이 AB 1482 적용 대상인지, 면제 대상이라면 필요한 절차를 갖추었는지, 해당 지역에 별도의 Rent Control이 있는지, 그리고 적절한 Rent Increase Notice를 주었는지?를 확인해야 한다.
올해 8월부터 LA와 Orange County에는 8.7%라는 새로운 숫자가 적용되지만 집주인이 기억해야 할 것은 단순히 “렌트를 10%까지 올릴 수 있다”가 아니다. “내 주택에는 어떤 법이 적용되고, 얼마까지 올릴 수 있는가”를 먼저 확인하는 것, 그것이 안전한 임대관리의 시작이다.
문의 (714)625-1303
이메일 milikurealtor@gmail.com
<구미리 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장>