부동산을 제대로 이해하려면 법부터 알아야

부동산을 제대로 이해하려면 법부터 알아야

카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장
AB, SB, Ordinance, Proposition, IRC… 도대체 무엇이 다른가?
부동산을 공부하다 보면 AB 1482, SB, RSO, Ordinance, Proposition, IRC와 같은 용어를 자주 접하게 됩니다. 처음에는 모두 비슷한 ‘법’처럼 보이지만 실제로는 누가 만들었는지, 어디에 적용되는지, 어떤 성격을 갖고 있는지가 서로 다릅니다. 특히 California, 그중에서도 LA에서 부동산을 사고팔거나 임대하려면 이러한 기본적인 법률 체계를 이해하는 것이 중요합니다.
미국 법은 크게 세 단계로 볼 수 있다. 가장 먼저 Federal, State, Local을 구분하면 쉽습니다.
▲Federal Law – 연방법
미국 전체에 적용되는 연방법은 Congress(연방의회)에서 만들어집니다. Congress는 House of Representatives와 Senate로 구성됩니다.
House에서 발의하는 법안에는 H.R.(House of Representatives)가 붙고, Senate에서 발의하는 법안에는 S.(Senate)가 붙습니다.
법안이 정해진 입법절차를 거쳐 법률로 제정되면 Federal Statute가 되고, 연방법은 주제별로 U.S.C.(United States Code)에 정리됩니다.
연방 행정기관이 법을 집행하기 위해 만든 세부 규정은 CFR(Code of Federal Regulations)에 정리됩니다.
▲California State Law – 주법
California에서는 Assembly와 Senate가 법안을 발의합니다. Assembly에서 시작한 법안에는 AB(Assembly Bill), Senate에서 시작한 법안에는 SB(Senate Bill)가 붙습니다.
예를 들어 AB 1482는 California Assembly에서 시작한 법안입니다. 법안이 입법절차를 통과해 제정되면 California의 실제 법률로 효력을 갖게 됩니다.
제정된 California 법률은 Civil Code, Government Code, Health and Safety Code, Business and Professions Code 등 분야별 Code에 정리됩니다. 법률에서 § 표시를 만나면 Section, 즉 특정 조항을 의미합니다.
▲City와 County에도 법이 있다
주법과 별도로 City와 County는 일정한 권한 안에서 자체적인 법규를 만들 수 있습니다. 이를 일반적으로 Ordinance라고 합니다. 예를 들어 Los Angeles City의 RSO(Rent Stabilization Ordinance)가 대표적인 사례입니다.
따라서 AB 1482 = California 주법, RSO = Los Angeles City의 local ordinance 라고 이해하면 쉽습니다. 같은 California라도 City가 달라지면 적용되는 Ordinance가 달라질 수 있습니다.
▲Proposition은 무엇인가?
California 부동산에서 자주 듣는 Proposition 13, Proposition 19도 있습니다. Proposition은 일반적인 AB나 SB와 달리 주민투표를 통해 결정되는 법률이나 헌법 개정안 등을 가리키는 표현입니다. 특히 California 부동산에서는 재산세와 관련된 Proposition이 매우 중요합니다.
▲IRC는 무엇인가?
여기서 IRC는 특히 주의해서 볼 필요가 있습니다. 부동산이나 건축 분야에서는 International Residential Code를 뜻할 수 있습니다. 이는 International Code Council이 만든 Model Building Code입니다. 반면 세금이나 법률 문맥에서 IRC는 Internal Revenue Code, 즉 미국 연방 세법을 의미할 수 있습니다.
예를 들어 IRC §121이라고 표시되어 있다면 이 경우의 IRC는 Internal Revenue Code를 뜻합니다. 따라서 IRC라는 약어만 보고 판단하지 말고 어떤 분야에서 사용되고 있는지 문맥을 확인하는 것이 중요합니다.
▲Regulation은 무엇인가?
Law와 Regulation은 같은 것이 아닙니다. 입법기관이 법을 만들면 행정기관은 그 법을 실제로 시행하기 위한 구체적인 규정과 절차를 만들 수 있습니다. 쉽게 말하면, Law = 무엇을 규정하는가, Regulation = 그것을 어떻게 시행하는가 라고 생각하면 됩니다. California의 행정규정은 CCR(California Code of Regulations)에 정리됩니다.
문의 (213)618-8671
이메일 kyehan@newstarrealty.com
<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>