부모가 자녀에게, 가족간 집을 넘겨줄 수 있나요?

부모가 자녀에게, 가족간 집을 넘겨줄 수 있나요?

크리스티나 김 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장

부동산 상담을 하다 보면 부모님의 집을 자녀에게 물려주거나, 부모님으로부터 공동 상속받은 집을 형제들끼리 정리하는 방법에 대한 질문을 자주 받는다.

“부모님이 자녀에게 집을 넘겨줄 수 있나요?” “부모님이 돌아가신 후 형제들이 함께 상속받은 집을 한 명의 형제에게 넘길 수 있나요?” “가족끼리 집을 이전하면 재산세는 어떻게 되나요?”

결론부터 말하면 부모가 자녀에게 집을 이전하는 것도 가능하고, 형제가 형제에게 집이나 지분을 넘겨주는 것도 가능하다. 다만 가족 간의 거래라고 해서 세금이나 재산세 문제가 모두 동일하게 적용되는 것은 아니다.

부모가 자녀에게 부동산을 이전하는 방법에는 여러 가지가 있다. 생전에 증여할 수도 있고, 매매의 형태로 이전할 수도 있으며, Living Trust를 통해 사망 후 자녀에게 상속할 수도 있다. 그러나 단순히 Living Trust에 집을 넣거나 자녀의 이름을 Deed에 추가한다고 해서 기존의 낮은 재산세가 자동으로 유지되는 것은 아니다.

특히 캘리포니아에서는 Prop 19 시행 이후 부모와 자녀 사이의 주택 이전에 대한 재산세 규정이 크게 달라졌다. 일정한 조건을 충족해야 재산세 혜택을 받을 수 있기 때문에 부모님 집을 자녀에게 이전하기 전에는 현재 재산세와 주택의 시장 가치, 그리고 향후 사용 계획을 함께 검토해야 한다.

그렇다면 형제끼리는 어떨까?

예를 들어 부모님이 남긴 집을 형제 세 명이 공동으로 상속받았다고 가정해 보자. 이후 한 명의 형제가 다른 형제들의 지분을 매입해 단독 소유자가 되는 것도 가능하다. 또는 형제 중 한 명이 자신의 지분을 다른 형제에게 이전할 수도 있다.

하지만 형제 간 부동산 이전은 부모와 자녀 사이의 이전과 다른 규정이 적용될 수 있다. 일반적으로 부모·자녀 간 이전과 같은 재산세 혜택이 자동으로 적용되지 않기 때문에, 형제의 지분을 매입하거나 이전받는 과정에서 이전된 지분에 대한 재산세 재평가가 발생할 수 있다.

가족 간 부동산 이전은 단순히 이름을 바꾸는 문제가 아니다. 증여와 상속, 매매 중 어떤 방법을 선택하는지에 따라 재산세뿐 아니라 양도소득세와 향후 주택 매각 시 세금 문제까지 달라질 수 있다.

특히 오랫동안 보유해 재산세가 낮은 부모님의 집은 이전 방법에 따라 가족의 세금 부담에 큰 차이가 생길 수 있다. 따라서 명의를 변경하거나 Deed를 작성하기 전에 가족의 상황과 주택의 가치, 현재 재산세, 향후 거주 및 매각 계획 등을 충분히 검토하고 우선 부동산 전문가와 세무 전문가, 필요에 따라 부동산 전문 변호사와 상의하는 것이 바람직하다.

가족에게 집을 물려주는 일은 단순한 재산 이전이 아니라 가족의 미래를 위한 중요한 계획이다. 미리 알아보고 준비한다면 소중한 가족의 자산을 보다 현명하게 다음 세대에게 이어갈 수 있을 것이다.

문의 (714)310-1765

이메일 tinakim@newstarrealty.com

<크리스티나 김 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장>