가주 부동산 투자와 1031 익스체인지

가주 부동산 투자와 1031 익스체인지

미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장

미국 부동산 투자 전략의 꽃이라 불리는 1031 (Like-kind) Exchange는 자산가들이 합법적으로 양도소득세를 나중에 미루면서 부를 늘려가는 대표적인 방법 중의 하나이다.
2018년 시행된 세법 개정안은 이 제도에 몇 가지 변화를 가져왔다. 특히 캘리포니아와 같이 독자적인 세법 체계를 가진 지역의 투자자라면, 연방 세법의 변화뿐만 아니라 주정부의 규정도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
첫째, 동종 자산의 범위가 부동산으로 엄격히 제한되었다. 과거에는 사업용 자산인 경우 기계 장비, 자동차, 항공기, 심지어 특허권과 같은 무형 자산까지도 교환을 통해 과세 Defer가 가능했다. 하지만 새로 바뀐 세법은 이를 부동산(Real Property)에만 한정해 적용한다. 이제는 비즈니스를 하면서 오래된 장비를 새것으로 바꿀 때 받던 과세 이연 혜택은 받기가 힘들어졌다. 다만, 새로운 장비는 보너스 감가상각(Bonus Depreciation) 등이 적용될 수 있으니 반드시 CPA와 자세히 확인하도록 하자. 둘째, 캘리포니아 주법에만 있는 AB-91 예외 조항을 알아보자.
연방 세법이 동산(Personal Property)의 1031 익스체인지를 금지했음에도 캘리포니아는 소득 수준에 따른 예외를 두고 있다. AB-91에 따르면 조정 총소득(AGI)이 개인 ＄250,000, 부부 합산 ＄500,000 미만인 납세자는 여전히 캘리포니아 주세에 한해 동산의 1031 익스체인지 혜택을 받는다. 즉, 연방세는 납부하더라도 주세는 연기할 기회를 준다.
셋째, 많은 투자자가 쉽게 지나치는 결정 중의 하나인 ‘부트(Boot)’이다. 1031 익스체인지는 단순한 물물교환이 아니라 가치의 연속성이 유지되어야 한다. 만약 기존 부동산에 설정된 융자 금액이 새로 사는 부동산의 융자 금액보다 크다면, 그 차액만큼 납세자는 부채 탕감이라는 경제적 이득을 얻은 것으로 인식된다.
세법은 이를 현금을 직접 수령한 것과 동일한 부트(Boot)로 취급하여 과세할 수 있다. 특히 담보가 설정된 투자용 부동산을 거래하는 경우, 새 부동산을 살 때 기존보다 더 큰 금액의 융자를 받거나 부족한 부채를 메우기 위해 현금을 추가로 투입해야 한다.
넷째, Boot를 없애려고 무리하게 부동산을 하나 더 구입하는 것이 항상 정답은 아니다. 만약 Boot로 인해 발생하는 세금이 아주 많지 않다면, 차라리 그만큼 세금을 내는 것이 경제적으로 더 나을 수도 있다. 억지로 부동산 숫자를 늘렸다가 나중에 관리비나 수리비로 더 큰 지출이 생길 수 있기 때문이다. 따라서 세금액과 추가 부동산 관리 비용을 꼼꼼히 비교해 결정해야 한다. 세금과 관련된 질문은 틈틈이 CPA와 상담하는 것이 중요하다.
다섯째, 캘리포니아 부동산을 매각하고 타주(Out-of-state)로 옮기는 경우다. 텍사스나 플로리다 같은 타주로 부동산을 옮길 때 투자자들이 가장 경계해야 할 부분은 FTB Form 3840 제출 의무이다. 에스크로나 부동산 에이전트들이 기본적인 가이드를 주기는 하지만, 정확히 알고 있다고 생각하면 안 된다. 캘리포니아만 떠나면 그냥 끝이 아니라는 점을 명심해야 한다. 자산을 최종적으로 매각할 때까지 매년 보고의무가 있다.
여섯째, Defer는 면제가 아님을 명심하자. 1031 익스체인지를 하는 동안에는 세금을 나중에 미룰 수 있지만, 결국 마지막 부동산을 완전히 매도하는 시점에는 그동안 누적된 모든 양도소득세를 납부해야 한다는 점이 중요하다. 세금 관련 법의 변화는 곧 투자 전략의 변화와 함께한다.
문의 (213) 500-8954
<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>