[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장

가격 올라도 부동산은 여전히 기회
인플레이션에 이자율 오를 수도미국의 주택 거래가 공급 부족 탓에 3개월째 감소했다. 매물로 나온 주택이 부족하다 보니 집값은 역대 최고 수준으로 치솟았다. 주택 매매가 줄어든 건 시장에 매물로 나온 집이 부족했기 때문에 주택 매매 건수가 감소한 것이다. 인플레이션이 가시화되면서 가치가 떨어지는 화폐(money)를 지니고 있기보다는 부동산 등 실물 자산에 투자하는 게 훨씬 유리한 상황이다. 이런저런 이유로 시장에는 물건이 희귀해졌고, 좀 괜찮다 하는 집은 웃돈을 주지 않으면 살 수 없는 실정이다. 실제로 필자도 많은 고객의 오퍼를 넣었지만 여러 번 경쟁에서 떨어진 경험이 있다. 그러다 보니 바이어들께서 먼저 웃돈 금액을 올리자는 제안을 하신다. 바이어들께서 적극적이지 않으면 계속 집을 사기는 어려울 것이다.그러면 이런 상황에서 집 사는 것을 미뤄야 할까? 주택 시장을 바라보는 일반인들의 시각이 불안함을 보여주는 트렌드다. 하지만 전문가들이 보는 시선은 다르다. 왜냐하면 당분간 인플레이션은 계속될 것이고, 연준에서는 어느 순간에 금리를 올릴 것이기 때문이다. 이자율이 만약 4~5%대에 진입한다면 반대로 주택 구입 능력 하락 현상이 나타나 주택 구입 수요는 하락 압박을 받게 되고 주택 가격 하락으로 이어지게 된다.

필자의 생각으로는 지금은 거품은 아닌데 조정은 있을 수 있다라는 것이다. 우리 모두의 걱정은 가격폭락이다. 하지만 대부분 전문가는 경제 침체를 불러올 주택폭락은 없을 것이라 조심스럽게 예측한다. 이유는 주택 가격은 시장 내 수요와 공급에 의해 결정지어진다는 것이다.

가파른 주택 가격 상승세를 멈출 수 있는 길은 크게 두 가지다. ▶모기지 이자율이 오르거나 현재 턱없이 부족한 매물이 충분히 공급되면 주택 가격 고공행진을 잡을 수 있다. 주택 가격이 큰 폭으로 오른 상태에서 이자율마저 오르면 주택 구입 능력 상실로 주택 수요가 줄어들 수밖에 없다. 결국 수요와 공급의 법칙에 따라 셀러들이 스스로 가격을 낮추는 현상이 나타나고 주택 가격 상승세도 진정 국면에 접어들 것으로 기대된다. ▶이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 Exchange를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한몫하고 있다.

미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익(판매금액- 당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다.

또 다른 세금 혜택이 있다. 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 Exchange’다. 자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오르면 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다.

부동산을 팔고 사는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방 세법이 1031 Exchange이다. 양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다. 1031 Exchange는 횟수에 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다. 만약 1031 Exchange를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 어마어마한 Capital Gain Tax를 지불하게 된다. 투자자에게 아주 유리한 제도이다.

부동산 투자의 장점은 ▶장기보유 가격 상승 ▶세금 공제 ▶임대수입 ▶융자를 이용한 지렛대 효과 등이다. 풍요와 부를 추구하는 투자자들이 이런 기회를 놓칠 리는 없다는 것이다.

▶문의: (949) 873-1380