건물주의 임대건물 보수 의무

건물주 즉 Landlord를 한국어로 “건물주”라 명칭한다. 그리고 Tenant를 “임대인”이라 한다. 그런데 그 임대인이라는 표현은 잘못 되었다. 한국어로 임대인은 또한 건물주를 지칭하는 것이고 “임차인”이 Tenant를 지칭하는 용어다. 그동안 잘못 사용하고 있었던 것이다.  “임대인”은 “임차인”으로 정정한다.

건물주 즉 임대인의 임대 부동산 보수 의무에 관련하여 자주 발생하는 문제에 대해 간단히 알아보겠다. 특히 주거용 임대 부동산의 경우 주거지로서의 기본 거주성 (habitability)을 건물주가 보장하여야 하는 법적인 의무가 있다는 사실은 대부분의 건물주나 임차인이 모두 잘 알고 있는 것 같다. Habitability 즉 기본적인 거주지로서 용도에 적합한 상태를 항상 유지 하여야 한다는 개념이다.

그런데 건물주와 임차인의 사이가 썩 좋지 않은 경우에는 이러한 건물주의 의무를 이행하는 것이 쉽지 않을 수도 있다. 건물주가 임대 거주지에 출입하는 것 조차 임차인이 거부를 하여 유지 보수를 어렵게 한다는 건물주의 하소연은 드물지 않게 있다. 일단 법에서는 건물주라 하여도 임대 거주지에 함부로 들어갈수 없음을 분명히 하고 있다. 하지만 몇몇 예외의 경우 건물주는 임대 거주지에 들어갈 수 있는 권리가 있다. 그러한 권리는 가주의 경우 민사 법령 1954 (Civil Code 1954)에 특히 명시되어 있다.

그 여러 예외 중의 하나는 급한 경우 (emergency)다. 예를 들어 거주지에 화재가 발생한 경우 상수도관이 터져서 물이 새는 경우 등등에는 건물주가 사전 통보나 시간에 제한없이 임대 거주지에 들어 갈수 있다. 상식적인 당연한 예외 조항이라 하겠다.

또 하나의 예외는 건물의 필요한 보수(repair)나 점검(inspection)의 목적으로 건물주가 들어갈 수가 있다. 그런데 수리 보수나 점검의 이유로 건물주가 임대 건물 아무때나 들어갈수 있는 것은 아니다. 이런한 경우 건물주는 들어가기 최소한 24시간 또는 그 이상 전에 임차인에게 들어가는 날짜와 시간을 명시한 통보(notice)를 미리 주어야 한다. 그리고 들어갈 수 있는 시간은 일반적인 사업체의 영업시간 (normal business hour)에만 들어갈 수 있다. 즉 주말이나 늦은 저녁시간 등에는 건물주가 들어갈 수가 없다. 

로스엔젤레스의 경우 임차인의 신고로 또는 정기적으로 Los Angeles Housing + Community Investment Department (HCIDLA)에서 거주지의 상태를 점검하고 위반 사항이 있을 경우 수리명령을 통보하여 건물주가 수리를 하여야 하는 경우가 많다. HCIDLA의 수리 요구 통보서에는 수리 마무리 날짜를 정하여 놓는다. 그리고 그 날짜를 어겼을 경우 건물주는 여러 추가 제재나 불이익을 당하게 된다. 최악의 경우 형사 처벌도 가능하다.

그런데 임차인이 수리를 거부하거나 건물주가 거주지에 들어오는 것을 거부 할 경우 건물주는 갑갑할 수 밖에 없다. 임차인이 수리를 거부하는 경우에는 여러 가지 이유가 있겠으나 의외로 자주 발생하는 어려움이다.

이러한 경우 건물주는 일단 24시간 통보를 주고 통보에 명시된 날짜와 시간에 임대 거주지에 가서 보수를 시도 하여야 한다. 그리고 그 날짜와 시간에 방문을 하여 만약 임차인이 출입을 허락한다면 수리를 하면 될 것이다. 그리고 만약 임차인이 출입을 거부한다면 그러한 내용을 기록으로 남겨 놓아 건물주의 책임이 아님을 명백히 하여야 한다. 증인을 같이 대동하면 그 사실을 하기가 쉬울 것이다. 물론 임차인이 건물주가 들어오는 것을 거부할 경우 강제로 들어가서는 않된다.

또한 HCIDLA통보서에 명시되어 있는 시 담당자에게 임차인의 거부 사실을 알려서 건물주가 수리를 못하는 이유가 건물주의 잘못이 아닌 임차인에서 비롯된 이유임을 분명히 하여야 한다. 많은 경우 시 담당자가 임차인과 직접 연락을 하여 임차인을 설득 시키기도 한다. 끝까지 건물주의 수리를 막는 임차인의 경우 더 이상 건물주의 책임은 아니다. 그리고 그러한 거부 사실은 퇴거 소송이나 향후 임차인과의 분쟁에서 건물주에게 아주 유리한 사실이 된다. 

                                                        < 출처 : 미주한국일보 2021. 7. 20 >