코사인을 통한 주택융자

펜데믹으로 시작되었던 모기지 페이먼트에 대한 연장시한이 지난 9월말로 종료되면서 그동안 모기지페이먼트를 미뤄왔던 사람들도 10월 부터 페이먼트를 내기 시작해야한다. 최근들어 이에 해당하는 사람들로부터 어떤 방법으로 해결을 해야하는지에 대한 많은 문의를 받는다.

기존의 월 페이먼트를 10월부터 낼 형편이 되는 사람은 그냥 페이먼트를 시작하면 된다. 물론 그동안 내지 않아서 쌓였던 금액은 기존 Account Servicer와 상의하여 융자기간 맨 끝으로 연기하는 조치를 취하면 된다. 그런데 모기지페이먼트를 연장한 사람들 중 모기지 이자율이 높은 경우를 자주 볼 수 있다.

왜냐하면 이자율이 낮은 기간중에 모기지 페이먼트를 연장하느라 재융자를 하지 못했기 때문이다. 문제는 지금 재융자를 신청할려고 해도 이런저런 이유로 자격이 안되는 경우가 많다. 자격이 되는 사람도 10월부터 모기지페이먼트를 세 번 해야만 재융자를 끝낼 수 있다.
한인들의 경우는 자격이 안되는 여러요인중 서류상 수입이 미비하여 재융자를 받지 못하는 경우가 대부분이라고 볼 수 있다. 이러한 사람들이 생각해 볼 수 있는 방법 중의 하나가 코사인 해줄 사람을 찾는 것이다.

모기지에서는 코사인이라는 용어 대신에 코바로우(Co-borrow)란 말을 주로 쓰는데, 주택융자는 금액단위가 크기 때문에 혈연관계에 있지 않은 사람이 코바로우어로 사인해 주는 경우는 거의 없다고 볼 수 있다. 한인들의 경우 자영업을 하는 부모들의 세금보고서가 충분치 못할 경우에는 직장에 다니는 자녀들의 인컴을 도움받아 재융자를 할 수 있고 또 이렇게 실제로 많이 한다.

이렇게 자녀를 코바로우로 해서 융자를 받으면 나중에 자녀들이 자신들의 집을 구입할 때에 어려움이 있지 않냐는 질문을 많이 받는데 이는 기우이다. 자녀들을 코바로우어로 해서 융자가 끝난 후 그들의 이름은 타이틀 즉 소유권에서 빼내고, 모기지, 재산세, 집보험, HOA 등은 반드시 부모의 이름으로만 된 구좌에서 페이먼트를 하면 나중에 자녀들만의 집을 구입할 때 아무런 문제없이 융자를 받을 수 있다.

그런데 이렇게 코바로우어를 통해서 융자를 받을 때 안되는 경우도 많으니 조심해야한다. 대표적으로 융자금액이 822,375달러를 넘어서는 점보융자의 경우이다.

점보융자의 경우는 자녀들이 같이 살고 있으면 가능하지만, 자녀들이 따로 살고 있는 경우에는 힘들다.

특히 자녀가 결혼하여 멀리 살고 있는 경우가 더 어려운데, 융자금액 822,375달러 이하의 컨포밍융자의 경우에는 이 경우도 가능하다. 현금인출 재융자의 경우는 자녀의 이름을 먼저 타이틀에 올려놓고 6개월이 지난후에야 융자신청이 가능하므로 미리미리 조치를 취해야한다. 일반재융자나 현금인출 재융자 이외에 집을 사야하는 경우도 역시 부모와 자녀가 같이 융자를 받아 부족한 수입을 메꾸고 집융자를 받아 주택을 구입할 수 있다.

이 경우 역시 몇 년후 자녀들은 코사인한 집에 대한 부담없이 자신들의 집을 구입할 수 있다. 이렇게 주택융자에서 코사인 (코바로우)의 가능여부는 자녀들의 결혼여부, 직장위치, 주택소유여부, 융자금액, 융자상품(컨포밍 혹은 점보융자), 융자종류(현금인출 재융자여부)등에 따라 달라지므로 융자가 필요한 시기보다 훨씬 전에 융자담당자와 상담을 하는 것이 현명하다. 

                                                        < 출처 : 미주한국일보 2021. 10. 5 >