모기지 융자 승인 여부 ’28/36 룰’이 기본

바이어 예산 수립 가이드

부채 비율 낮추고 크레딧 점수 올려야
연방정부 프로그램은 기준 다소 유연
30일 다운페이 보조 소개 세미나 열려

집값이 과도하게 오르고 경쟁이 치열해지면서 일부 바이어는 시장 분위기에 쫓겨 감당하지 못할 주택을 구매하고 후회하는 경우까지 생기고 있다. 바이어가 얼마짜리 집을 구매할 수 있는지 여부는 본인이 받을 수 있는 모기지의 형태와 대출액에 따라 달라진다.

전문가들은 바이어가 재정적으로 편안한 상태를 유지하면서 모기지를 이용하고 동시에 집에 드는 비용까지 고려해서 여유가 확보돼야 한다고 조언한다. 특히 첫 주택 구매자는 과거에 집을 소유해본 경험이 없기 때문에 첫 단추부터 객관적으로 잘 꿰어야 한다.

▶중요한 선택

1970년대 금성사(현 LG전자)의 광고 카피 중 유명했던 것이 “순간의 선택이 10년을 좌우합니다”였다. 컬러텔레비전 광고에 쓰였던 문구인데 주택에 비유하면 ‘순간의 선택이 길게는 30년을 좌우한다’는 것이다.

30년 모기지를 매달 갚으며 집에 드는 각종 비용까지 감당해야 하기 때문이다. 당장은 집을 산다는 급한 마음에 모기지만 생각하기 쉽지만 사실 고려해야 할 요소가 많다.

당장 모기지 원금과 이자 그리고 대출 기간이 있고 이를 위해 필요한 본인의 월수입과 연봉도 생각해야 한다. 매달 나가는 비용으로 크레딧 카드 이용액, 학자금 대출금, 자동차 페이먼트, 자녀 양육비용 등도 있다. 또 렌트로 살 때는 필요 없었던 재산세와 콘도인 경우 HOA도 빼놓을 수 없다.

▶‘28/36 룰’

모기지 렌더는 바이어를 평가할 때 ‘28/36 룰’을 적용해 대출을 내줄지 말지를 결정한다.

핵심은 세전 수입을 기준으로 주택 관련 비용과 전체 부채가 각각 28%와 36%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 여기서 주택 관련 비용에는 모기지 원리금 상환액과 재산세, 모기지 보험료가 포함된다. 또 전체 부채에는 앞서 말한 주택 관련 비용을 비롯해 크레딧 카드, 오토론, 개인 대출, 학자금 대출 등 향후 적어도 10개월 이상에 걸쳐 갚아야 할 모든 것이 포함된다.

예를 들어 세전 월급이 5000달러라면 28% 룰에 따라 모기지와 재산세, 모기지 보험료가 1400달러를 넘으면 안 된다는 의미다. 또 36% 룰에 따라 기타 부채가 추가로 400달러를 넘어서는 안 되는 상황이다.

▶알아둘 개념들

크레딧 점수는 개인 신용도를 3 자릿수 점수로 환산한 것이다. 점수가 높으면 모기지 이자율이 낮아지고 점수가 낮으면 이자율이 올라간다. 바이어를 포함한 어떤 소비자라도 트랜스유니언, 에퀴팩스, 엑스페리언 등 3대 크레딧 평가사 등을 통해 1년에 한 차례 본인의 무료 리포트를 받아볼 수 있다.

소득대비부채(DTI) 비율은 얼마를 벌고, 얼마의 빚이 있는지 보여주는 지표다. 매달 세전 소득을 기준으로 하고 이에 대한 부채가 몇 퍼센트인지 따지는 식이다. 모기지 렌더는 DTI 비율을 기준으로 대출 여부와 대출액을 결정하기 때문에 중요하다. 많은 렌더가 DTI 비율 43%를 넘는 신청자는 받아주지 않는다. 최상은 앞서 말한 36% 아래로 더 나은 이자율 혜택을 누릴 수 있다.

다운페이는 일반 모기지의 경우 최소 집값의 3%부터 내는 것이 일반적이다. 연방 정부 모기지 프로그램 등은 제로(0) 다운페이도 가능하지만 가장 이상적인 수준은 집값의 20%를 내는 것이다. 20% 이상이면 모기지 보험에 가입할 필요도 없다. 만약 이보다 더 많은 다운페이를 하면 담보인정비율(LTV)을 낮춰 모기지 이자율을 낮출 수 있고 이후 내는 월 상환액 부담도 줄일 수 있다.

▶가능성 높이기

미리 점찍어둔 동네의 마음에 드는 집이 있는데 앞서 소개한 내용 때문에 어려움이 있다면 이 문제를 해결할 몇 가지 옵션이 있다. 일부는 긴 시간이 걸리는 것이지만 어떤 것은 즉각 모기지 신청에 영향을 미치기도 한다.

첫째는 DTI 비율 낮추기다. 실질적인 방법은 소득을 늘리거나 부채를 줄이는 것이다. 당장 모기지 렌더에게 보여주기도 좋지만 사실 바이어 본인에게 더 이득인 조치다. DTI 비율이 상승한다는 것은 집을 소유하고 살아가면서 생길 수 있는 비상 문제 등을 해결하는데도 실질적인 도움이 된다는 의미다.

둘째는 크레딧 점수 올리기다. 시간은 다소 걸리지만 모기지 이자율을 낮추는 효과는 확실하다. 방법은 크레딧 카드를 매달 꾸준히 잘 갚고 밸런스를 줄이는 것으로 이렇게 되면 DTI 비율도 동시에 좋아진다.

셋째는 연방 정부 모기지 프로그램을 활용하는 것이다. 주택청(FHA), 보훈청(VA), 농무부(USDA) 등이 대표적으로 시중 모기지보다 자격 요건이 유연하다. 이중 FHA론은 ‘28/36 룰’이 아니고 대부분 신청자에게 ‘31/43 룰’을 적용하고 크레딧 점수도 500점 이상이면 돼 첫 주택 구매자에 적합하다.

▶다운페이 늘리기

매달 적지 않은 모기지 보험료 부담을 피하려면 집값의 최소 20% 이상을 다운페이해야 한다. 앞서 언급한 내 집 마련의 가능성을 높이는 준비 이외에 다운페이 늘리기는 가장 확실한 방법이다.

월급 빼고 다 오르는 고물가 시대에 거액의 다운페이를 모으기는 쉽지 않은 도전이다. 미리 해둔 저축액이 없거나, 물려받을 재산이 없거나, 단숨에 큰돈이 생길 일이 없다면 살펴볼 곳은 정부 지원금이다. 특히 주 정부와 로컬 정부 등은 주택 마련을 원하는 주민들을 위해 다운페이할 보조금을 지원하는 활동을 꾸준히 펼치고 있다.

이에 중앙일보는 한인 비영리단체 샬롬센터와 공동으로 오는 30일(토)에 ‘제15회 주택융자 세미나’를 개최한다. 오전 10시부터 2시간 동안 열리는 이 날 세미나는 중앙일보 유튜브와 페이스북으로 생방송 되며 시 정부 보조금 최대 9만 달러, 카운티 보조금 최대 8만5000달러를 받을 수 있는 노하우를 알려준다.

무료 세미나로 이메일(promo.koreadaily@gmail.com)로 사전 접수하면 세미나 자료도 제공한다.