모기지 임파운드 구좌에 대한 이해

모기지에서 임파운드 구좌 (impound account or escrow account) 란 모기지 account servicer (모기지페이먼트를 받고, 노트 투자자에세 이자를 지급하는 등 모기지 구좌를 관리하는 기관) 내에 손님과 공동의 구좌 즉 Escrow 구좌를 열어서 손님이 매달 재산세와 집보험료를 모기지페이먼트와 같이 납부하면 이를 모아서 납기일에 맞추어 재산세와 보험료를 대신 내 주는 제도를 말한다.

임파운드는 재산세만 할 수도 있고 재산세와 보험료를 둘 다 할 수도 있다. 임파운드 구좌를 설정하는 것은 보통 손님의 선택이지만 다운페이먼트가 적거나 재융자의 경우 에퀴티 규모가 낮으면 렌더가 설정을 요구할 수도 있다.

그리고 다운페이먼트나 에퀴티 규모에 상관없이 임파운드를 설정하지 않으면 비용을 부과하는 렌더도 있으니 손님은 융자를 신청하는 단계에서부터 이를 확인하는 것이 좋다. 임파운드 강제조항은 각 주나 렌더마다 약간씩 다를 수 있는데 보통 가주에서는 LTV(Loan to value)가 90%가 넘는 경우에 임파운드를 요구한다. 손님의 선택이 될 경우 임파운드를 안하는 것에 대한 비용부과는 하지 않는 렌더가 대부분이고 설령 하더라도 그 금액이 많지는 않다.
이렇게 모기지 임파운드구좌는 재산세나 보험료를 매달 모기지 페이먼트와 함께 미리 거두어 납기일에 맞춰 대신 납부해 주기 때문에 손님의 입장에서 납부일을 놓쳐서 페널티를 내는 일을 없게 하는 큰 장점이 있다. 또한 일년에 한 두 번씩 목돈을 지불해야하는 부담을 덜어주는 장점도 있다.

하지만 여러 단점도 있으므로 잘 알고 선택해야한다. 가장 큰 단점으로는 맨 처음 설정할 때 손님이 한꺼번에 많은 돈을 escrow 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것이다. 집을 사거나 재융자 할 때 임파운트를 선택하면 요즘 렌더는 보통 6-7개월에 해당하는 돈을 미리 디파짓 해놓을 것을 요구한다.

예를들어 1년 재산세와 보험료합계가 8400달러라면 거의 4000-5000달러에 해당하는 돈을 처음부터 미리 렌더에게 디파짓 해 놓아야 한다. 이에 더하여 모기지 페이먼트 시작과 동시에 손님은 매달 재산세와 보험료에 해당하는 약 700달러씩을 모기지페이먼트에 더하여 납부해야 한다.

결국 선납을 하게 되는 셈인데, 이 돈에 대하여 렌더는 손님에게 이자를 지불하지도 않는다. 이 돈은 렌더가 활용할 수 있는 돈이 아니기 때문이다. 집을 사는 사람의 경우 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 추가적으로 발생하는 돈이므로 많은 부담이 될 수 있다.

재융자의 경우에도 LTV에 따라 이자율이 많이 달라지는 것을 감안 했을 때, 에퀴티가 많지 않은 사람의 경우에는 융자담당자와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 좋다.

렌더의 입장에서는 융자 후 갑자기 추가세금통지서가 날라 올 경우를 대비하여 미리 자금을 확보해 놓을 수 밖에 없다. 에스크로 구좌에 충분한 돈이 없어 납기일을 못 맞출 경우 10%의 페널티를 내야 하는데 책임소재가 애매해 지기 때문이다.

이 때문에 동시에 렌더는 항상 에스크로구좌의 밸런스를 확인하면서 밸런스가 낮아졌다고 생각하면 추가로 더 납부하기를 손님에게 요구하기도 한다. 월페이먼트의 변화없이 항상 고정된 금액만 납부할 목적으로 융자를 얻은 손님에게 이는 당혹스러운 점이 될 수도 있다. 물론 구좌에 너무 많은 잔고가 쌓인 경우에는 렌더는 손님에게 반드시 돌려주도록 되어있다. 
재융자를 할 경우 기존의 임파운드 구좌에 남아 있는 밸런스에 대한 처리하는 방법은 렌더에 따라 다를 수 있다. 동일한 렌더로 재융자를 할 경우에는 보통 남아있는 밸런스를 크레딧처리 해주지만, 다른 렌더로 재융자를 할 경우에는 재융자가 끝난후 첵으로 송부해주는 것이 보통이다.

이렇게 임파운드구좌의 장단점은 명확하고 재융자이든 구매융자이든 손님의 형편에 따라 유리하고 불리한 경우가 잘 구분되므로 융자진행하기전 담당자와 상의하면 쉽게 결정할 수 있는 내용이다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 11. 16 >