DST 1031 EXCHANGE 부동산 VS REIT

근간 동포사회에 DST 1031 Exchange 부동산에 대한 칼럼이나 세미나를 할 기회이면, 빠지지 않고 질문을 받는 부분이 REIT와 어떻게 다른지에 대한 의문이다.

REIT는 Real Estate Investment Trust의 약자로 Income을 창출하는 부동산 Fund를 운영, 소유하는 하나의 Company이며 다수의 투자자들의 자본이 모인 Mutual Fund의 형태이다. 이것은 부동산을 사고 팔고 관리하는 것이 아니며 투자된 부동산 Fund에서 창출되는 배당금을 받는 것이다. 과거에는 제한된 자본가나 대규모 금융기관만이 취급하던 대규모 상업용 부동산의 Portfolio를 일반 투자자들도 공유할 수 있게 하는 The Cigar Exercise Tax Extension 수정조항을 통하여 1960년 연방의회에서 REIT를 허가하게 되었다.

이러한 REIT의 부동산 목록에는 apartment complexes, data centers, healthcare facilities, hotels, infrastructure (fiber cables, cell towers, and energy pipelines), office buildings, retail centers, self-storage, timberland, and warehouses 등을 포함하게 되었다.
이 REIT는 주식이나 ETF처럼 주식시장에서 거래되며 장점은 현금으로의 유동성, Portfolio의 구성에 따른 다양성, 관리의 투명성, 배당금의 지불로 인한 안정적 cash Flow와 위험의 분산을 꾀할 수 있으나, 단점으로는 상대적으로 낮은 성장, 배당금이 Regular Income으로 Tax화, 높은 관리 비용들을 꼽을 수 있다. 한마디로 여러 부동산을 Group화한 투자Fund로 Fund의 Growth보다는 배당금을 주 목적으로 보면 되겠으나 이 REIT도 세부적으로 여러형태의 REIT(Equity REITs, Mortgage REITs, Hybrid REITs)로 존재한다.

그러면 DST 1031 Exchange 부동산의 경우를 여기에 대비하여 설명하면 확실한 비교가 되고 이들의 차이점을 명확히 이해하게 될 것이다. DST(Delaware Statutory Trust)는 REIT와 달리 한가지 만의 부동산을 소유한 Trust로 실제 부동산과 동일하게 Delaware Law의 1031 Exchange를 통한 Tax 혜택을 받을 수 있고 부동산의 부분적 소유(Fractional Ownership)가 가능한 Legal Entity이다.

간단히 설명하면 REIT는 유가증권인 반면 DST는 Real 부동산이다. 즉 REIT는 DST부동산과는 달리 부동산이 아닌 관계로 1031 Exchange Tax혜택이 가능하지 않다. DST 부동산의 Owner는 Trust이며 투자자들은 규모가 있는 기관투자 Property에 대한 부분적 소유자이다. 따라서 DST는 Property의 Appreciation즉 부동산의 가치상승을 기대할 수 있고 그 투자 기간은 평균 5-7년 정도이며 매월 Rental Income이 지불되며 무엇보다도 최대의 잇점은 1031 Exchange를 이용한 Capital Tax를 유예하고 계속된 1031 Exchange를 통한 Step Up in Basis로 Capital Gain Tax를 Zero로 하는상속을 할 수 있다.

DST 부동산은 Retail Complex, Medical Building, Warehouse, Multi-Family Apartment 등의 부동산이며 앞서 언급한 REIT와는 달리 각 개별 부동산에 투자된 Trust이다. DST 부동산의 다른 장점은 골치 아픈Property Management에서의 해방, 투자자 개별적으로는 접할 수 없는 기관투자 부동산에 대한 참여, DST 부동산의 다양한 종류와 지역의 다양성, 1031 Exchange의 Closing Process가 짧고 안정된 Monthly Income과 Property의 Depreciation을 통한 Taxable Income의 상쇄 등도 있다. 그러나 개별 Fee-Simple부동산과는 달리 5-7년 정도의 평균 투자 기간 동안 투자금액이 묶여 있어 현금 유동성에 제한을 받게 되며 이 부동산에 대한 투자자 개인 Control을 행사할 수 없다. 따라서 DST부동산의 선택시 본인의 투자 기간과 맞는지, Income 위주의 부동산인지 혹은 부동산 상승을 더 기대하는 Property인지 혹 양자 모두를 목표하는지 살펴 보고 해당 부동산의 History와 해당 Accounting 자료를 관계 전문인과 협의하는 것이 중요하다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 11. 22 >