부동산, 지키는 것도 중요하다

보호 전략 6가지

랜드로드 보험·주 거주 주택 면제 등 기본
테넌트·컨트랙터 등 스크리닝도 철저하게
LLC·트러스트 형태 소유주 책임 제한 가능

부동산 보호 전략은 사업용과 개인용 자산을 지켜준다. 다양한 전략은 동시에 사용하면 보호 효과는 보다 강력해진다. 랜드로드 보험에 가입하고, 유한책임회사(LLC)를 설립하거나 부채한도를 설정하는 등의 방법을 생각할 수 있다.

부동산 보호 플랜은 모든 랜드로드나 투자자의 상황과 재정 환경이 다르기 때문에 정형화해서 설명하긴 힘들다. 부동산, 재정, 법률 전문가 등 니즈에 따라 깊이 있는 접근이 필요하지만 이번에는 가장 대표적인 6가지 전략을 소개한다.

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▶부동산 보호 플랜이란

부동산 보호는 투자자가 본인의 자산을 지킬 수 있는 방법으로 복잡한 이해관계 속에서 채권자나 소송의 원고 등으로부터 방어막이 될 수 있다.

예를 들어, 테넌트나 테넌트의 손님이 빌딩에서 상처를 입고 해당 빌딩의 랜드로드를 상대로 소송을 제기한다고 가정해보자. 만약 판사가 원고인 테넌트에게 유리한 판결을 내린다면 랜드로드는 막대한 피해를 감수해야 한다. 당장 테넌트의 의료비, 법률비용, 법원 수수료 등을 모두 부담해야 하고 테넌트가 손해를 본 수입 감소분과 위자료까지 물어줘야 한다.

정식 재판까지 가지 않고 법원 밖에서 합의를 본다고 해도 엄청난 금액 부담이 랜드로드에게 지워진다. 그러나 제대로 된 부동산 보호 플랜을 미리 갖췄다면 랜드로드는 사업용과 개인용 부동산을 분리할 수 있다. 이는 최악의 경우 손해배상금이나 합의금 마련을 위해 부동산을 처분해야 하는 상황을 막아줄 수 있다.

▶랜드로드 보험

랜드로드 보험은 특별히 임대용 부동산의 오너를 보호한다. 가장 주된 기능은 책임 보장으로 랜드로드 소유의 부동산에서 상처를 입은 사람이 소송을 제기할 때 작동한다. 보장 범위는 신체 부상과 스트레스, 의료비, 부상에 따른 소득 손실, 장례비, 법률 비용과 법원 수수료 등이다.

화재, 자연재해, 절도 등에 의한 재산 손괴도 커버한다. 임대용 부동산 안의 주방 가전, 각종 공구와 조경용 장비 등 랜드로드 개인 소유물도 손상됐다면 보상받을 수 있다.

여기에 테넌트가 임시로 거처를 옮긴다면 렌트비 손실분도 받을 수 있다. 만약 렌트비 2000달러인 테넌트가 빌딩 수리를 위해 6주간 다른 곳으로 옮겨야 한다면 랜드로드는 이 기간에 받지 못하는 렌트비 3000달러를 계약서상 디덕터블을 제외한 뒤 받을 수 있다.

▶유한책임회사(LLC)

LLC는 랜드로드가 본인 소유의 부동산을 보호하는데 생각할 수 있는 또 다른 통상적인 전략 중 하나다. LLC는 법인으로서 부동산을 소유하고 모기지와 운영비 등을 지급한다.

부동산 하나당 LLC 하나씩을 설립해서 소유 구조를 짜면 사고가 생겨도 다른 비즈니스와 개인 재산은 보호된다. 채권자는 통상 하나의 LLC가 소유한 부동산만을 대상으로 문제를 제기하기 때문이다.

만약 각각 25만 달러씩 3건의 투자용 부동산을 가진 랜드로드가 있는데 한 빌딩에서 소송을 당해 75만 달러를 갚아야 할 상황이 있다면 어떻게 될까. 본인 소유로 3건을 가지고 있다면 다른 부동산도 위험에 빠질 수 있다. 그러나 각각의 건물이 각각의 LLC 소유로 돼 있다면 리스크는 소송이 제기된 한 건물의 25만 달러로 제한될 수 있다.

▶부동산 트러스트

트러스트를 통해 부동산을 소유하면 보호는 물론, 프라이버시까지 보장받을 수 있다. 이유는 부동산이 개인 명의가 아닌 트러스트 이름으로 등기되기 때문으로 채권자 등이 부동산의 실소유주를 알아내는 게 보다 어렵다.

간혹 취소 가능(Revocable) 트러스트를 통해 시장 변화에 능동적으로 대응하며 컨트롤하길 원하는 랜드로드도 있다.

여기에 트러스트는 LLC보다 자산 보호 및 거래의 편의성이 높은 특징을 갖고 있다. 또 수혜자를 기재함으로써 공증 없이도 자산 관리를 간편하게 할 수 있는 장점도 있다.  

▶리스크 회피

과도한 리스크를 회피하는 것 또한 투자자가 본인의 부동산을 지킬 수 있는 테크닉이다. 단순하게 예를 들면, 테넌트에 대한 스크리닝을 강화하거나 크레딧 리포트를 점검하는 것이다. 또 테넌트에 대한 인터뷰 또는 평판도 체크를 통해서 과거에 소송 등에 연루된 적이 있는지 알아낼 수도 있다.

테넌트뿐 아니라 부동산 관리에 동원되는 컨트랙터와 핸디맨 등에 대한 평판도 조회와 보험 가입 여부 확인도 랜드로드가 부담해야 할 리스크를 줄여줄 수 있다. 나쁜 시나리오로 만약 보험도 없는 컨트랙터가 상처를 입거나 테넌트를 다치게 한다면 이후 모든 책임은 고스란히 랜드로드가 지게 된다.

▶에퀴티 스트리핑 (Equity Stripping)

에퀴티스트리핑은 재산에 담보를 설정함으로써 에퀴티를 줄이거나 없애는 방법으로 부동산을 보호한다. 저당이 없는 10만 달러의 부동산 에퀴티를 가진 랜드로드를 가정해보자. 문제가 발생하면 이 10만 달러는 원고 측 변호사가 노리기 좋은 먹잇감이 될 수 있다.

그러나 만약 랜드로드가 이 부동산을 통해 담보를 설정하는 등의 방법으로 담보대출비율(LTV)을 75% 선으로 유지한다면 위험에 노출되는 부분은 2만5000달러로 줄게 된다. 채권자나 변호사는 결국 얼마 되지 않는 금액을 위해 시간과 노력을 허비하고 갈등을 키울 수 있는 문제를 포기할 수도 있는데 이 방법은 다른 전략들과 함께 사용하는 것이 효과적이다.

▶주 거주 주택 면제 (Homestead exemption)

주 거주 주택 면제는 부동산을 보호할 수 있는 가장 직설적인 방법의 하나다. 홈스테드란 농가를 뜻하지만, 이 경우는 주 거주 목적으로 쓰는 주택에만 적용된다. 즉, 홈스테드 법은 홈오너로 하여금 주 거주 주택을 등록해 대부분 채권자로부터 차압을 보호해주는 내용이다.

플로리다와 텍사스 등은 무한대 금액의 면제를 허용하지만 다른 주들은 다른 잣대를 사용한다. 캘리포니아의 경우는 지난해 기준 7만5000달러까지 가능하며 특정 소득 대와 연령대 등의 조건을 충족하면 최고 17만5000달러까지 보호해준다.

류정일 기자

출처 중앙일보