2022년 모기지 시장 전망

드디어 2022년 임인년 검은 호랑이 새해가 밝았다. 코로나 바이러스와 함께한 지난 2년이라고 해도 틀린 말은 아닐 것이다.

델타에서 오미크론까지 바이러스가 변이를 계속하는 동안 주택 가격도 많이 올랐다. 정부에서 경기를 살리기 위해 코로나 재난기금(PPP, unemployment, SBA disaster loan)을 엄청나게 시장에 풀면서 집 가격폭등과 인플레를 유발해 왔다는 지적이다.

지난 2020년 한해만 집 가격이 11.3% 올랐고 2021년에는 12.1%가 올랐다고 한다. 2022년에는 다소 주춤한 5.3%가 오를 전망이라고 전문가들은 예상하고 있다.
낮은 이자율과 주택 수요 급증으로 주택 가격지수도 지난해 19.1%가 올랐다. 직장인들의 월급도 평균 4.6% 올랐는데 이 모든 돈이 주택시장으로 몰려 들면서 집값 상승에 일조했다는 주장이 설득력을 얻고있다.

연방주택은행인 패니메에 따르면 2021년 모기지로 대출된 총액수가 3조9,000억 달러가 넘었다고 한다. 이는 그만큼 집 가격이 올랐고 재융자도 많았다는 말이다. 2021년 초 예상은 3조 5,000억 달러였으나 이 예상을 넘어선 것이다. 2022년은 다소 내려간 2조6,000억 달러의 모기지 대출이 이루어 질 것이라고 정부는 예측하고 있다.

모기지 이자는 2022년 한해 다소 오를 전망이다. 많은 경제 학자들은 인플레가 계속되고 단기 금리가 계속적으로 3차례 이상 오른다고 해도 30년 만기 고정 모기지 이자는 3.7% 정도 되리라고 예상하고 있다. 지난 2020년과 2021년 30년 고정 이자의 평균은 3.1% 였다.

2022년은 인플레이션과 금리 인상이라는 두 단어가 많은 곳에서 화두에 오르고 있다. 올해 적어도 3번의 금리 인상이 예정되어있다. 이 금리는 모기지 금리가 아니고 단기 금리를 말한다. 정부는 이미 작년부터 테이퍼링(채권 사들이는 것을 줄이는 것)을 시작해왔다.

경기를 살리기 위해 정부는 매월 1,200억달러의 국채를 사들이면서 시중에 돈을 풀어왔다. 이것이 지난 연말 900억달러로 줄었고 1월에는 600억달러로 더 줄 예정이다. 적어도 3월에는 테이퍼링을 끝낸다는 것이 정부의 계획이다. 즉 돈을 풀지 않음으로써 인플레이션을 잡겠다는 의도이다. 정부는 2022년 3차례에 걸쳐 금리를 인상할 예정이고 2023년에는 3차례, 2024년에는 2차례에 걸쳐 이자를 올릴 예정이라고 한다.

현재는 거의 금리가 0금리에 가까웠으나 경기가 과열되고 인플레의 압력이 계속되면서 이를 해결하기 위한 방법으로 금리 인상을 계획하고 있다. 시기는 정부에서 상황에 맞게 정할 예정이나 올 상반기 금리 인상이 단행될 가능성이 높다.

전문가들은 인플레이션이 계속되는 이유를 크게 5가지로 설명하고 있다. 1) 계속되는 강한 수요 2)공급망 부족 3)거주비용 및 서비스비용 상승 4) 노동 공급부족 5) 빠른 임금인상과 인플레이션 기대가 그것이다. 
2022년에는 금리가 인상되기 전에 아직 재융자를 하지 못하였거나 오른 집값을 이용하여 집에서 돈을 뽑으려는 홈 오너들이 많이 재융자를 할 것으로 예상된다. 혹은 집 가격이 더 오르기 전에 주택을 구입하려는 분들도 많다. 이런 분들은 최상의 이자를 받기 위하여 최소한의 준비를 해야 한다.

즉 먼저 크레딧을 살피는 일인데 왜냐하면 크레딧 점수에 따라 이자가 많이 차이가 나기 때문이다. 항상 제때에 늦지 않게 페이먼트를 내고, 자동차 페이먼트와 같은 빚은 융자받은 후로 미루는 것이 좋다.

왜냐하면 매달 1,000달러 나가는 자동차 페이먼트 때문에 융자금액을 22만달러 더 못 받을 수 있기 때문이다. 그리고 융자를 받으려 한다면 카드 빚을 줄여야 한다. 카드 한도가 다 차도록 쓰면 크레딧 점수가 많이 내려가기 때문이다. 그리고 이자를 잘 받으려면 다운페이를 많이 해야한다. 다운을 10% 할 경우와 25% 이상 할 때 이자 차이가 많이 나기 때문이다. 

<출처:미주한국일보 2022. 1. 10>