치솟는 렌트비 부담… 주택 구입 고려하면

내 집 장만은 흔히 ‘아메리칸 드림’으로 대변된다. 주택 구입을 인생 최대 과제로 삼는 사람이 많기 때문이다. 하지만 주택 가격이 천정부지로 치솟는 데다 매물이 턱없이 부족한 요즘 내 집 장만은 마치 불가능한 일처럼 여겨진다. 그래도 노력하면 꿈은 이루어지는 법.

무수한 바이어들이 주택 구입에 실패하고 있지만 내 집 마련에 성공하는 바이어는 항상 있기 때문이다. 주택 구입에 나서기전 ‘과연 내가 집을 구입할 준비가 되어 있나’라고 먼저 물어볼 필요가 있다. 온라인 재정 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 주택임대를 마치고 내 집 마련에 나서야할 때를 정리해 봤다.

▪크레딧 점수 높고 부채 비율 낮다면 도전해 볼 만

▪다운페이먼트 비율 낮은 정부 보증 대출 알아보면 도움

◊렌트비 부담이 갈수록 높아질 때

나날이 치솟는 렌트비 부담에 등골이 휘는 세입자가 대부분이다. 렌트비 부담이 갈수록 버겁게 느껴진다면 주택 구입을 고려해볼 때다. 주택 임대 정보 사이트 렌트닷컴에 따르면 지난해 침실 한 개짜리 아파트의 렌트비는 전국 평균 1,684달러로 1년 사이 무려 24.4%나 급등 했다. 침실 2개짜리 아파트 렌트비 역시 1년간 22%나 올라 1,997달러로 2,000달러 돌파를 눈 앞에 두고 있다. 렌트비 상승세가 이처럼 가파르다 보니 가구 생활비중 주거비가 차지하는 비중이 커져 다른 재정 목표를 달성하기가 점점 힘들어지고 있다. 특히 렌트비 상승폭이 타지역에 비해 높은 경우 주택 구입을 심각하게 고려해 볼 만하다. 주택 구입이 임대보다 비용면에서 유리한 지역이 이미 늘고 있따.

◊크레딧 점수 높을 때

주택을 구입하고 싶어도 모기지 대출을 받지 못해 구입에 나서지 못하는 경우가 많다. 모기지 대출이 나오지 않는 여러 원인 중 낮은 크레딧 점수에 따른 원인도 많다. 연체 기록이나 높은 부채 비율이 대개 크레딧 점수하락 요인으로 평소 이 두가지 요인만 잘 관리해도 크레딧 점수를 얼마든지 올릴수 있다. 만약 평소 올바른 크레딧 관리 습관으로 크레딧 기록이 양호 하다면 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 신청해 볼 만하다. 크레딧 점수가 500점대로 매우 낮아도 일부 모기지 프로그램을 통해 대출을 받을 수 있다. 하지만 크레딧 점수가 낮으면 다운페이먼트 비율 규정과 높은 이자율이 적용되기 때문에 장기적으로 불리하다. 연체 기록을 정정하고 크레딧 점수를 올리려면 꽤 많은 시간이 소요된다. 비영리 주택 상담 단체에서 제공하는 크레딧 상담 프로그램등을 통해 크레딧 기록 개선에 필요한 도움을 받을 수 있다.

◊부채 비율 낮을 때

모기지 대출 은행이 크레딧 기록과 함께 눈여겨 보는것이 바로 ‘부채상환비율(DTI)’이다. DTI는 크레딧 카드 대출을 포함, 총 부채를 가구 소득으로 나눈 비율로 모기지 대출자의 부채 현황과 향후 모기지 페이먼트 상환 능력을 보여준다. 따라서 DTI가 일정 비율을 초과하면 대출 은행 측 대출 위험이 높아지기 때문에 모기지 대출을 받지 못할 가능성도 높아진다. 일반 융자 발급시 DTI 비율을 최고 50%까지 승인하는 대출 은행도 있지만 일반적으로 DTI가 43%를 넘으면 모기지 대출을 받기가 힘들어진다. 철저한 부채관리에 나서 DTI비율이 낮다면 모기지 대출 가능성이 높아 내 집 마련 성공 확률도 높다고 할 수 있다. 부채 관리는 모기지 대출 뿐만 아니라 주택 구입 후 필요한  응급자금을 마련하는데 도움이 되기 때문에 매우 중요하다. 부채 비율을 30% 미만으로 관리하면 크레딧 점수 관리에도 효과적이다.

◊다운페이먼트 준비 되었을 때

생애 첫 주택 구입자가 주택을 구입할 때 가장 어려움을 겪는 이유가 바로 다운페이먼트 자금 때문이다. 주택 보유자의 경우 보유 주택을 처분해 다운페이먼트 납부에 필요한 종잣돈을 마련할 수 있지만 첫 주택 구입자는 그렇지 않다. 따라서 그동안 부지런히 다운페이먼트 자금을 모았다면 내 집 마련의 절반은 성공한 셈이다. 다운페이먼트는 일반적으로 주택 구입 가격의 20%를 준비하는 것이 좋다. 그래야 모기지 보험료등 추가 비용이 없고 유리한 이자율을 받을 수 있기 때문이다. 그러나 요즘 집 값이 너무 올라 20%에 달하는 다운페이먼트를 마련하는 것이 쉽지 않다. 그래서 다운페이먼트 비율이 낮은 정부 보증 모기지 프로그램에 관심을 갖는 첫 주택 구입자가 많다. ‘연방 주택국(FHA)’은 이미 오래전부터 첫 주택 구입자와 저소득층 주택 구입자를 위해 최소 다운페이먼트 3.5% 융자 프로그램을 운영하고 있따. 국영 모기지 보증기관 프레디맥과 패니메이 역시 최소 다운페이먼트 3% 프로그램을 통해 첫 주택 구입을 돕고 있다.

◊추가 현금 마련 되었을 때

다운페이먼트 자금만 준비 됐다고 해서 주택 구입에 나설 준비가 된것은 아니다. 다운페이먼트 외에도 현금 형태로 별도로 마련해야 할 비용들이 있다. 우선 주택 구입을 위해서는 클로징 비용을 준비해야 한다. 클로징 비용은 주택 매매 가격의 2% ~7%에 해당하는 금액으로 융자 수수료, 에스크로 비용, 타이틀 보험료등으로 지출되는 금액이다. 주택 구입 후에 발생하는 비용을 위해서도 별도의 현금 자금이 준비되어 있어야 한다. 주택 구입 직후 예상치 못한 고장이나 결함이 발생하는 경우가 흔하다.결함 발생시 적절한 수리를 제때 실시하지 못하면 더 큰 결함으로 발전해 막대한 수리비가 발생하기 쉽다. 이 같은 경우를 대비 하려면 적어도 3개월 ~ 6개월 치에 해당하는 생활비를 별도의 현금으로 준비하고 있어야 한다.

◊구입 후 이사 계획 없을 때

인생에 있어서 중대한 변화를 앞두고 주택 구입을 결정하는 경우도 많다. 결혼을 앞두고 주택 구입을 결심하는 바이어가 가장 흔하고 자녀 출산이나 새 직장 또는 자녀가 출가해 새 집이 필요한 경우도 많다. 이같은 변화를 앞두고 있다면 주택 구입이 고려되는 경우로 볼 수 있따. 새 집을 구입하게 되면 다운페이먼트, 클로징 비용 등 초기에 지출해야하는 비용이 많다. 그런데 새 집을 구입한 뒤 몇 년 안에 처분하면 이 비용들을 회수하지 못하게 된다. 따라서 구입한 주택에서 적어도 5년~7년 이상 거주할 계획이 확실해야만 주택 구입 준비가 된 것으로 볼 수 있다.

<출처:미주한국일보 2022. 3. 31>