모기지 못 받아 ‘대안 금융’으로 눈 돌리는 바이어들

▶ 대출기관 아닌 셀러가 바이어에게 돈 빌려줘, 대부분 ‘모빌 홈’ 구입자들이 받는 ‘동산’ 대출

▶ ‘차압 보호’ 규정 미약하고 이자도 더 많아…금융 계약서 사본 꼭 레지스트리에 등록해야

크레딧이 좋은 바이어들조차 전통적인 모기지를 얻는 데 어려움을 겪게 되면서 저가 주택을 구입하는 수백만 명의 주택 바이어들이 위험성이 높고 통상적으로 비용이 더 많이 들어가는 대안적 형태의 대출을 받은 것으로 최근의 한 연구조사에서 밝혀졌다. 현 주택 소유주들 15명 가운데 1명꼴, 혹은 약 700만 명의 주택 소유주들이 이런 형태의 대출을 이용하고 있다. 퓨 채리터블 트러스트의 최근 조사에 따르면 이 가운데는 바이어들이 대출 기관이 아닌 셀러들에게 직접 페이먼트를 하는 형태의 대출도 포함돼 있다. 또 이 조사에서는 대안적 금융의 이용은 히스패닉들과 연 수입 5만 달러 이하 계층이 가장 높은 것으로 나타났다.

이같은 금융 형태는 전통적인 주택 대출들이 제공하는 소비자 보호조치들이 결여돼 있으며 연방과 주 정부들에 의해 느슨하게 규제되고 있다고 퓨 주택금융 프로젝트의 매니저인 타라 로체는 말했다. 이와 관련한 바이어들의 혼란뿐 아니라 이런 대출 형태는 지역에 따라 다른 명칭으로 불리고 있는 경우도 많다.

대안 금융 시장의 정확한 규모는 이런 형태의 대출에 관한 전국적인 체계적 데이터 집계가 되고 있지 않아 불분명하다고 로체는 밝혔다. 많은 주들의 경우 이런 대출은 전통적인 모기지 구입과는 달리 공용 레지스트리에 등록되지 않는다. 지난 6월 이 주택 대출 프로젝트가 약 5,000명의 성인들을 대상으로 전국적인 조사를 실시한 결과 대안적 대출을 이용했다고 밝힌 응답자는 예상보다 상당히 많았다. “우리는 전국적으로 3,600만 명이 대안적 대출을 사용한 적이 있다는 사실에 놀랐다”고 로체는 말했다.

대부분의 미국인들에게 모기지는 주택 페이먼트를 위해 꼭 필요하다. 하지만 일부의 경우 주택 구매 희망자들-혹은 그들이 사고 싶어하는 주택들-은 전통적 모기지를 받을 만한 자격을 갖추지 못하고 있다. 또 자격을 갖춘 바이어라고 해도 15만 달러 미만의 전통적 모기지를 찾기가 힘들어서 대안적 대출로 눈을 돌려야 하는 경우들도 있는 것으로 퓨 조사에서 나타났다. 대출기관들로서는 큰 대출들의 수익성이 더 높기 때문에 적은 규모의 대출에는 별다른 인센티브가 없다.

퓨 조사에서 가장 보편적인 형태의 대안적 대출은 개인 재산(personal property) 혹은 ‘동산’(chattel) 대출인 것으로 나타났다. 이런 대출은 공장제조 주택(모빌 홈이라 불려온) 구매에 종종 사용된다. 이런 대출은 전통적 모기지와 유사하지만 금리가 훨씬 높고 기간이 짧은 경우가 많다.

결과적으로 전통적 모기지를 받아 조립 주택을 구입한 바이어들과 비교했을 때 월 페이먼트가 더 많고 전체적으로 더 많은 이자를 부담하게 된다. 이런 대출들은 전통적인 모지기로 간주되지 않기 때문에 차압 규정들의 적용도 받지 못한다. 따라서 대출기관들은 페이먼트가 밀릴 경우 즉각적으로 주택 압류에 들어갈 수 있다.

‘동산’ 대출 이용자들은 보통 주택 구조물은 구입하지만 그것이 세워져 있는 땅은 빌리는 형태가 된다. 부지 소유자들-전문적 투자자들이 점차 늘어나고 있다-은 임차인들이 감당하기 힘든 수준으로 렌트를 올릴 수 있으며 그런 경우 연체로 이어지곤 한다.

통상적으로 ‘contract for deed’ 혹은 토지 계약(land contract)이라 불리는 가장 보편적인 형태의 셀러 제공 금융의 경우 셀러는 바이어에게 직접적으로 크레딧을 제공한다. 그리고 이런 경우 통상적으로 바이어는 대출이 완납되기 전까지는 재산 증서를 받지 못한다.

바이어들은 소유권 입증 근거가 부족한 까닭에 이들의 페이먼트는 에퀴티 형성에 도움이 되지 않는 경우가 많으며 세금과 보수의 책임이 누구에게 있는지가 확실치 않을 수도 있다. 이런 대출은 차압 보호 조치도 부족하다. 따라서 페이먼트가 늦은 바이어들은 퇴거를 당할 위험이 높으며 페이먼트를 한 번만 못해도 투자한 것으로 잃은 위험이 있다.

‘책임 있는 대출을 위한 센터’의 회장인 마이크 캘훈은 “이런 대출의 위험성은 아주 높다”며 “거의 언제나 끔찍한 아이디어가 된다”고 지적했다. 비전통적인 금융 수요에는 정책입안자들의 보다 더 철저한 감시가 요구된다고 캘훈은 말했다. 주택 구입이 갈수록 어려워지면서 바이어들로서는 이것을 고려해야 하는 상황으로 몰릴 수도 있기 때문이라고 설명했다.
주택 가격은 매물 부족으로 더욱 치솟았다. 그리고 현재 모기지 금리는 오르고 있다. 30년 고정 금리는 지난 4월 중순 5%에 도달했다. 이는 10 년래 가장 높은 수준이다. 오르고 있는 금리와 재고부족에 따른 가격이 겹쳐지면서 “주택 소유를 하는 데에 이번 세대에 들어 가장 많은 비용이 들고 있다”고 거대 모기지 업체인 프레디 맥은 지적했다.

이런 가운데 공장제조 주택은 보조 없이 감당할만한 주택들을 많이 제공해주고 있다. 하지만 위험한 대출과 토지 소유권에 대한 문제점들은 주택 부족 현상을 타개할만한 해결책으로서의 잠재력을 손상시키고 있다고 로체는 지적했다. 이것이 성공적인 ‘주류’ 대안이 될 수 있으려면 관련 업계의 “세심한 감독과 규제가 더 많이 필요하다”고 캘훈은 강조했다. 다음은 대안적 주택 대출과 관련한 일문일답이다.

▲대안적 금융이 주택 소유를 도울 수 있나

주택 소유자들이 얼마나 많이 비전통적 금융을 통해 주택 소유권을 확보하고 있는지를 산정하기 위해서는 더 많은 조사가 필요하다고 퓨는 별도의 보고서를 통해 밝혔다. 퓨는 “이런 합의를 통해 실제로 주택을 소유하게 되는 가족의 비율에 대해서 실질적으로 알려진 것은 아무 것도 없다”고 지적했다.

러나 일부 증거들은 “결과가 별로 좋지 못하다는 것을 분명하게 보여 준다”고 덧붙였다. 예를 들어 텍사스 주 저소득층의 정착과 관련한 2012년 한 연구에서는 ‘contract-for-deed’를 통해 주택을 산 구매자의 20% 미만이 최종적으로 증서를 손에 쥔 것으로 나타났다.

▲대안적 금융을 이용할 경우 어떻게 스스로를 보호할 수 있나

만약 대안적 금융을 이용한 주택 구매를 고려하고 있다면 다른 대안들은 정말 없는 것인지 꼭 조사해보라고 캘훈은 조언했다. 어떤 바이어들은 전통적인 대출기관들에서 대출을 받는 일을 어렵게 느낄 수도 있다면서 그렇다고 해도 거기서 시작을 하는 것이 가장 좋은 방법이라고 강조했다. “은행이나 크레딧 유니언에서 확인해 보라”고 그는 덧붙였다. 공장제조 주택과 부지를 함께 매입하는 경우 전통적인 모기지 자격이 주어질 수 있다며 ”비교를 하면서 샤핑을 할 필요가 있다“고 캘훈은 설명했다.(개인 재산 대출을 받은 사람의 4분의 1 이상은 주택의 부지까지 매입한 것으로 나타났으며 이들은 모기지 대출 자격을 얻을 수 있다고 퓨 보고서는 밝혔다.)

전국 소비자법 센터의 사라 볼링 맨시니 변호사는 토지 계악과 같은 합의는 상당한 위험성을 안고 있다고 지적했다. 대출을 받는 사람이 스스로를 지킬 수 있는 한 가지 방법은 진술서(affidavit)나 금융 계약서 사본을 지역 소유권 증서 레지스트리나 혹은 카운티 클럭 오피스에 등록해 재산과 관련한 자신들의 금융적 이익을 문서화시키는 것이다. 혼자서도 할 수 있고 저비용 혹은 무료 법률 서비스의 도움을 받을 수도 있다. 연방정부는 온라인 검색 도구를 제공해 준다.

<출처:ㅁ;주한국일보 2022. 4. 27>