As-is Sale

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부동산 거래를 하다 보면 여러가지 생소한 부동산 용어들이 나온다. 그런데 셀러나 바이어께서 이런 용어들을 종종 잘못 이해하여 어려움을 많이 겪는다. 각자 유리한 대로 다른 해석을 함으로 에스크로 기간중에 서로 다투는 경우가 발생한다. As-is sale 조항이 그 주요 예이다.

As- is sale은 사실 자동차 같은 상품, 또는 부동산등을 사고 팔때 사용되는 법률 용어다. 셀러가 부동산을 팔 때 현재 지금 있는 상태로 매매를 한다는 내용이다. 요즘은 워낙 셀러가 유리한 시장이다 보니 고쳐주지 않고 있는 그대로 파는 것이 대세이다. 그리고 많은 셀러분들은 계약서에 아예 as is sale 문구를 특기해서 바이어로부터 주택 상태에 관한한 모든 책임을 면할 수 있는 것으로 생각한다. 즉 만약 계약서에 as is sale 조항을 넣을 경우에 어떤 상태라도 오퍼를 받았을 때와 같은 상태로 주택을 팔 수 있을 것이라고 간주하여 바이어가 수리를 해 달라는 권리도 없게 된다고 생각한다. 그런데 이것은 잘못된 이해이다. 왜냐하면 설사 as is sale의 조항이 있다고 해도 바이어는 수리를 요청할 수 있기 때문이다.

모든 부동산 매매의 경우 컨틴전시가 있는 조건부 계약이다. 융자가 나와야 된다든지, 인스펙션을 해서 만족할 만한 주택 상태라든지, 감정 가치가 제대로 나왔다든지 등등 에스크로 기간 동안 여러가지 조건이 맞아야 계약을 성공적으로 마칠 수 있다.

그러므로 주택에 너무 많은 결함이나 수리할 것이 많다면 아무리 as is sale라는 문구가 있다고 해도 바이어는 계약을 파기할 수 있다. 셀러가 as-is sale 문구를 들어 막무가내로 고쳐 주지 않고 버틴다면 계약 자체가 무산될 수 있다. 특히 법적으로 고쳐야 될 부분이 있다든지, 주거 환경에 적합하지 않고 건강이나 안전에 위험할 경우에는 아무리 as-is sale를 특기했어도 대개 고쳐주어야 하는 경우가 많다. 그러므로 셀러 입장에서 as is sale 이라고 문구를 넣었다고 해도 바이어가 고쳐달라고 요청할 수 있음을 알아야 한다.

한편 셀러가 고칠 시간이나 재정적 여력도 되지 않아 가격을 디스카운트해서 팔 경우가 있다. 이때 계약서에 결함이 있는 부분에 대해 일일이 문서로 특정하여 “고쳐주지 않으며 고칠 경우 드는 비용을 크레딧으로 주지 않는다는 것”을 볼드체 대문자로 명시하여 바이어로 하여금 미리 상기시킨다면 고쳐주지 않고 서로 합의하에 에스크로를 종결할 수도 있다.

즉, 계약서 상의 As-is sale 문구가 셀러도 몰랐던 주택의 결함으로 야기된 바이어의 클레임으로부터 셀러를 보호하는 역활을 어느정도 한다. 그러나 만병통치약은 아니다. 셀러가 의도적이든 아니든 바이어에게 제대로 주택 상태에 대해 고지하지 않았다면 아무리 as is sale 문구가 있는 계약이라고 해도 바이어의 책임에서 벗어날 수 없다. 허위진술을 했거나 바어어가 오해하게 내용을 호도했다면 as-is sale 문구가 어떤 클레임으로부터 셀러를 보호하지 못함을 알아야 한다. As-is sale의 의미를 충분히 이해하면 양자간에 성공적인 거래를 이룰 수 있다.

문의 (818)439-8949

뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규

< 출처:미주한국일보 2022. 5. 6 >