부동산 DEED의 종류

요즈음 숏세일, 차압등의 비정상매물이 거래가 증가하면서 Deed 라는 용어를 많이 듣게된다.

부동산에서 사용되는 “Deed”라는 용어는 부동산 소유권을 전부 혹은 부분적으로 양도할때 사용된다. 부동산에 관련된 deed는 해당 부동산이 속한 카운티오피스에 등기되어 있으며 deed를 조사해보면 부동산의 양도내용, 저당권, 소유권제한등의 해당부동산에 대한 모든정보를 알아 볼 수있게 된다. 오늘은 가장 보편적으로 사용되는 몇가지 deed에 대하여서 알아본다.


1. Grant Deed – 부동산양도시 가장 많이 사용되는 deed이다. 

특히 캘리포니아주에서 부동산을 양도할때 이 방법을 가장 많이 사용한다. Grant Deed는 따로 등기를 하거나 공증을 안해도 유효하지만 혹 후에 생길 수있는 소유권을 둘러싼 분쟁의 소지를 없애기 위해 공증을 해서 등기를 해 두는것이 안전하다. 캘리포니아주에서는 대부분의 부동산매매거래는 에스크로 회사를 통해 거래하게 되므로 에스크로회사에서 Grant Deed를 공증을 한 후 카운티에 정식으로 등기하게 된다.

바이어들이 보통 에스크로가 언제 종결되어 정식으로 자신이 새오너가 되는가하는 질문을 많이 받게된는데 카운티에 grant deed가 등기되어 자신의 이름이 등기부에 올라가는 날이 바로 에스크로가 끝나는 날이 되게된다.

LA 카운티는 하루가 지나야 등기절차를 마칠수 있으며 Orange카운티의 경우는 Special Recording을 통하면 당일날도 바로 등기이전이 가능하다.

Grant Deed에서 셀러는 Grantor라고 하며 바이어는 Grantee라고 부른다.

하지만 부동산이 꼭 매매되어야만 Grant Deed를 사용하는것이 아니라 부동산을 전부, 혹은 일부지분만을 누구에게 양도할때도 이 Grant Deed가 사용된다.

2. Warranty Deed – 캘리포니아주를 제외한 타주, 특히 중서부, 동부에서는 Warranty Deed라는것을 이용하여 부동산양도를 한다.

Warranty Deed는 Grant Deed와 거의 같은 내용을 담고 있지만 Grant Deed가 다른 사람에게 같은 부동산을 양도하지 않았다는것과 바이어에게 이미 제공한 소유권권리상의 어떤한 제한적인 사항들이외에는 다른어떤한 제한사항도 없다는 2가지의 보증을 담고있는데 반해 Warranty Deed는 이 두가지 보증이외에 한가지가 더 추가된다.

Warranty Deed에서는 Grant Deed에서 없는 현재 부동산을 매매하고 있는셀러가 잘못한것이 아니더라도 만약 그 이전의 셀러들로 인해 어떤 소유권상에 후에 문제가 생긴다면 현 셀러가 모든책임을 진다는 조항이 하나 더 추가되는것이 다르다.

따라서 Warranty Deed가 Grant Deed 보다 더 바이어를 보호하는 추가 조항이 삽입되여진다고 보면된다. 

3. Quitclaim Deed – 소유하고 있는 지분에 권리를 포기할 때 사용된다.

Quitclaim Deed가 대표적으로 사용되는경우는 이혼하게 되어 공동소유의 부동산을 처분할때 부부중 한 사람이quitclaim deed를 통해 소유권포기를 하는데 사용된다. Quitclaim Deed한 사람이 Quitclaim후에 자신의 공동으로 소유했던 부동산에 대한 소유권을 주장치 못하게 하기 위하여 사용되는 deed방식이다.

이외에도 요즈음 가끔씩 신문지상에서 볼 수있는 차압대신에 은행에 소유권을 넘겨주는 DIL(Deed-In-Lieu of Foreclosure)를 비롯해서 건물재산세가 밀린 부동산을 경매를 통해 구입하면서 소유권이전에 사용되는 Tax Deed, 또 어떤 금전적인 댓가를 받지않고 소유권을 넘겨주는 Gift Deed등도 종종 사용되는 Deed들이다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 6. 6>