변동금리 모기지에 대하여

많은 경제학자들과 금융업 종사자들에게 Benchmark 금리로 불리는 10년 만기 미국채 금리가 3.3%도 넘어섰다. 지난주 발표된 소비자물가지수가 예상보다 높게나오면서 정점을 찍은 것으로 생각했던 인플레이션에 대한 우려가 심해지고 연준이 기준금리를 더 많이 올릴것으로 예상되면서 금리는 가파르게 상승하고 주식은 폭락을 거듭하고 있는 상황이다.

모기지 금리도 상품에 따라 5% 중후반으로 상승했다. 이러한 금융환경 속에서도 주택을 구입하거나 재융자를 해야만 되는 손님들이 있게 마련인데, 금리가 이렇게 급격히 상승하는 시기에는 이자율이 상대적으로 낮은 변동금리모기지(ARM, Adjustable Rate Mortgage)에 대한 선호도가 올라가는 경향이 있다.

금리가 상승하는 시기에 변동금리의 선호도가 올라가는 이유는 기본적으로 경기순환사이클에 대한 신뢰에 기반을 둔다고 볼 수 있다. 지금 당장 그리고 향후 몇 년 동안은 금리가 올라가겠지만 5-7년 후에는 이자율이 다시 내려가지 않겠느냐에 대한 믿음에 근거해서 이러한 양상이 나타난다는 것이다. 

변동금리 모기지 이지만 완전변동이 아니라 초기 5년, 7년 혹은 10년동안은 금리를 고정시켜주기 때문이다. 변동금리모기의 대표적인 상품으로는 5년 ARM과 7년 ARM이 있는데 5년 ARM이란 돈을 빌리는 기간은 30년이지만 (30년 상환) 이자율은 처음 5년 동안만 고정되는 상품을 말한다. 5년 후에는 미리 정해진 규칙에 따라 매 6개월 마다 이자율이 변동되게 되어있어서 변동금리 모기지라고 부르는 것이다. 향후 5년내지 7년동안 혹은 10년동안만 거주할 목적으로 주택을 구입한다면 고정금리모기지에 비하여 이자율이 낮은 변동금리 모기지가 유리하다고 볼 수 있다.

물론 융자를 받은 후 5-10년안에 시중금리가 내려간다면 언제든지 고정 혹은 변동 금리로 재융자를 할수 있다. 기존에 변동금리모기지를 가지고 있는데, 5, 7, 혹은 10년이 지나서 이자율이 변동으로 바뀌게 되는 시점에 다다른 손님들은 재융자를 하는 것이 유리한지 아니면 하지않고 그냥둬서 변동으로 바뀐금리를 적용받는 것이 유리한지를 따져볼 필요가 있다.

이때 알아야 할 것이 5-10년 고정기간이 끝난후 나에게 적용되는 금리가 어떻게 결정되는지에 대한 내용이다. 변동모기지금리에 적용되는 일반적인 방법이 있지만, 세월에 따라 변동상품자체가 변하기도 했고, 융자받을 당시의 렌더에 따라 추후 적용되는 금리산정방식이 다르게 적용될수 있으므로 가장 좋은 방법은 융자 Note 즉 계약서를 살펴보는 것이다.

대부분의 사람들이 융자계약서를 보관하지 않는 경향이 있는데 현재 모기지페이먼트를 관리해 주는 Account servicer에게 연락하면 바로 보내준다. 이 융자계약서를 융자담당자들에게 보여주면 융자담당자들은 재융자하는 것이 유리한지 혹은 가만히 두는 것이 낳은지를 살펴보고 알려줄 것이다. 이러한 변동모기지금리의 장점은 당연히 초기 5-10년동안 이자율이 30년 고정의 이자율보다 낮다는 것이다.

이자율이 낮으니 당연히 월페이먼트도 낮아진다. 따라서, 지금은 수입이 다소 적지만 앞으로 늘어날 것으로 예상되는 사람들 (의사 변호사 및 신입직장인들), 향후 5-10년사이에 큰 금액의 수입이 예상되는 사람들 (증여나 상속 혹은 부동산 매각등으로), 비즈니스가 잘될것으로 예상되는 자영업자들은 이를 선호하는 경향이 있다. 특히 융자금액이 크거나 점보융자의 경우에 변동금리모기지의 선호도가 더 높은 것을 경험했다.

다만 융자금액이나 상품에 따라서 고정금리 모기지와 이자율 차이가 많이 나지 않는 경우도 있으므로 잘 살펴보고 결정해야한다. 이자율 변동의 위험성이 내재해 있는 변동상품은 고정상품보다 융자특징이 더 복잡하고 종류가 다양하므로 경험과 지식이 많은 융자담당자와 상담을 통해서 현명한 선택을 할 수 있기를 바란다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 6. 14>