임대용 건물에 필요한 건물주 보험

재정적으로 여유가 있고 이를 통해 수입을 올리기 위한 가장 좋은 방법 중 하나는 임대용 건물을 구입하는 것이다.

경제가 잘 돌아가고, 좋은 곳에 위치해 있는 건물들은 그만큼 수요가 높아지기 때문에 건물주 입장에서는 매우 안정적인 수입을 유지할 수 있어 매우 매력적인 투자라 할 수 있다.

하지만 임대를 준다는 것은 잠재적인 위험을 감수해야 하는 것이어서 이같은 위험으로부터 손실과 자산 보호를 받을 수 있는 대비가 중요한데, 바로 “건물주 보험”(landlord insurance)를 제대로 가입해 놓는 것이다. 

1. 건물주 보험은?

이 보험은 일반 주택보험과 유사한 부분들이 있지만, 몇 가지 분명한 차이들이 있다.

우선 이 보험은 건물주가 거주하는 주거공간이 아닌 임대되는 재산에만 적용된다. 그리고 주택보다 더 많은 위험요소들이 존재하기 때문에 책임한도가 더 높다. 마지막으로 건물주는 임대를 통해 수입을 만들기 때문에 일반 주택보험에는 없는 수입 손실에 대한 보상을 보험 한도 내에서 받을 수 있다.

대신 이 보험은 세입자들의 소유물에 대한 보상을 해주지 않는다. 이런 경우에는 세입자가 가입하는 재산보험으로 해결해야 한다. 이는 매우 중요한 사안으로 건물주의 자산이나 재정적 손실을 보호하기 위해 임대를 줄 때 반드시 이를 요구하는 것을 빼놓아서는 안 된다.

특히 중요한 것은 세입자가 가입하는 책임보험에 건물주를 보호하기 위해 건물주를 추가하는 additional insured 조항이 꼭 포함되도록 요구하는 것을 잊어서는 안 된다.

2. 건물주 보험의 보상 내용

크게 다음과 같은 세 가지로 정리된다. 

– 재산 피해: 화재, 강품, 우박, 밴달리즘, 무책임한 세입자 등으로 인해 발생한 건물의 피해나 손실을 보상해 준다. 또 건물관리를 위해 사용한 장비 등에 대한 보상도 가능하다.

– 책임 보호: 통상 임대용 건물에서 발생하는 책임 소재는 세입자들과 관련이 많다. 하지만 계단이 파손되거나, 겨울 시즌 통로가 얼어붙은 경우, 해충 빈발 등 부실한 건물관리 또는 방치가 원인으로 누군가 부상을 입게 됐다면 이는 건물주 책임이 될 수 있다. 이때 건물주 보험을 이용해 치료비 또는 법적 비용 등을 해결할 수 있다.

– 임대 소득 보호: 건물이 보험의 보상을 받을 수 있는 이유(화재 또는 강풍 등)로 인해 세입자를 받을 수 없게 돼 그만큼 수입을 잃게 될 경우 이를 보상받는 것이다. 하지만 건물주가 자발적으로 건물 개보수 작업을 진행하는 이유라면 보상 혜택이 적용되지 않는다.

여기까지는 건물주 보험의 기본 보상이고 건물주는 필요에 따라 옵션을 추가할 수 있는데, 홍수나 하수도 역류 등으로 인한 보상, 지진에 따른 파손이나 손실 보상, 최신 건물코드(building code)를 맞추기 위한 임대건물의 보수나 재건축 비용 등이 있다.

3. 건물주 보험의 보험료는?

이 보험료의 보험료 산출은 건물의 대체 비용(replacement cost), 건물의 나이, 상태, 위치, 세입자의 유형 등이 반영된다. 일반적으로 같은 보상한도로 가정할 때 건물주 보험은 주택보험에 비해 많이 높은데, 이유는 그만큼 건물주를 보호하기 위해 제공되는 보호 커버리지가 더 있기 때문이다.

4. 꼭 맞고 필요한 커버리지를 찾으려면?

가장 손쉬운 방법은 “허브 천하”와 같은 신뢰할 수 있는 보험 에이전시에게 의뢰하는 것이다. 그리고 다음과 같은 점들을 고려해야 한다.

건물의 대체 비용(replacement cost), 디덕터블(deductible),세입자의 유형, 임대 예상 수익, 건물 관리와 유지 책임, 세입자 보험 필요 여부, 커버리지에서 제외 또는 제한되는 것 등이다.

미국에서 이 보험은 의무가 아니다. 하지만 융자를 받았을 경우 보험이 요구될 수 있다.

전문가들은 이같은 임대 건물이 수입을 올리는 좋은 수단이지만, 주택보험이나 세입자 보험은 건물주가 필요로 하는 만큼의 커버리지를 제공하지 않는다. 때문에 법적 또는 재정적으로 보호를 받는 장치를 마련해 두는 것은 장기적이든, 단기적이든 필요하며, 이를 위해 반드시 건물주 보험에 가입해 두는 것이 매우 중요하다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 7. 15>