주택융자 진행절차

주택을 구입하거나 재융자를 받기 위해 융자를 신청한 사람들이 어떻게 진행되고 있는지 궁금해 하는 것은 당연하다. 융자진행상황과 결과에 따라 이사, 가구구입등에 대한 계획도 세워야 될뿐 아니라 Loan Contingency 문제나 계약한 날짜에 맞춰서 에스크로를 끝낼 수 있는지 걱정이 되기 때문이다.

손님이 융자를 신청하면 융자담당자는 제일 먼저 손님의 자격요건을 검토한다. 이를 위해 손님으로부터 여러 가지 관련 서류와 정보를 받는데 손님의 신속하고 정확하고 충분한 자료 제공이 아주 중요하다. 융자담당자가 초기 검토단계에서의 모든 내용들을 제대로 점검하고, 문제점을 미리 발견하여 대비했을 때 그 융자는 일사천리로 진행될 수가 있다.

초기검토가 끝나면 융자담당자는 프로세서와 함께 데이터를 시스템에 입력하여 손님의 파일을 만들고, 신용보고서도 Pull하고, 에스크로 오피스로부터 각종서류도 받고, 감정도 오더하고, 손님이 원할 경우 이자율도 락인한다. 이를 ‘오리지네이션’ 단계라고 부르는데 보통 2~5일 걸린다. 하지만 손님과 관련기관의 협조여부에 따라 더 짧아질 수도 길어질 수도 있다. 

오리지네이션 단계에서 손님은 LE (Loan Estimate) 라는 서류를 제공받는다. 모든 서류의 취합이 끝나면 프로세서는 파일을 심사부로 제출하고 심사부의 underwriter는 심사후 승인여부를 결정하는데 보통 1~3일 걸린다. 심사 결과는 ▲approval(조건부 승인) ▲suspense ▲counter offer ▲decline 등으로 나누어진다. Suspense는 융자승인 여부를 결정하는데 결정적인 자료가 부족할 경우에 그것이 충족될 때까지 심사결정을 보류하는 것을 말한다.

Counter offer는 다운 페이먼트를 더하거나, 융자상품을 바꾸거나, 거주용도를 바꾸거나 할 경우에 승인을 주겠다는 결정이다. Approval 즉 조건부 승인이 났을 경우에는 손님에게 commitment letter가 발송되는데 몇 가지 추가적인 서류와 정보제공 및 검증과정의 통과를 전제로 융자는 문제없이 끝날 수 있다는 편지이다.

이때 추가서류는 대부분 융자담당자들이 예상했던 것들로 최종 승인을 받는데 걸림돌이 안 되는 내용들이어야 정상이다. 융자담당자와 프로세서는 조건부승인서에 나타난 각종 조건들을 수집하게 된다. 이때 많은 서류들이 손님을 포함해 에스크로, 보험회사, 콘도의 HOA, land lord, 감정사, IRS, 은행, 직장, CPA 등과 같은 외부기관들과 관련되어 있어 이들의 협조의 신속성 여부에 따라 융자진행 속도가 좌우되기도 한다. 이렇게 추가서류들을 수집하는 단계에 각종 Verification 절차도 동시에 진행된다.

VOE (Cerification of Employment) 즉 직장과 직업관련 검증, VOR(Verification of Rent) 즉 렌트페이먼트를 잘 했는지에 대한 검증. 4506 프로세스 즉 제출한 세금보고서와 IRS transcript 은 일치하는지 등 각종 검증작업이 이루어지는데 이때 역시 관련 상대방의 업무 협조의 신속성에 따라 융자진행속도가 결정된다.

또한 감정서류에 대한 심사나 콘도 프로젝트의 심사도 별도로 행해지는데 이때 대상 주택에 문제가 있거나 콘도 프로젝에 문제가 있을 경우에는 융자진행이 당연히 지연되거나 심지어 최종융자승인을 받지 못하는 경우도 생긴다. 이들 추가서류들을 다 수집하여 다시 심사부서로 제출하여 심사담당자가 최종승인을 해 주면 파일은 클로징부서로 넘어가게 되는데 이를 CTC (clear to closing)라고 한다.

클로징부서에서는 에스크로오피스와 함께 CD(Closing Disclosure)라는 중요한 서류를 만들어 손님께 보내고, 론닥이라고 불리는 각종 융자계약서류들이 만들어 에스크로로 보내고, 손님은 이를 사인하게 된다. 그리고 자금을 송금하는 펀딩과 각종 서류들을 등기하는 레코딩의 과정을 마치면 에스크로는 종결된다.

이상에서 살펴본것처럼 융자진행은 렌더내에서 단선적으로만 진행되는 것이 아니라 여러 외부 관련기관들과의 의사소통과 서류교류를 통해서 이루어지는데 이들의 업무협조의 신속성이 여부가 융자진행의 지연여부에 결정적으로 영향을 준다고 볼 수 있다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 8. 9>