“주택시장 붕괴 없지만 20% 하락할 수도”

쏟아지는 내년 집값 전망
최하 5%로 낙폭 차이 커
재고 적고 에퀴티도 충분
“2012년의 투매 없을 것”

부동산 경기 하강이 본격화 되는 내년에 집값이 더 하락할 것이라는 전망이 쏟아져 나오고 있다. 다만, 2012년과 같은 주택시장 붕괴는 없다는 분석이 힘을 얻고 있다.
 
월스트리트저널 경제연구소인 팬더온 매크로이코노믹스는 “모기지 이자율 상승으로 주택가격이 내년에 20%까지 계속 하락할 수 있다”는 전망을 내놓았다.  
 
골드만삭스 이코노미스트들은 6월 최고 정점에서 내년 5~10% 하락할 것으로 내다봤다. 웰스파고는 2023년 말까지 평균 단독주택 가격이 전년 대비 5.5% 하락할 것으로 예측했다.  
 
2년 동안 가격상승 후 주택가격은 정점을 찍고 드디어 하락세로 돌아서고 있다. 현재 바이어와 주택소유주의 초미의 관심사는 ‘집값의 하락 폭’이다.  

부동산 전문가들은 가격이 더 내려갈 가능성이 있지만, 주택 불황 때만큼은 아니라고 설명한다. 부동산 전문가의 콘센서스 수치는 최대 20%다.  
 
▶충분한 에퀴티, 매물부족
 
2012년 주택 시장은 붕괴 수준이었다. 신용 등급이 좋지 않은 서브프라임 대출자들로 인해서 부동산 시장이 무너졌다. 특히 집값이 주택 융자액을 밑도는 깡통주택이 시장에 쏟아진 게 주택 가격 하락 폭 확대를 야기했다.  
 
주요 도시 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 2006년 고점에서 2012년 저점까지 전국 주택가격은 27% 하락했다.  
 
질로 수석 이코노미스트인 제프 턱커는 “2008~2009년 주택가격 하락은 셀러의 압박 때문”이라며 “주택차압과 숏세일때문에 주택판매를 하려는 소유주가 많았다”고 설명했다. 또 그때 주택가격 폭락 시기 주택 재고가 지금보다 4배나 많았다고 지적했다. 현재 주택 재고는 팬데믹 이전보다 훨씬 낮은 수준이다.  
 
현재 상황은 다르다. 그 이후 연방정부가 모기지 대출 요건을 강화한 데다 전국 주택 평균 에퀴티는 불안한 시장 상황을 흡수할 정도로 충분하다. 한 마디로 깡통주택이 많지 않다는 것이다. 월페이먼트를 낼 수 없는 주택소유주는 집을 팔아서 주택 융자금을 갚을 수 있다는 것이다. 그러니 집값이 예전처럼 폭락할 가능성은 희박하다고

업계는 봤다.  
 
이에 더해, 주택 공급이 수요보다 적다는 점도 부동산 시장이 붕괴하지는 않을 것이란 분석에 힘이 실리는 이유다.
 
▶금리 인상 부동산 매매 정책  
 
금리 인상으로 모기지 이자가 급등하자 바이어와 셀러 모두 관망세를 취하는 정체 현상이 일어나고 있다. 일부 주택소유주는 집값을 크게 내리면서까지 매각하는 것보다 아직 상황이 나은 임대시장으로 눈길을 돌리고 있다. 셀러는 올해 초보다 2배로 뛴 모기지 이자로 주택 매입 비용이 크게 늘면서 집 구매를 미루고 있다. 지난주 30년 공정 모기지 평균 이자는 6.94%였다. 이는 올 1월의 3.20%와 비교하면 두 배 수준이다.  
 
더욱이, 주택소유주 상당수는 초저금리 혜택을 누리고 있어서 모기지 이자 부담이 크지 않다는 점도 일조한다. 따라서 향후 집값이 더 하락하더라도 주택소유주가 집을 팔 가능성이 작아 주택 재고가 급증하지는 않을 것으로 보인다. 연방주택금융청(FHFA)의 지난 6월 자료에 따르면 주택소유주 중 25%가량은 3% 이하 금리로 대출을 받았다. 주택소유주 중 93%는 6% 미만이었다. 궁극적으로 가격이 얼마나 내려갈지는 거주 지역에 따라 달라진다는 것이 경제학자들의 지배적인 견해다. 

이은영 기자

출처:미주중앙일보