LA시 상업용 부동산‘추가 양도세 시한폭탄’터지나

▶ 500만 달러 이상 거래에 4월1일부터 적용될 예정

▶ 아파트·상업용 2/3 해당 투자자‘LA 엑소더스’우려 부동산 시장 최대 변수로

지난해 11월 중국 부동산 개발업체 그린랜드 홀딩스는 LA 다운타운의 주상복합 메트로 폴리스를 부동산 투자기업 노스랜드에게 5억4,000만 달러에 매각됐다. 당시 그린랜드 홀딩스가 납부한 양도세는 단 55만4,400달러. 만약 이 부동산 매매 거래가 올해 4월1일 이후에 성사됐다면 그린랜드 홀딩스가 부담해야 할 양도세는 무려 2억7,700만달러로 크게 치솟는다. 고가 부동산 판매에 대한 추가 양도세가 부과되기 때문이다.

이와 같은 500만 달러 이상 고가 부동산 매매에 부과될 추가 양도세가 LA 부동산 시장을 뒤흔들 최대 변수로 떠오르고 있다. 추가 양도세 세금 폭탄을 피하기 위해 법 시행 이전에 ‘무조건 팔자’와 ‘무조건 갖고 있자’로 부동산 소유주들의 입장이 엇갈리고 있는가 하면 투자업체들은 추가 양도세가 없는 타지역으로 눈을 돌리며 ‘LA 엑소더스’를 모색하고 있어 시행까지 3개월여밖에 남지 않은 추가 양도세 부과 발의안 시행 LA 부동산 시장의 시한폭탄으로 작용하고 있다.

24일 부동산 전문매체 ‘더 리얼딜’은 오는 4월1일부터 시행되는 추가 양도세 부과 발의안(ULA)이 LA 부동산 시장을 뒤흔들면서 지각 변동을 예고하고 있다고 보도했다.

지난해 11월 중간선거에서 주민 찬반투표로 통과된 LA시의 ULA 발의안은 LA시 지역 내에 있는 500만 달러 이상의 고가 주택과 상가, 아파트 등 상업용 부동산을 판매할 때 4%~5.5%의 추가 양도세를 부과하는 것을 골자로 하고 있다. 오는 4월1일 이후부터 판매하는 부동산 매매 가격이 500만 달러에서 1,000만달러 사이이면 4%, 1,000만 달러 이상이면 최대 5.5%의 추가 양도세율이 적용돼 세금 폭탄을 맞게 된다.

LA 부동산 업계는 올해 판매되는 대부분의 부동산 거래가 ULA발의안 영향권 아래 놓일 것으로 보고 있다. 글로벌 부동산 업체 CBRE에 따르면 LA시의 사무용 건물 거래의 70%가 추가 양도세 부과 대상이고 아파트 건물 등 다세대 주택 거래의 62%, 상업용 건물 거래의 64%가 각각 추가 양도세 부과 대상이 될 것으로 예상되고 있다.

추가 양도세 부과 대상이 판매자에게 있는 만큼 추가 세금 부담은 오롯이 판매자 몫이다. 판매자에 입장에선 추가 양도세 부담을 최소화하는 것이 최선인 셈이다. 가장 이상적인 것은 발의안이 적용되기 전에 부동산 매물을 판매하는 것이란 점에서 ‘묻지마 팔자’ 매물이 쏟아질 수도 있다는 전망이 나오고 있다.

추가 부과되는 양도세를 일정 부분 매입자에게 부담시키는 방안도 고려 대상이다. 거래 성사시 에이전트에게 지급하는 커미션 규모를 깎아 추가 양도세 부담을 상쇄하는 방안도 부동산 판매자의 선택지 중 하나다.

추가 양도세 부담을 피하기 위해 아예 부동산 판매를 포기하고 매물을 거둬들이는 경향도 나타날 것으로 보인다. 특히 LA시 사무실 공실률이 높은 수준임을 감안하면 사무용 건물주들은 매매를 포기하는 대신 신규 세입자를 대상으로 임대료 인상에 나설 것으로 예상된다.

그렇다고 건물주들이 마냥 기다릴 수는 없다는 지적이 나온다. 내년에 만기가 되는 상업용 건물에 대한 모기지 상환금 규모는 260억 달러로 건물주들은 대출금 상환과 건물 매매라는 갈림길에 놓이게 되기 때문이다.

이참에 양도세 폭탄을 피해 LA 대신 투자 대체지를 물색에 나서는 부동산 투자업체들이 늘어날 것이란 전망도 우세하다. 베벌리힐스, 글렌데일, 패서디나와 같은 곳이 대체지로 각광을 받을 것으로 보인다. 

<출처: 미주한국일보 2023. 1. 25>