고 금리시대에 부동산 투자

지난 2022년은 역동에 한해라고 해도 과언이 아닌 듯하다. 전혀 꺾일 줄 모르던 주식시장이 그야 말로 폭락을 하고 역사에 남을 만한 높은 인플레이션을 잡겠다고 두배 이상으로 오른 금리는 대부분에 투자자들을 얼어붙게 만들었다.

특히 은퇴를 앞두고 주식이나 여러가지 투자 상품에 투자를 했던 투자자들은 노심초사하는 있는 지경이다. 그렇다고 2023에 투자를 멈출 수도 없는 노릇이나 항상 힘든 환경 속에서도 기회는 있는 법, 앞으로 다가올 투자에 환경과 기회들을 하나하나 찾아보도록 하겠다. 우선 이번 컬럼에는 고 금리시대에 부동산 투자 현황에 대해서 알아보고 다음 컬럼에 어떤 전략으로 부동산 투자를 하고 어떠한 투자 상품들이 있는지를 자세히 알아보도록 하겠다.

일단 인플레이션과 금리의 전망은 암울하다. 금리는 연준에서 얘기하듯 인플레이션이 2%까지 떨어 질때까지 계속해서 인상한다는 전망이다. 전문가들은 빠르면 2023년 하반기에 인플레이션이 4%로 떨어지는 것을 관망하고 있다. 2023에 점진적으로 인플레이션이 낮아지면 금리에 상승은 멈추겠지만 지난 몇 년 동안 우리가 누려 왔던 0%에 금리는 전혀 생각 할 수 없다. 기존에 부동산 소유주들은 금리가 낮았을 때 대부분 대출을 새롭게 받았기 때문에 대출 이자에 대한 부담도 적고 하니 딱히 부동산을 급하게 매매 하려하지 않는 것이 현실이다. 

또 한가지의 위험성은 실업률 증가를 꼽을 수 있겠다. 현제 실업률은 상당히 낮은 편이지만 우리가 요즘 매체에서 보고 듣듯이 대기업 들이 대대적인 감원에 나서고 있는 상황이라 실업률이 올라 갈 수 있는 가능성이 커 보이는 상황이다. 현재 3.5%에 낮은 실업률을 나타내고 있지만 경기 침체가 올 상황을 가만 한다면 5% 이상에 실업률을 보일 수도 있다.

이러한 높은 금리 시대를 맞이하는 우리지만 기회도 찾아볼 수 있다. 부동산 투자자들은 잘 알겠지만 높은 인플레이션에 대한 좋은 투자는 바로 부동산 투자이다. 부동산 소유주들은 인플레이션이 높아지면 임대 수익이 높아지고 부동산 가격 또한 올라간다. 하지만 지금은 높은 그리고 매매가 현저히 줄어 부동산 가격이 조금이나마 떨어지고 있는 상황이다. 그럼 이런 고 금리에 부동산 시장에 다른 상황은 어떠한 것들이 있을까? 일단 고 금리시대에도 경제력이 되는 밀레니얼 세대에 부동산 구입은 꾸준히 증가하고 있는 상황이다. 재택 근무가 늘어나고 앞으로도 재택근무가 활성화될 것으로 보이고 이들은 도시보다는 외곽으로 집에서 근무를 할 수 있는 환경을 만들 수 있는 주택을 선호한다고 한다.

다음으로는 미국에 인구가 어디로 이동을 하는 지를 보면 투자의 기회를 찾아볼 수 있다. 대표적인 경우가 뉴욕과 LA등에서 아틀란타와 텍사스로의 이주가 활발하다. 부동산 가격이 비교적 저렴한 곳을 찾고 있고 세금에 대한 부담도 적을 제2도시로 이주를 하는 속도가 매우 빠르게 늘고 있다. 또한 미국은 여전히 주택공급이 많이 부족한 상태이다. 보통 6개월치에 주택 공급재고가 정상인데 현재는 2-3개월 수준이다. 마지막으로는 높은 주택가격과 고 금리로 많은 사람들은 여전히 임대를 해야 되는 상황에서 임대 아파트, 임대주택도 부족한 상태이다.

또한 높은 인플레이션으로 임대료도 소폭 상승하는 경우를 보이고 있다. 우리가 여기 한인타운에서도 보듯이 많은 새로운 건물들은 아파트로 들어서고 기존에 오피스에서 콘도나 아파트로 용도 변경을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 이것들이 현재 말해주고 있는 부동산 트랜드 인 것이다. 그럼 이러한 부동산 시장에서 투자자는 어떠한 부동산 투자에 관심을 가져야 하는지, 고 금리시대에 어떻게 투자를 해야 하는지, 다른 도시로의 인구 이동이 활발한 시점에서 어떻게 다른 도시 부동산에 투자를 할 수 있는지, 새로 각광을 받고 있는 부동산 투자 상품들은 어떠한 것 들이 있는지를 다음 컬럼에서 다루어 보도록 하겠다.

현 시대는 정보에 시대이다. 내가 더 많이 알고 알려고 노력해서 좋은 투자를 찾는 것은 투자자에 기본이라 생각한다. 

2023년도에 부동산 전망에 대해서 알아보았다. 좀처럼 떨어지지 않을 것 같은 높은 금리와 시장에서 찾기 힘든 매물들이 부동산 시장을 더 어렵게 만들고 있는 상황이라 보인다. 그렇다면 이러한 암울한 시장에 전망에선 우리는 부동산 투자를 어떠한 방법으로 대처해 나가는 것이 바람직한 가를 살펴보고 투자 종목을 잘 살펴보도록 하겠다.

우선 내가 거주하는 주택 구입을 현재 생각하는 바이어들에게는 개인적으로 뭐라 달리 말해 주기가 힘들다. 물론 주택을 모두 현금으로 매입을 한다면 좋지만 고 금리시대에 대출을 받아서 내 주택을 구입하는 것은 현재 누구나 꺼리고 있는 상황이다. 하지만 상업용 투자 목적에 부동산은 전혀 다르다. 상업용 부동산에 대한 수요와 투자는 현 상황에서도 앞으로도 건재 할 것이라는 의견이 대부분이다. 하지만 모든 상업용 부동산이 그런 것은 아니고 질 좋은 부동산과 그 중에서도 틈새 시장을 노려야 한다는 부동산 전문가들에 의견이다.

2023년 한 리서치 조사에 따르면 유망한 상업용 부동산으로는 우선 중간 근로 소득에 임대 아파트, 데이터 센터, 생명 과학 시설, 그리고 메디컬 센터 등으로 나타났다. 또한 리테일, 오피스 부동산은 수요가 엇갈리고 있지만 이러한 부동산은 무엇보다 높은 질에 부동산을 선호하는 것으로 나왔다. 마지막으로 조사에서 앞으로 미래가 밝은 상업용 부동산으로는 학생을 위한 기숙사와 고령화 사회로 수요가 급증하고 있는 시니어 리빙 부동산들이 미래 부동산으로 주목받고 있다. 이러한 부동산에 종류도 중요하지만 또 한가지 잘 고려해야 하는 것이 부동산이 있는 지역이다. 현재 인구이동이 어디로 가는지, 그 지역에 기업들이 현재 입주해 있거나 또는 기업들에 유입이 많은 지역이 어디인지, 그 지역에 평균 근로 소득은 얼마나 되는지, 또한 그 지역, 예를 들어 각기 다른 주들에 세금제도는 어떻게 되어 있는지를 잘 살펴보고 따져 봐야 한다. 

그렇다면 위에서 얘기했듯이 선호하는 상업용 부동산들은 일반 부동산 투자자들이 고려해 보기에는 너무나 규모가 크고 설사 매입은 한다 하더라도 대출을 받지 않고 전부를 현금으로 매입하기란 현실상 힘든 일이다. 그리고 내가 사는 주가 아닌 다른 주에 좋은 상업용 건물에 투자를 한들 일반 투자자들이 관리를 하기는 여간 힘든 일이 아닐 것이다. 막강한 자금력을 가진 부동산 기업이나 재벌들만 투자 가능한 이야기란 말인가? 여기서 바로 일반 투자자들이 이러한 각광받고 있는 상업용 부동산에 투자를 할 수 있는 것이 대체투자이다. 대체투자는 기존에 나 혼자만 하는 일반 투자방식에서 벗어나 투자 목적인 같은 여러 투자자들이 모여서 투자를 하고 전문가들이 관리를 하는 투자를 말한다.

여러 종류에 대체투자가 있고 현재 막강한 자금을 관리하고 있는 Pension이라든지 Endowment기업들에 대체투자는 30%이상을 차지 하고 있다. 예로 부동산 대체투자로는 DST(Delaware Statutory Trust), REITs, 그리고 Interval Fund등이 있다. 개인이 이러한 대체투자로 부동산을 투자를 할 경우는 대출이 필요가 없기 때문에 현재와 같은 고금리 시대에도 전혀 영향을 받지 않는다. 또한 내가 조달할 수 있는 만큼에 투자금액으로 투자 가능하다. 부동산 전문 회사들이 대규모 부동산에 관리 감독을 하고 세금이나 법률적인 관리도 전부 한다. 이러한 장점은 내가 대체투자한 부동산이 다른 주에 있더라도 전혀 관리에 신경을 쓰지 않아도 되고 나는 매달 나오는 임대 수익을 꼬박꼬박 자동이체로 받으면 된다.

또한 부동산 전문가들이 관리를 잘 하다가 좋은 시기에 시세 차익이 많이 생길 것으로 예상되면 부동산을 매각하고 투자자들에게 지분만큼 시세차익을 분배해 준다. 대체투자를 통해 그전에는 기업들만의 투자로 여겨졌던 부동산 투자가 일반 투자자에게도 기회가 생긴 것이다. 시대가 바뀌고 있다. 투자의 방식도 바뀌고 있다. 그렇다면 투자자로서 우리에 생각과 전략도 기존의 방식에서 좀 더 넓게 볼 필요가 있는 것이다. 

< 출처: 미주한국일보 2023. 1. 30 >