주택구입의 첫 단계: 사전융자승인서

집을 살 계획이 있는 사람들은 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아서 사야한다. 따라서 집을 보러다니거나 부동산에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아 자신이 융자받기에 충분한 자격이 있는지를 알아보는 것이 당연하다.

융자를 받을 수 있다면 어떤 조건으로 받을 수 있는지, 최고조건의 융자를 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 것이 있어서 이자율이 좀 올라가는지, 부족한 것을 고치면 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등등 수많은 사항에 대하여 상담을 한 후 주택구입 계획을 세우는 것이 옳은 방법이다. 아무리 좋은 집을 찾아도 융자를 받지 못하면 헛일이다.

자신은 융자 받는데 아무런 문제가 없다고 장담하며 사전융자심사를 거치지 않은 채 집을 먼저 보러 다니는 사람들을 많이 본다. 그리고 오퍼넣기 직전에야 융자담당자를 찾는데, 이때 자신의 생각과 달리 자격요건에 맞지 않아 융자승인을 못 받을 경우에는 힘들게 찾은 맘에 드는 집에 오퍼도 넣어 보지 못하고 포기해야 할 수도 있다.

설령 융자를 받을 수는 있다고 하여도 높은 이자율의 안 좋은 조건의 융자를 울며 겨자먹기 식으로 받을 수도 있게 된다.

이렇게 집을 보러 다니기 이전에 융자담당자와 상담하는 과정을 거치면서 손님의 수입과 직장경력, 신용과 채무상태, 은행잔고 등 제반 자격요건을 세밀하게 검토한 후 융자담당자가 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류가 사전융자승인서(pre-approval letter) 이다.

이때 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 볼 수 있다. 하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아니다.

융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 렌더의 각종 검증(Verification)과정에서 문제가 생길경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있다.

따라서 사전융자승인서는 융자의 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요하다.

융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어야 한다.

또한 심사기준에 문귀로 표현되지는 않았지만 융자승인에 직접적인 영향을 줄 수 있는 많은 경우를 알고 있어야한다. 

한편 최근 들어서는 수입을 검증하지 않고도 융자를 해주는 다양한 프로그램이 많이 생기면서 수입을 반드시 검증해야만 하는 풀닥으로 자격이 안되는 손님들도 충분히 집을 살 수 있게 되었다. 따라서 융자시장의 빠른 변화를 잘 파악하고 많은 렌더들의 다양한 프로그램을 보유하고 있는 융자담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 중요하다.

그리고 융자담당자를 가능한 일찍, 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받을 것을 권한다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이 나타났거나, 은행잔고증명서의 자금출처문제, 자동차페이먼트, 학자금융자, 신용카드밸런스등 채무의 문제등 해결하는데 많은 시간과 기간이 필요한 내용이 있을 수도 있기 때문이다.

그리고 일반적 융자상담자체는 여러 담당자들과 할 수는 있겠지만, 사전융자승인서는 가능하면 나중에 실제로 융자 신청할 담당자에게 신청하는 것이 좋다. 왜냐하면 반복적인 신용보고서 조회로 신용점수가 내려갈 수도 있기 때문이다. 주택구입은 시간이 오래 걸리고 힘든 과정이다.

융자상담은 이 길고 힘든 과정의 첫 걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해서 그 과정이 좀 더 쉽고 편해질 수 있을 것이다. 

<출처:미주한국일보 2023. 2. 7>