셀러들 “하락장서 집 안판다”

[상반기 부동산 시장 동향 및 전망]
2월 집판매 1년전보다 22% 감소
수요 부족탓 집값 큰폭 하락 없어

신규 리스팅 및 신규 주택 건설 감소 등 수요부족으로 인해 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 전망이다. 사진은 가주 소재 신규 분양 중인 타운 하우스 전경. [kbhome.com 캡처]

현 부동산 시장에서 집을 파는 일이 됐든 사는 일이 됐든 결정이 쉽지만은 않다. 지난해 하반기 연방준비제도(Fed.연준)의 고금리 기조 탓 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다고는 하지만 주택값은 크게 떨어지지 않았다. 따라서 앞으로도 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 것이라고 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 부동산 경기에 영향을 미치는 요소들은 주택 공급과 수요, 모기지 이자율, 물가, 실업률 등 다각적인데 이를 바탕으로 현 부동산 시장 동향 및 전망을 알아봤다.  
 
▶집값
 
레드핀 보고서에 따르면 팬데믹 기간이었던 2020년 8월부터 지난해 7월 중순까지 집값은 매월, 매년 두자릿 수 이상 수직 상승했다. 그러나 지난해 여름부터 연이은 모기지 금리 상승 여파로 집값 거품은 점차 잦아들고 있는 추세다. 올해 1월 전국 주택 중간값은 전년 동기대비 1.5% 상승했지만 3월 초 전국 주택 중간값은 35만3000달러로 전년 동기대비 1% 하락한 것으로 나타났다. 그리고 지난 2월 초부터 3월5일까지 전국 주택 판매는 전년 동기대비 22% 감소했다. 그러나 여전히 집값이 빠르게 하락 하지 않는 이유는 ▶셀러들의 경제적 상황이 지난 2008년처럼 열악하지 않으며 ▶고용시장도 비교적 튼튼한 상황에서 ▶사상 최저치의 낮은 모기지 금리를 상환하고 있는 현 주택 소유자들이 무턱대고 집을 시장에 내놓지 않고 있기 때문이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다. 현재 전국에서 가장 빠르게 집값이 하락하고 있는 곳은 팬데믹 동안 집값이 급상승한 지역이다. 대표적 지역으로는 텍사스 오스틴을 비록해 테네니 내쉬빌, 마이애미, 피닉스 등인데 이들 지역은 앞으로 집값이 10% 이상 빠질 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.  
 
▶수요와 공급  
  

연준(Fed)이 지난해부터 인플레이션 억제를 위해 반복적으로 금리를 인상하면 지난해 10월과 11월 30년 고정 모기지 금리가 한때 7%를 넘어서기도 했지만 올 1월엔  6%대로 떨어졌으며 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 3월 9일, 평균 6.73% 수준을 유지하고 있다. 이처럼 1월부터 안정세를 되찾은 모기지 이자율 덕분에 일부 바이어들이 다시 시장으로 돌아오고 있다.  
 
그리고 질로(Zillow)의 1월 시장 보고서에 따르면 전국 신규 리스팅 수는 전년 동기대비 20% 정도 감소한 것으로 나타났으나 이는 지난해 11월 신규 리스팅 수가 전년 동기대비 38%나 하락한 것에 비하면 감소폭이 확연히 줄어든 것이다.  
 
그러나 셀러들의 판매 의욕은 한풀 꺾인 것으로 보인다. 이는 높은 모기지 이자율로 인해 집을 팔고 새집을 구입해 높은 모기지를 감당하기보다는 현재 거주하고 있는 주택의 낮은 모기지 이자율 상환을 선택했기 때문이다. 덕분에 현재 시장에 나오는 매물량은 여전히 제한적이고, 주택 건설업자들 역시 현 부동산 시장에서 주택 건설 계획을 철회하고 있어 주택 공급 부족은 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다. 또 팬데믹동안 오래된 단독주택을 헐값에 사들여 리모델링해 재판매를 시도했던 부동산 투자자들, 즉 이바이어( iBuyers)라고 불리는 이들의 투자도 현재는 거의 중단되다시피 했다. 따라서 부동산 전문가들은 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때 집값 거품이 완전히 꺼지거나 큰 폭 하락은 없을 것이라고 전망하고 있다. 그러나 통계에서도 알 수 있듯 팬데믹 호경기 때처럼 주택 수요가 높지 않다보니 당분간 집값 소폭 하락은 피할 수 없는 게 현실이다.  
 
▶건축허가 감소  
 
연방센서스국의 발표에 따르면 지난 1월 전국 단독주택 건축허가 건수는 5만31000건으로 이는 US뉴스 주택시장 지수(U.S. News Housing Market Index)가 예측한 6만4000건에는 못미쳤지만 2008년 서브프라임 모기지 사태 발생 직후인 2009년 1월 2만2100건 보다는 훨씬 많은 편이다. 또 지난 2월 전국주택건설협회(NAH)가 건축업자들을 대상으로 향후 신규 주택 건설 경기를 묻는 설문조사에서는 100점 만점에 42점을 기록해 향후 신규 주택 건설 경기는 부진할 것으로 내다봤다.    
 
▶경기 침체 영향  
 
GDP가 최소 2분기 연속 마이너스 성장세를 보이면 경기 침체를 불러오며 이는 실업률 증가와 소비 둔화로 이어진다. 그러나 연방경제분석국(Bureau of Economic Analysis)에 따르면 지난해 3분기 GDP는 3.2%, 4분기는 2.7% 증가한 것으로 나타났다. 또 연방노동통계국에 따르면 지난 1월 실업률은 3.4%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 계속된 금리 인상과 현 물가 수준을 고려했을 때 경제전문가들은 짧은 기간 경기 침체가 올 것이며 이는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망했다.    
 

이주현 객원기자 

출처 중앙일보