주택시장 변동성 높아…“팔아야 하나 기다려 볼까”

▶ 집 내놓기 전 지역 주택 시장분석부터 먼저

▶ 민감하게 반응하는 이자율 변동 주시해야

주택 시장 변동성이 여전히 크다. 모기지 이자율이 갑자기 오르면서 들끓던 주택 수요가 가라앉았지만 이자율이 조금만 떨어지면 주택 거래가 깜짝 반등하는 모습이 되풀이되고 있다. 변동성이 여전한 가운데 10년 넘게 장기간 이어졌던 주택 가격 상승세는 지난 2월 결국 마침표를 찍었다. 올해 집을 팔 계획인 주택 소유주들은 주택 시장의 현재 상황이 혼란스러울 수밖에 없다. 주택 가격이 더 떨어지기 전에 집을 내놔야 할지, 아니면 주택 시장이 반등할 때까지 기다려야 할지 고민이다. 온라인 재정 정보업체 뱅크레잇닷컴이 올해 집을 팔 계획인 셀러들이 고려할 사항을 정리했다.

◇ 집 내놓기 전 주택 시장 상황 파악부터 

집을 팔 계획이 있다면 현재 주택 시장 상황을 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 팬데믹 이후 한동안 이어진 주택 시장 호황을 기대한다면 오산이다. 지난해 하반기부터 주택 시장 상황이 180도 바뀌었기 때문에 달라진 상황에 대비해야 주택 판매에 성공할 수 있다. 작년과 가장 큰 변화는 모기지 이자율이다.

3%대였던 모기지 이자율이 최근 6.6%(뱅크레잇닷컴 집계)로 2배나 치솟았다. 모기지 이자율 급등에 주택 수요가 큰 폭으로 감소해 작년과 비교한다면 집을 팔기가 불리해졌다. 셀러가 집을 팔 때 가장 신경 쓰는 것이 바로 가격이다. 10년 넘게 이어지던 주택 가격 상승세가 지난달 드디어 종지부를 찍었다. 하락 폭은 전년 동월 대비 0.2%로 미미한 편이지만 하락세가 이어질지에 주목해야겠다.

◇ 지역별 가격 변동 살펴야

대부분 주택 시장 전문가에 따르면 주택 가격 폭락은 없을 전망이다. 다만 지역별로 주택 가격 하락 폭에 큰 차이를 보일 수 있기 때문에 지역별 주택 가격 변동을 잘 살펴야겠다. 전국적으로 최근 매물의 시장 대기 기간은 2.6개월로 매우 짧은 편이다.

현재 시장에 나온 매물이 다 소진되는 기간이 2.6개월로 매물이 수요보다 부족해 현재 주택 시장이 여전히 판매자 위주의 셀러스 마켓이라는 것이다. 매물 시장 대기 기간이 5~6개월일 때 매물 수요와 공급이 균형을 이뤄 어느 한쪽에도 치우치지 않은 시장으로 본다.

작년보다 주택 시장 변동성이 커졌지만 올해도 집을 팔기에 나쁘지 않은 해가 될 것으로 전망된다. 국영 모기지 보증기관 패니메이가 2월 실시한 설문 조사에서도 응답자의 절반 이상은 올해를 집을 팔기에 적절한 시기로 꼽은 바 있다.

샌디에고 부동산 업체 TRX 홈스의 제이드 리-더피 중개인은 “지역에 따라 차이가 있지만 샌디에고의 경우 지금 집을 내놔도 전혀 문제가 없다”라며 “주택 구매 수요가 28%나 올랐고 매물은 팬데믹 이전 대비 절반 수준으로 수요가 높다”라고 지역 주택 시장 상황을 전했다. 

◇ 이자율 낮아 수요 높으면 내놔라

주택 시장 상황과 상관없이 매년 늦은 봄에서 여름으로 이어지는 시기가 집이 가장 많이 팔리는 시기다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴에 따르면 1년 중 4월 16일~22일 사이에 집을 내놓을 경우 높은 가격에 빨리 팔 수 있는 것으로도 조사됐다. 주택 시장 상황, 계절적인 요인 외에도 집을 내놔야 하는 개인적인 이유도 작용한다.

지난해까지만 해도 이자율이 사상 최저 수준이었다. 지난해처럼 이자율이 낮은 시기는 집을 팔기에 유리한 시기로 여겨진다. 주택 수요가 가장 민감한 반응을 보이는 것이 바로 이자율인데 이자율이 떨어지면 주택 수요가 증가해 대개 과열 경쟁 현상으로 이어진다. 주택 구입 경쟁이 높아지면 대부분 매매가격이 오르고 유리한 조건으로 집을 팔 수 있다.

최근 이자율이 크게 올랐지만 주택 매물은 좀처럼 늘지 않고 있다. 지금처럼 매물이 부족한 시기에도 집을 팔기에 적절한 시기로 여겨진다. 집을 사려는 사람에 비해 매물이 부족하기 때문에 주택 가격 하락 위험이 낮고 특별한 문제가 없다면 시장에 나온 집들이 빨리 팔리는 편이다.

◇ 최근 재융자했다면 기다려라

당장 집을 내놓는 것보다 시장 상황을 살펴가며 적절한 타이밍을 기다려야 할 때도 있다. 요즘처럼 모기지 이자율 오르는 때가 바로 그런 시기다. 이자율이 오르면 주택 구입비 부담이 높아져 수요가 감소하게 된다. 수요가 줄면 그만큼 집을 파는 데 오래 걸리고 높은 가격을 받기도 힘들다. 급하지 않다면 이자율 변동을 주시하며 집을 내놓는 시기를 저울질하는 것이 좋다.

작년 상반기만 해도 재융자 신청이 폭발적으로 증가했다. 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어지면서 너도나도 할 것이 낮은 이자율로 갈아타려고 재융자 행렬에 동참했다. 이처럼 최근에 재융자를 실시한 경우도 집을 내놓는 것보다 적어도 5년 이상 기다리는 것이 좋다. 재융자를 신청할 때 들어간 수수료 비용이 회수되려면 최소 5년 이상 걸리기 때문이다.

집 상태가 좋지 않아 수리해야 할 곳이 많거나 장기간 리모델링을 실시하지 않아 여러 시설이 노후한 상태라면 당장 집을 내놓는 것보다 필요한 수리를 거쳐 내놓는 것이 유리하다. 주택 시장에서 즉시 입주가 가능한 ‘무브 인 레디’(Move-In Ready) 매물이 수요 트렌드로 자리 잡은 지 오래다. 노후로 고쳐야 할 곳이 많은 매물은 팔기도 힘들고 제값 받는 일은 더욱 힘들다.

◇ 경기 침체 확실하면 빨리 처분해라

뱅크레잇닷컴이 경제 전문가를 상대로 작년 4분기 실시한 조사에서 응답자의 64%에 올해 경기가 위축될 것으로 전망했다. 응답자 중 1명은 올해 경기 침체가 발생할 가능성이 100%라며 대비할 것으로 강조했다. 이처럼 경기 침체가 전망되는 상황에도 집을 내놓는 것이 좋을까?

집을 파느냐 안 파느냐의 문제는 개인적인 상황에 달려있지만 경기 침체가 올 것이 확실하다면 일반적으로 집을 빨리 처분하는 것이 좋다. 특히 다운사이즈를 계획 중이라면 경기 침체기에도 집을 팔아 재정 여유분을 확보해두는 것이 경기 침체 대비하는 방법으로 여겨진다. 

<출처:미주한국일보 2023. 3. 30>