NO DOWN 으로 집 사는 방법

이자는 오르는데 집 가격은 그대로 거나 심지어는 더 오르는 현상이 이어지고 있다. 가장 큰 원인은 매물 부족 현상 때문이라 한다. 요즘 집 가격이 비싸고 다운 페이를 준비하기에 여의 치 않아서 다운 없이 집을 사는 것에 대한 관심이 많이 늘었다. 아래 다운이 전혀 없이 주택을 구입하는 방법과 아주 적게 다운하고 집을 구입하는 방법들을 5가지로 알아보고 그들의 장 단점을 알아본다.

1. VA loan(Veterans administration) – 미국 군대에 갔다 왔거나 군대에서 남편이 전사한 미망인도 이 론을 신청 할 수 있다. 군대에 갔었다고 다 되는 것은 아니고 국가가 정한 자격조건이 되어야 한다. 장점은 0% 다운으로 1-4 유닛까지, 융자 한도액 없이, 집을 가장 저렴한 이자로 구입 할 수 있다는 점이다. 단점은 One Time Funding Fee가 론에 합산되어 페이먼트가 된다는 점이고 융자 자격조건은 수입이 되야 한다는 점이다.

2. USDA( United States Department of Agriculture) loans– 이론은 Rural Housing Loan이라고도 불린다. 장점은 다운이 전혀 없이 좋은 이자를 받을 수 있다는 점이고 크레딧이 좀 낮아도 융자가 된다는 것이다. 단점은 주택이 농업지역이나 교외에 있어야 하고 대부분 대도시는 제외된다는 점이다. 수입도 주위 평균의 115%가 넘어가면 자격조건이 안되고 Single Family Home 만 융자가 가능하다. 위의 VA, USDA융자를 제외하고는 100% 노다운 융자는 없다. 다만 최소의 다운을 요구한다는 것이다.

3. 3% 다운 융자 – 이 융자 프로그램은 일반 랜더들 즉 페이메이나 프래디맥에서 승인된 융자 프로그램이다. 장점은 3% 다운이 100% Gift fund로 충당이 가능하다는 것이고 또 다른 장점은 FHA loan과는 달리 현재 지불하는 PMI가 집에 Equity가 싸이면 자동으로 없어질 수 있다는 점이다. 단점은 크레딧 점수가 낮아도 융자는 가능하지만 이자가 많이 올라갈 수 있다는 점이고 또 다른 단점은 융자한도액이 conforming으로 한정되어 있다는 점이다.

4. FHA(Federal Housing Administration) Loan – 이 융자는 VA loan과 마찬가지로 정부에서 게런티 해주고 융자는 일반 은행에서 해 주는 융자이다. 주로 First time home buyer loan 이라고도 불린다. 장점은 3.5%의 저렴한 다운이고, 크레딧 점수가 다소 좋지 않아도(580점 부터) 저렴한 이자를 받을 수 있다는 접이다. 또한 4 Unit 까지 집을 3.5% 다운으로 구입 할 수 있다. 단점은 모든 FHA Loan은 융자 받을 때 Up front MIP를 지불 해야 하는데 이는 융자금액의 2% 정도 이다. 물론 따로 지불 하는 것은 아니고 융자 금액에 붙어 이자로 나누어 낸다. 다른 단점은 모기지 보험 격인 MIP가 집에 equity가 쌓여도 재 융자를 하지 않는 한 그대로 남아 있다는 점이다.

5. Down payment assistance(DPA)program– 주로 5% 정도의 다운을 융자(Silent 2nd Loan) 혹은 무상으로 보조해 주는 프로그램이다. 현재 미국에는 2000여개의 DPA program 이 있다 각각의 주에서 각각의 자격조건을 제시하며 보조 혜택을 주고 있다. 얼마까지 보조해 주는 한도는 지역에 따라 많이 다르다. 뉴욕시의 경우는 ＄100,000 불 까지 주는 반면 알칸사스 주는 최고가 ＄15,000불에 불과 하다. 장점은 5%의 다운페이를 무상으로 받을 수 있다는 점이고 또 5년 이상 집에 머므르면 빌린돈이 대부분 탕감 된다는 점이다. 단점은 이프로그램을 신청하기 위해 소정의 교육을 마쳐야 하고 수입이 너무 적어도 혹은 많아도 안된다는 점이다. 또 다른 단점은 제출해야 할 서류가 많고 서류심사 시간이 다소 오래 걸린다는 점이다.

이 외에도 랜더가 바이어의 크로징 비용을 도와주는 closing cost assistance program 혹은 셀러가 바이어의 크로징 비용을 도와주는 Seller-paid closing costs등등이 있다. 셀러는 합법적으로 바이어에게 주택 판매 가격의 3%한도에서 크레딧을 줄 수 있다. 크게보면 다운 없이 집을 사는 것은 다운 페이를 모야야 할 시간을 절약해 주는 장점이 있다. 하지만 집에 다운이 없다면 집에 에쿼티가 없는 것이고 만약 집가격이 떨어지면 집은 아주 깡통집이 되고 팔 수가 없는 곤경에 처할 위험이 있다. 또한 다운 없이 집을 사려하면 셀러가 오퍼를 잘 받아 주지 않을 확률이 높고 융자를 받을 때도 높은 이자와 비용을 감수해야 하는 점이 있다. 각자 본인의 처지에 맞는 융자 방법을 고려함이 현명하다. 

<출처: 미주한국일보 2023. 4. 3>