▶ 균형적인 주택시장 회복 위해 꼭 거쳐야 할 조정기 ▶ 당분간 주택 거래 지속적 감소 불가피 주택 가격이 드디어 하락을…

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  작년 8월부터 시작된 인플레이션이 수그러들지 않고 1년이 지난 지금까지 경제 전반에 영향을 주고 있다.  작년 말까지는 코비드19로 인한 국제 공급망의 난항과 물류 대란으로 인해 인플레이션이 발생했다. 올해 초에는 원자재와 에너지 가격이 올라간데다 우크라이나 전쟁으로 인플레이션이 가속화 됐다.  요즘은 인플레이션을 주도한 품목은 우리 생활과 아주 밀접한 식품류였다.  지난달 개스가격이 하락했는데도 불구하고 일상생활에 가장 기본적인 우유, 계란, 시리얼, 빵과 같은 식료품류의 소비자 가격이 급격히 인상돼 지난달보다 전체 인플레이션이 오히려 더 올라갔다. 식품 인덱스가 작년 대비 무려 13.5%로 인상되었는데 이는 43년만에 가장 높은 인상폭이다. 이젠 인플레이션이 모든 소비자들에게 피부로 와닿는 큰 문제가 되었다. 이렇게 경제에 큰 주름살을 지우고 있는 인플레이션을 막기 위해 연방준비제도에서 6월, 7월에 이어 9월에 또다시 0.75%포인트 금리인상을 단행했다.  인플레이션이 미국 경제 전반에 매우 큰 악영향을 끼치고 있기 때문에 올해 들어 5번에 걸쳐 무려 3%포인트 인상한 것이다. 이는 크레딧카드, 자동차 융자, 학생 융자의 이자율이 바로 연동돼 올라갈 것이다. 인플레이션이 가장 시급하게 꺼야할 불인 셈이다.  그러면 이런 인플레이션과 이자율 상승이 부동산에 어떤 영향을 끼칠까? 첫째, 직접적이지는 않지만 시차를 두고 모기지 이자율도 올라갈 것이다. 모기지 이자율 인상은 바이어들의 시장 진입을 막아 수요가 줄어들 것이다. 수요가 줄면 부동산 가격 조정이 불가피할 것이다. 쇼핑을 계속하는 바이어 입장에서는 오히려 내집 마련의 기회를 높일 수 있다.  셀러가 유리했던 작년의 경우 오퍼전쟁에 밀려 내집 마련을 놓친 것보다 경쟁자가 줄어들어 더 좋은 가격과 조건으로 딜을 할 수가 있다.  둘째, 셀러들은 갑작스럽게 위축된 시장에서 매물을 걷어들이고 시장 상황을 관망하기 시작했다. 그 결과 공급 부족이 지속될 것이다. 즉 매물 부족과 수요 부족이 겹쳐서 거래량 자체가 줄어든다. 거래량 부족은 부동산 시장 전체를 위축되게 만들고 부동산 불황으로 이어진다. 이런 불황은 약 2~3년 갈 것으로 전문가들은 보고 있다. 낮은 실업률 등 고용 상황이 좋음에도 불구하고 부동산 업계의 불황이 전체 경제성장에도 나쁜 영향을 줄 가능성이 높아졌다. 셋째, 여유 자금 및 현금 보유액이 많은 투자자들에게는 지금이 부동산 투자를 하기 좋은 타이밍이다. 부동산을 전략적으로 구입한다면 인플레이션으로 인한 손해를 막을 수 있다. 이자율 조정 및 인상으로만 인플레이션을 잡을 수 있는 단순한 시장 구조가 아니다.  즉 팬데믹 시대 후폭풍과 시장에 너무 많이 풀린 유동성과 전 세계적인 공급부족과 복잡한 세계정세 등으로 인플레이션이 쉽사리 수그러들지 않을 것이다. 그래서 부동산 구매만큼 작금의 인플레이션으로 인한 손해를 줄일 수 있는 방법이 그리 많지 않다.  올해는 11월과 12월 두 번의 연방준비제도 회의가 남아 있다. 적절한 정책으로 인플레이션과 공급 부족으로 생긴 경제불안이 빨리 정리돼 부디 일반 서민들이 가장 기본적인 식료품 가격에 대한 걱정 없는 그런 때가 오길 바란다. 문의 (818)439-8949 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=9366&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

▶ 전문가들 “렌트시장 추가 하락” ▶ 하향폭 적어, 다시 상승할수도 전국의 8월 아파트 렌트비가 전월보다 0.1% 내린 것으로 나타났다. [박상혁…

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  ‘대기만성’.  솜씨 좋은 목수가 산에서 막 베어낸 거친 원목을 시간과 노력을 들여 좋은 재목으로 다듬어 내듯, 좋은 그릇을 만드는데도 오랜 시간이 걸린다.  큰 인물이 되려면 시간과 노력이 필요하다는 뜻으로도 통한다. 큰 도시로 발전하는 데에도 역시 시간이 필요하다. 폰태나는 그렇게 발전되어 늦게 나마 알려진 도시 중 한 곳이다. 요즘 예비 바이어들이 많이 하는 질문이 “폰태나 집 가격이 싸다면서요?” 이다. 광고에 나온 매물은 랜초쿠카몽가나 업랜드, 또 이웃한 이스트베일(구 코로나) 등이 많은데도 폰태나 지역 주택을 찾는 문의가 많은 편이다. 이제는 고객들도 에이전트 못지 않게 공부를 열심히 한다는 생각을 안 할 수가 없다.  맞는 말이다. 폰태나는 랜초쿠카몽가 바로 옆 동네이면서 랜초 쿠카몽가보다 20~30% 정도 주택가격이 싸다고 봐도 된다. 랜초 쿠카몽가에 80만달러대 주택이 폰태나에서는 60만달러대에 구입할 수 있기 때문이다.  이 두 도시는 산 아래 쪽에 위치한 210번 프리웨이를 따라 나란히 위치해 있기 때문에 도시의 인프라를 공유한다. 쇼핑이나 외식, 또는 문화생활을 공유하기 때문이다. 이런 이유로 폰태나 북쪽 지역의 주택은 가격으로 인한 엄청난 메리트가 있는 지역이다. 폰태나는 샌버나디노 카운티에 속하며 북쪽으로 앤젤레스 포레스트(San Gabriel Mountains)로 막혀 있으며, 동쪽으로 리앨토와 콜튼, 샌버나디노가 위치해 있으며 남쪽으로 리버사이드 카운티 후루파 밸리와 맞닿아 있고, 서쪽으로 랜초 쿠카몽가와 경계를 이룬다. 노스 폰태나로 210번 프리웨이가 지나가고, 사우스 폰태나로는 60번 프리웨이가 지나가며, 중간으로 10번 프리웨이가 관통하고, 동쪽 샌버나디노 쪽에 215번 프리웨이가, 서쪽에 15번 프리웨이가 통과하므로 교통이 편리하고 접근성이 매우 좋다고 볼 수 있다. 서쪽의 LA 한인타운까지 평소에 약 1시간 정도면 갈 수 있으며, 남쪽으로 와이너리 동네인 테메큘라까지도 약 1시간 이내로 갈 수 있다. 또 동쪽으로 팜스프링 지역 카바존 아웃렛까지도1시간 거리이며, 북쪽으로 그 유명한 라스베이거스로 가는 길목의 바스토우 아웃렛까지도 약 1시간 남짓 거리라면 이제 교통의 요지라는데 이의가 없으리라 생각한다. 늦깍이로 개발이 되면서 점차 주목을 받기 시작하고, 2000년대 들어 많은 사람들에게 기회의 도시로 인식이 되고, 전국에서 네번째로 급성장한 도시가 된 것이다.  노스 폰태나는 랜초 쿠카몽가의 한인 밀집지역과 인접해 있고, 한인들이 생활하기 편리한 지역이다. 얼마 전까지 한인들이 리커스토어나 세탁소 등을 많이 운영했으며, 월마트, CVS, 코스트코, 빅토리아 가든, 온타리오 밀스 등 대형 유통업체들이 많이 인접해 있어 편리하게 쇼핑할 수 있고 한인 식당도 생각보다 많이 있다.  인종은 주로 히스패닉과 백인, 그리고 흑인과 아시안으로 구성돼 있다.  아시안 중에서는 한인과 중국계 비율이 높으며 만나는 이들마다 환경 좋고 생활이 편리해 만족스럽다는 의견이 공통적이다.  이런 숨은 보석과도 같은 폰태나에 대해 독자들이 많은 관심을 가지시길 바란다. 문의 (909)222-0066 [출처…

▶ 가주부동산협회 등 각 기관 집계서 모두 ↓ ▶ 연준 금리 추가 인상시 하락세 심화 전망 “미친 오퍼경쟁 사라져… 급락은…

다운페이를 많이 해야 집을 살 수 있는 것은 아니다. 꼼꼼한 리서치를 통해 본인에게 적합한 모기지 프로그램을 찾으면 큰 도움이 된다….

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  고공행진을 이어오던 30 년 고정 모기지금리가 2 개월 만에 또 최고치를 찍었다.  국책 모기지기관인 프레디맥은 지난 주30 년 고정 모기지 이자율이 5.66%를 기록했다고 밝혔다. 1 년 전 같은 시기에 이자율은 2.87% 였다.  전미부동산중개인협회(NAR)는 주택가격 상승세는 주춤하고 있지만 높은 모기지 금리 때문에 주택 구매율은 6 개월 연속 감소하고 있다고 밝혔다.  경제학자들은 미국의 주택가격은 내년에는 안정될 것으로 보이지만 급격하게 하락하지는 않을 것으로 내다봤다. 다시 말해 그동안 셀러스 마켓으로 활황세를 보이면서 집값이 상승했던 버블 현상이 정상적으로 안정화 된다는 의미라고 보면 될 것이다.  주택경기의 기본은 가장 큰 것이 수요와 공급의 원칙이며, 1~2 년 전처럼 주택과열 현상에서 현재는 안정화 되고 있다고 볼 수 있다. 특히 건설업체들이 인플레이션으로 인건비, 자재 가격 등의 상승으로 제때 주택을 건설하지 못하기 때문이다. 하지만 이미 주택을 가지고 있는 셀러나 투자자에게는 아직까지는 좋은 상황이다.  그동안 바이어가 오퍼를 쓸 때 리스트 가격보다 웃돈을 주고 오퍼를 쓰던 상황에서 이제는 리스트 가격(Full Price offer) 혹은 그 이하로 쓰는 2~3 년 전 상황으로 돌아가고 있다고 판단하면 된다.  말하자면 바이어가 주택감정 조건(Appraisal Contingency)를 무시하며 오퍼를 쓰던 셀러스 마켓은 이제는 사라져가고 있다고 볼 수 있다.  다시 언급하지만 이것이 곧 주택가격의 하락으로 판단하면 안 되며 단지 그동안 과열했던 거품이 꺼지는 현상이라고 봐야 옳을 것이라고 생각한다. 한편, 셀러스 마켓에서 오를 대로 오른 주택 구입을 피해 렌트로 눈을 돌리는 바이어들은 치솟은 렌트비에도 불구하고 대도시에서 어쩔 수 없이 생활할 수밖에 없어서 궁여지책으로 공간을 줄이는 현상이 나타나고 있다.  하지만 재택근무가 일상화되고, 기업체들도 바뀌고 있는 업무 형태에 맞추어 사무실을 줄이면서 동시에 비용절감 효과를 얻고 있다. 재택근무를 선호하는 회사들이 늘어나면서 주택 구입자들이 주택가격이 여전히 저렴한 중소도시 혹은 타주로 이주하는 경향이 늘어나고 있다. 정리해 보면 높은 인플레이션, 치솟은 모기지 금리, 그리고 여전히 충분하지 않은 주택 공급으로 높은 주택가격 때문에 바이어들이 렌트로 몰리면서 뜻밖에 치솟은 렌트비 때문에 가주민들은 대책을 찾느라 혈안이 되었다고 해도 과언이 아니다.  자녀들이 대학을 졸업하고 첫 직장을 가져도 아파트 렌트비를 내고 생활하기가 쉽지 않다 보니 부모집으로 다시 들어가서 생활하는 캥거루족들이 늘어나고 있는 실정이다. 이 또한 재택근무가 가능한 현실의 현상이며 이로 인해 지역에 상관 없이 넓은 공간의 주택을 찾는 바이어들이 생겨나는 실정이다. 이 와중에도 여전이 내집을 마련하기 쉬운 지역이 있다.  바이어들이 여유로운 마음을 갖고 대면+비대면 업무 방식인 하이브리드 생활이 가능한 중소 도시들을 관심을 갖고 찾다 보면 재정 상태에 부담을 갖지 않고 넓은 공간의 주택을 구입할 수가 있다.  그 중에는 LA에서 북쪽으로 약 40분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 40분을 더 가면 사계절이 뚜렸한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 있다. 대면근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 홈 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 [출처…

윌셔 블러바드와 윌튼플레이스 코너에 건립될 7층짜리 아파트 완성 예상도. /Urbanize LA 윌셔와 윌튼플레이스 코너  7층 규모, 2~4베드룸 LA한인타운 한복판에 7층짜리 아파트 건물 건립이 추진되고 있다.   7일 부동산 전문사이트 ‘어바나이즈 LA’에 따르면 베벌리힐스를 기반으로 하는 개발업체 ‘서코 홀딩스’는 윌셔 불러바드와 윌튼플레이스 인근 부지(544-550 S. Wilton Place)에 29유닛을 갖춘 아파트를 건설하는 계획안을 LA시로부터 승인받았다. …

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  이번에는 주택 구입에 들어가는 비용에 대해 알아보자.  용어가 낯설어 다소 어렵게 느껴지지만, 주택 구입시 꼭 알아야 하는 단어들이다.  미국에서 주택구입에 들어가는 비용을 항목 별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 세울 수 있다.  주택구입 비용은 다음과 같이 분류해 볼 수 있다.  정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 금액은 참고 사항으로 알고 있으면 좋을 듯 하다. 주택 구입시 처음 들어가는 비용은 선수계약금(Earnest Money)이다. 선수계약금은 대체로 주택가격의 1~3%이지만 상황에 따라 이 금액이 높을수록, 같은 조건이라면 바이어는 셀러가 오퍼를 받아들이는데 유리한 입장이 될 수 있다.  비용에 큰 부분을 차지하지는 않으나, 집 내∙외 인스펙션(약350~700달러)과 주택 감정비용(450~800달러)이 들어가며, 주택을 현금구매가 아니고 모기지 론을 얻어 구매할 경우 다운페이먼트를 준비해야 한다. 이 다운페이먼트는 대체로 집값의 10~20% 정도이며 이 비용에는 선수계약금이 포함된다.  다운페이먼트가 많으면 많을수록 월 모기지 페이먼트 부담이 적어지므로 필자는 여유가 되는한 넉넉히 하는 것을 추천하며 이 금액 또한 셀러가 오퍼를 받아들이게 하는데 가장 큰 영향을 미친다 해도 과언이 아니다.  그리고 클로징 비용이 있다. 이 비용은 론으로 주택을 구입할 때 집값의 2~5%정도 들어가며, 집값 외의 비용 중 가장 큰 비중을 점한다. 그 외의 기타 비용으로는 타이틀 보험비, 주택보험비 및 주택의 형태에 따라 HOA 가입비 등이 잡다한 비용으로 약 1000달러 미만 정도로 예산을 잡으면 된다.  주택구매 자금의 종류에는 현금 구매와 융자를 통한 구매를 들 수 있다.  현금 구매시 에스크로 오픈에서 클로즈가 될 때까지 바이어의 요구에 따라 10~20일 정도로 가장 단기간이 걸린다. 다음은 융자를 받는 경우이다. 융자는 크게 2가지로 나눌 수 있다. 일반은행에서 받은 컨벤셔널 론과 연방정부나 패니매, 프레디맥 등 정부 보증 모기지 론이 있다.  만약 자격이 된다면 정부 보증 모기지 론이 조금 더 금리가 낮고, 다운페이먼트도 적게 들어가므로 바이어가 부담을 덜 수 있어 추천한다. 한국에 대출 중개인이 있듯이 미국에는 모기지 브로커가 있다.  미국의 모기지 론은 종류가 워낙 많고 은행마다 금리나 조건이 천차만별이라 많은 사람들이 직접 거래 은행에서 주택 융자를 알아보기 보다는 시간을 아끼고 좋은 조건의 모기지 론을 찾기 위해 모기지 브로커를 이용하는 것이 보통이다.  일반적으로 주택구입시 20% 이하의 다운페이먼트를 하면 모기지 보험(PMI)에 가입해야 한다. 정부 보증 모기지 론에도 보험 가입의무가 있는 상품들이 있다. 주택구입을 결정하려면 우선 렌트비와 주택구입 후 내게 될 월 페이먼트를 비교해봐야 한다. 요즘처럼 렌트비가 많이 올라 테넌트 생활이 부담스러운 시기에 다운페이먼트만 준비할 수 있다면 적극적으로 내집 마련을 생각해 보는 것이 현명하다고 본다. 주택구입 절차는 주마다 다를 수 있다. 그 이유는 각 주의 부동산 관련 법이나 관행이 다르기 때문이다. 따라서 이 부분은 각 지역의 부동산 전문인에게 상담을 받아보는 것을 추천한다. 문의 (657)222-7331 [출처 조선일보]…

재택·대면 근무 모두 가능한LA외곽 주택 구입 고려할 만전국적인 주택 판매에 대해서 월스트리트저널과 CNBC 보도를 종합해서 살펴보면 전국적으로 7월 주택 판매가…

부동산 공동 소유권 5개로 나뉘어공동 소유시 법적 특징 숙지해야미국에서 부동산의 소유권의 형태와 방법에 대하여 알아보자. 부동산 소유권 혹은 이를 증명해…

 제니 남 회장과 함께 뉴스타 그룹을 새롭게 이끌고 있는 서지오 성 사장과 에이미 남 에이스 에스크로 대표 부부. [만나봤습니다 /…

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  고공 행진을 이어오던 30년 고정 모기지금리가 최근 5% 아래로 떨어졌다.  지난 4월 이후 처음 있는 일이다. 국책 모기지기관인 프레디맥은 30년 고정 모기지금리가 4.99%라고 지난주 밝혔다.  모기지 이자율은 지난 1월 3%에서 지난 6월에는 6% 가까이 치솟아 주택 구매자들을 뒷걸음질 치게 만들었다. 부동산 전문가들은 모기지 이자율은 점점 더 떨어지고 전국의 중간 주택가격은 올해 말까지 약 10% 떨어질 것으로 예상했다. 한편 로컬 정부는 첫 주택 구입자들에게 제공하는 다운페이먼트 주택 보조금을 14만달러로 확대했다. LA시 주택국은 저소득층 첫 주택 구입자를 대상으로 하는 다운페이먼트 보조 프로그램 지원 금액을 9만 달러에서  5만 달러 인상했다.  또한 중상층 대상 다운페이먼트 지원 프로그램인 경우 기존의 6만달러에서  5만 5 000달러가 늘어난 12만 5000 달러로 지원금 규모가 상향 조정됐다. LA시 정부는 LA시내 주택가격이 급등하면서 지원금 규모를 늘리게 됐다고 지원금 인상 배경을 설명했다.  이러한 현상의 원인으로 인플레이션의 영향을 무시하지 못한다.  계속적인 인플레이션으로 인해 발생하는 주택가격 상승으로 불가피한 조치가 아닌가 생각한다.  물가상승 국면과 관련, 미국의 중앙은행인 연방준비제도는 물가상승률을9.1%에서 2%로 내리는 것을 희망하고 있다. 근로자들의 봉급은 동일한데 물가가 크게 올라 매달 주머니에서 나가는 돈이 늘어나면서 상당수 미국인들은 어려운 상황에 처해 있다. 연준의 두 차례 자이언트 스텝으로 0.75%포인트씩 기준금리를 인상했으나 조만간 또 한 차례 자이언트 스텝을 단행할 예정이라고 한다. 이 와중에 코로나 하위 변이인 BA4, BA5, 그리고BA2.75 등이 갑자기 기승을 부리면서 8 월 이후 불확실한 상황 속에서 간신히 대면 생활이 가능해져 한동안 대도시로 몰렸던 바이어나 세입자들이 경제적 부담이 적은 교외 도시나 시골지역으로 눈을 돌리는 경향이 커질 수 있다고 전문가들은 판단한다. 보통 6월부터 8~9월까지가 부동산 매매 성수기인데 주택 가격과 매매 건수는 4월보다 증가하는 것이 정상이지만 부동산 전문 사이트Redfin은 주택가격이 조정기를 맞고 있다고 분석했다. 또 다른 부동산 전문업체Zillow에 따르면 남가주 주택 리스팅은 지난달 29% 증가해 매물이 늘어나고 있음을 반영했다.  지난달 LA카운티 주택 중간가격은 86만달러로 전년 동기대비 약 11% 올랐으며, 주택 매매건수는 약 16.1% 감소했다. 오렌지카운티(OC) 주택 중간가격은 약 17.8% 상승해 105만4500달러를 기록했고, 주택 매매 건수는 약 23.7%  감소했다.  리버사이드 카운티 주택 중간가격은 19.2% 올라 59만8500달러를 기록했고, 주택 매매 건수는 약 12.3% 줄었다. 샌버나디노 카운티 주택 중간가격은 약 20.4% 올라 52만달러를 기록했으며 주택 매매 건수는 약 9.2% 줄었다.  그럼에도 불구하고 여전히 내집을 마련하기 쉬운 지역이 있다.  바이어들이 조금 여유 있게 하이브리드 생활이 가능한 중소도시들을 집중적으로  찾다보면 재정 상태에 부담을 갖지 않고 넓은 공간의 주택을 구입할 수 있다.  그 중에는 LA에서 북쪽으로 약 30 분 거리에 발렌시아를 포함한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30 분을 더 올라가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터를 포함한 앤텔롭 밸리가 있다.  대면근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역들로 첫 주택 구입자에게는 꽤 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의  (310)408-9435 [출처 조선일보]

버뱅크에 건립을 추진중은 144유닛 아파트-리테일 복합건물 조감도. /Urbanize LA 134번 프리웨이 북쪽, 5층 규모 LA다운타운 북쪽에 있는 버뱅크에 144유닛 아파트를 포함한 주상복합 건물 건립이 추진되고 있다. 12일 부동산 전문 사이트 ‘어바나이즈 LA’에 따르면 샌타모니카를 기반으로 하는 부동산 개발사 ‘워디 리얼 에스테이트 그룹’은 134번 프리웨이 북쪽 삼각형 모양의 부지(3201 W. Oilve Ave.)에 144유닛 아파트, 1058스퀘어피트 규모의 그라운드 레벨 리테일 스페이스, 지하 2층 주차장 등이 포함된 5층짜리 주상복합 건물을 짓는 계획안을 최근 버행크 시에 제출했다.  아파트는 스튜디오, 1베드, 2베드 유닛들로 구성되며 그중 15개 유닛은 저소득층 테넌트에게 임대될 예정이다. 건물 디자인은 월코트 아키텍처가 맡게 된다.  [출처 조선일보[…