Sunday, December 22, 2024

[부동산 칼럼]커머셜 부동산

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  커머셜 부동산이라 함은 간단하게 말하면 인컴이 발생되는 부동산 건물을 생각하면 이해가 쉽다.   예를 들면 오피스 빌딩, 아파트, Multi-family house, 상가, 창고, 공장 등이 있다. 커머셜 부동산의 목적은 passive income(불로 소득)이다. 매달 소득을 얻고 시간이 지남에 따라 부동산의 가격도 오르게 되니 재산 증식의 효과도 볼 수 있다.  그 외에도 owner-occupied의 용도로 구입하면 절세와 재산 증식에 좋은 하나의 옵션이 된다.   커머셜 부동산이 낯설고 어렵게만 느껴진다면 다음과 같은 사항을 염두에 두면 조금은 도움이 될 것 같다. 첫 번째로 고려해야 할 사항은 투자 목적이다.   매달 인컴이 목적인지 아니면 재산 증식이 목적인지를 먼저 정하는 것이 좋다. 투자 목적이 정해져야 그 목적에 맞게 부동산을 알아볼 수 있다. 두 번째로 투자 목적이 정해 졌다면 투자 기간(short term or long term)을 정하는 것이 좋다. 계획하고 있는 투자 기간에 따라 내가 고를 부동산의 종류, 지역이 달라질 수 있다.  세 번째로는 매우 중요한 financial 부분으로 투자를 했을 때 걷어 들일수 있는 이익금이다.  이때 투자용 건물을 유지하는 비용을 꼼꼼히 계산해서 낭패를 보지 않아야 한다. 캐시로 살 경우는 조건이 쉽지만 론을 받아서 살 경우 커머셜 론은 일반 주택의 모기지와 내용이 상당히 다르다는 것을 염두에 두어야 한다. 각 은행마다 론의 종류나 내용이 다르니 융자 전문인과 꼭 상담을 하셔야 한다. 넷째로 투자목적과 기간, 이익금의 계획이 세워지면 지역을 고르기가 쉬워진다.   상업용 건물은 장거리 투자도 많기 때문에 다른 주의 매물들도 좋은 옵션이 된다. 상업용 건물의 가격과 이익금은 지역에 따라서 많이 차이가 날 수 있다. LA나 큰 도시에 위치한 투자용 건물은 다른 외곽 지역에 비해, 부동산 가격에 비해서 돌아오는 이익이 적을 수 있으나 장기간으로 봤을 때 건물의 시세가 다른 지역보다 많이 오를 수 있는 기회가 있다.  또한 주변 인구수가 안정적이기 때문에 안정적인 인컴을 기대할 수 있다.   이에 반해 매달 높은 인컴이 투자 목적이라면 LA보다는 다른 주나 LA외곽의 건물들이 더 매력적일 수 있다. LA부동산에 비해 인컴이 높은 편이기 때문이다. 자신의 투자 포트폴리오가 세워지면 부동산 샤핑을 시작하기 수월해진다. 상업용 부동산은 주거용 부동산처럼 바이어가 인터넷에서 쉽게 접근하기는 쉽지 않은 편이다. 상업용 부동산은 off-market 물건도 많고 퍼블릭 웹사이트가 아닌 커머셜 전문 프라이빗 멤버만 볼 수 있는 네트워크와 웹사이트가 따로 있다.  손님들을 만나다 보면 이자율 상승과 인터넷 샤핑의 발달로 인해 상업용 부동산이 하향세라고 말하는 분들을 만날 수 있다.   하지만 막상 상업용 부동산이나 비즈니스 렌트를 구하는 손님들을 도와주다 보면 비어 있는 좋은 자리는 벌써 테넨트가 차 있어서 매물이나 비즈니스 자리를 찾는 것이 쉽지 않은 게 현실이다….

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[부동산 칼럼]팜데일, 랭캐스터 39탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팜데일, 랭캐스터는 하이 데저트의 전형적인 모습으로 차가운 반건조한 기후(Köppen 기후 분류 Bsk)를 나타내며, USDA 플랜트 근성 지역(USDA Plant Hardiness Zone) 8b에 속한다.  겨울은 11월 말부터 1월 말까지의 일일 평균 최저 온도가 한 겨울의 최저 온도보다 낮고, 12월의 가장 시원한 달은 평균온도가 44.4도이다. 평균 온도가 81.2도이고 7월과 8월이 여름이다. 평균적으로 매년 최소 온도는 52일이고 최대 온도는 100도를 넘는 35일이 있다. 연간 평균 강우량은 8.30인치(211밀리미터)로 평균 27일 만에 발생한다.  팜데일, 랭캐스터는 LA카운티 북부에 위치한 도시이다. 도시는 남가주의 엔텔롭밸리 지역에 있다. 샌게이브리얼 산맥은 팜데일, 랭캐스터를 LA분지에서 남쪽으로 분리한다.  팜데일, 랭캐스터에는 미국 원주민이 처음으로 거주했다. 약 1만1000년 동안 다른 문화에 의해 인구가 밀집된 영양 계곡은 애리조나주와 뉴멕시코주에서 캘리포니아주의 해안으로 여행하는 원주민들을 위한 무역 길이었다. 팜데일이 원산지인 식물들은 큰 딸기 만자니타, 프리몬트 카튼우드, 캘리포니아주 화이트 세이지, 자이언트 윌드레, 디어브러시, 캘리포니아 메밀, 블랙 세이지, 캘리포니아 골드필드, 앤텔롭 비터브러시, 골든 야로우, 데저트 글로벌레움 등이다.  이 지역의 동물들은 금빛 갯벌 다람쥐와 비체땅 다람쥐, 붉은 꼬리날개, 쿠퍼의 매, 스텔라의 제이, 표범, 방울뱀이다. 코요테는 팜데일 전역에서 발견된다. 캘리포니아 콘도르, 희귀한 새들이 팜데일을 점령하고 있다.  팜데일의 가장 중요한 산업은 항공 우주 산업이다. 팜데일 공항과 인접해 있는 항공우주 개발 시험시설, 특별 세금 우대 등을 찾는 다른 제조업체들도 팜데일로 이전했다. 구독자의 요청으로 2024년도 부동산 전망을 요약해 본다.  그야말로 2023년 한해는 부동산 경기에 있어서 최악의 한해였다고 할 수 있다. 2023년 치솟는 모기지 이자율 때문에 부동산 경기가 얼어붙었었다. 2024년에 들어서면서 높은 이자율로 인해 집을 매물로 내놓는 셀러가 줄어든 상태에서 상대적으로 바이어가 많다 보니 집값이 떨어질 것 같지 않다. 또한 오는 7월부터는 셀러가 바이어 에이전트 커미션을 꼭 주지 않아도 되는 상황에서 셀러 에이전트의 입지가 더 커지는 상황이 되었고, 바이어 에이전트는 어떻게 해서든지 거래를 성사시키기 위해 바이어와 셀러 에이전트와의 딜을 잘 이끌어야 할 것이다.  적어도 1년 정도 지나야 안정되지 않을까 예상해 본다. 이같은 전망 속에 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이면서 대도시에 비해 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각한다.  문의 (310)408-9435 출처 조선일보…

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