일반적인 주택소유 형식과 융자

By Julie Park, in Uncategorized on .

주택 가격이 하늘 높은줄 모르고 오르면서 주택과 유사한 주거 목적 부동산들의 가격도 동반 상승하고있다. 통계에 의하면 미국에는 약 5,300만 채의 주택이 있다고 한다. 이 5,300만 채에는 Fee Simple ownership, Condo, Plan Unit Development(PUD) 등이 포함되고 코압, Lease Hold Property, 그리고 모빌홈은 포함되어 있지 않다. 각각의 특색을 간단히 알아보고 융자를 받는 조건들도 조금 알아본다. 

■Fee Simple ownership

주로 Single Family Residence(SFR)로 분류되는 주택 소유의 한 형식이다. 일반적으로 홈 오너가 주택과 땅에 대한 100% 소유권을 가지고 자기 집에서 아무 제한 없이 무한의 권리를 행사할 수 있는 소유형식이다. 하지만 재산세를 내지 않거나, 모기지 페이먼트를 연체할 경우 또는 주택소유에 대한 법규를 어길 경우 집을 빼앗기거나 제재를 받을 수 있다. 일반적인 페니메와 프래디맥 그 밖의 정부보증융자(FHA, VA)를 받을 수 있고 주택 소유형태중 가장 일반적이고 최고로 강력한 소유권을 행사할 수 있다.
■Condo

주인이 콘도 유닛 내부를 소유할 수는 있지만 땅과 공동 구역은 다른 유닛 오너들과 소유권을 Share 하는 형태이다. 공동 관리를 해야 하므로 관리비를 따로 매달 지불해야 하는 불편이 있다. 융자는 일반 주택보다 받기가 조금 더 까다롭고 콘도에 소송이 걸려 있는 경우 전체적으로 콘도 유닛이 일반 융자를 받기가 어렵다. 또한 콘도 구입시 25% 이하로 다운하면 융자 받을 때 콘도 Fee를 추가로 지불 하여야 한다. 
■Plan Unit Development(PUD)

주로 개발업자들이 똑같은 집들을 몇가지 유형으로 나누어 지은 후 판매했을 경우 해당되는 소유권의 형태로 대부분 공동관리구역이 있고 매달 지불하는 관리비(HOA Fee)가 있다. 하지만 일반 콘도처럼 비싸지는 않고 150달러에서 300달러 내외로 저렴한 편이다. 하지만 주택개발을 위한 도로나 도서관 등등의 새로운 시설에 대한 비용을 PUD가 떠 맏는 경우가 많다. 주로 이를 재산세에 얹어서 주택 소유주가 새 건물 완공 후 15년 혹은 30년에 걸쳐 갚도록 만들어 놓는 경우가 많다.

예를 들면 일반 주택의 경우 매년 지불해야 하는 재산세가 주택가격의 1.2%에 비해 맬로우라고 불리우는 Special Tax가 재산세에 올라갈 경우 집 구입가격의 1.8%-2.0%까지 집이 지어진 후 짧게는 15년 길게는 30년 까지 높은 재산세를 지불해야 한다. 하지만 주택에 대한 소유권은 콘도보다 훨씬 높다. 융자도 일반 주택 융자과 같고 불이익은 없다. 
■Leasehold Estate

이는 주로 정부가 소유한 땅을 개발업자가 99년 lease 형태로 임차하여 개발 하고 주택을 지어 분양하는 형태이다. 임차기간동안 건물에 대한 소유권은 인정되지만 임차 기간이 끝나고 원래 땅 주인에게 돌려주어야 하는데 이때 자신의 건물도 같이 돌려 주어야 한다. 따라서 가격이 일반 주택보다 저렴하다. 땅 주인이 아니므로 재산세를 내야할 필요는 없지만 소유기간이 한정되어 있으므로 완벽한 소유권을 행사할 수 없다. 주로 99년 혹은 50년 Lease 기간이 지나면 다시 Lease를 갱신하는 경우가 많다. 융자는 남은 리스 기간에 따라 가능하며 일반 융자보다 다르게 융자신청을 해야 하고 이자도 일반 주택 융자보다 비싸다.
■Co-Operative Alliance

주로 co-op으로 불리운다. 일반 주택 구입처럼 건물을 사는 것이 아니라 corporation의 주식을 사는 것이다. 따라서 Fee Simple Ownership 처럼 땅이나 건물에 대한 소유권이 없다. 이는 주로 인구가 많은 대도시나 생활비가 많은 지역에서 흔한 주택소유의 형태인데 뉴욕의 경우 코압이 일반 콘도보다 3배 이상 많다고 한다. 가끔 California에서도 코압빌딩이 있는데 흔한 것은 아니고 일반적인 주택보다 가격이 저렴한 것이 특징이다. 융자도 일반 주택융자로는 받기 힘들고 이자도 더 비싸다. 
■Manufactured Homes

일반적으로 Mobile Home 혹은 Modular Home 이라고도 불린다. 하지만 실제로는 1976년 6월 15일 이후 공장에서 완벽하게 완공되어 옮겨와 지상에 고정된 건물을 Manufactured Home이라 부른다. 
                                                               < 출처 : 미주한국일보  2021. 8. 9 >

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